关键词：房屋买卖；合同效力；无权处分；善意取得；物权变动

网友问：我想咨询一下，我是从事房产交易的工作人员，在房屋买卖中，经常出现无权处分情形和善意取得情形，我经常分辨不清，我想问下这两者的具体区别？

刘超律师专业解答：你好，房屋买卖中经常出现你所说的无权处分和善意取得这两种情形，这两种情形表面上看好像是两者没有联系，两者是相冲突的。即构成无权处分就不会出现善意取得，构成善意取得就不会出现无权处分。

首先，我们来看看法律规定。《合同法》第51条关于无权处分规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。这里的无权处分，具体包括以下情形：无处分权的人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，比如房屋买卖合同，无权处分可能导致产权过户登记转移于第三人。

如果被代理人（权利人）追认的话，房屋买卖合同有效，可以继续履行，产权过户登记转移于第三人。如果被代理人（权利人）拒绝追认的话，则房屋买卖合同对被代理人（权利人）无效，房屋买卖合同不能继续履行，产权无法过户登记于第三人。

《物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
　　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

该条规定了无权处分行为，即使房屋买卖合同已经实际履行，办理了产权过户登记手续，所有权人（被代理人或权利人）也有权追回。房屋实际所有权人可以向法院起诉确认无权处分人与第三人签订的《房屋买卖合同》无效，并可以要求确认房屋归自己所有，要求第三人办理产权过户登记到自己名下。
但是，如果存在无权处分行为，即使代理人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，只要第三人有理由相信行为人有代理权的（即构成表见代理，第三人是善意的），那么房屋买卖中第三人取得房产符合“以合理的价格转让”以及“产权已经办理了过户登记”这两项条件，所有权人（被代理人或权利人）无权追回。房屋所有权人不可以起诉要求确认房屋归自己所有，只可以要求无权处分人（代理人）赔偿其损失。

所以，无权处分和善意取得的联系和区别在于：无权处分是从代理人与被代理人的关系角度来看的，即代理人处于没有代理权、超越代理权或者代理权终止三种情形；善意取得是从第三人与代理人的关系角度来看的，即第三人有理由相信代理人有代理权，是出于善意的。

房屋买卖如果构成无权处分，说明第三人是恶意的，至少不是善意的；如果第三人构成善意取得，说明第三人是善意的，是没有过错的。此时，单就从代理人与被代理人的关系角度来看，代理人仍然是无权处分，只不过出于保护第三人的信赖利益以及保护交易安全、维护交易的稳定考虑，法律赋予第三人可以取得房屋所有权。“无权处分”是出于保护房屋实际所有权人的利益，而“善意取得”是出于保护房屋买卖中第三人的利益，“表见代理”则是构成“善意取得”的关键所在。

刘超律师建议：在房屋买卖中，到底是“无权处分”还是“善意取得”，对被代理人、代理人以及第三人的利益会产生重大影响。为了维护自己的合法权益，当事人委托专业的律师维权很重要。

相关法条：《合同法》

第四十八条  行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
　　第四十九条  行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

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