律师观点分析
在农村地区，因房屋买卖、继承、赠与或自然灾害（如火灾）导致地上建筑物灭失后，其下的宅基地使用权归属问题，常常成为引发邻里纠纷、家族矛盾的导火索。这类纠纷不仅涉及复杂的法律适用，更牵涉深厚的历史沿革与乡土人情，处理不当极易激化矛盾。近日，由笔者代理的一宗宅基地使用权纠纷案审结，本案清晰揭示了在缺乏权属登记证明的情况下，当事人直接诉请法院确认宅基地使用权的常见误区，并明确了此类争议的法定解决路径。本文旨在通过对该案的深度剖析，为面临类似困境的当事人及法律同仁提供清晰的实务指引。
一、案件索引与基本案情
原告A某（化名），被告：B某（化名），被告B某的委托诉讼代理人为北京德恒（兰州）律师事务所马占锦律师
裁判结果
驳回原告A某的全部诉讼请求。
案情简介
本案争议源于一场火灾。原告A某之父与被告B某的房屋在村内相邻而建。A某家的房屋系其父于1987年向同村村民C某购买所得；B某的房屋则系其于1981年向村民D某购买。2021年1月，B某的房屋因失火被烧毁，火势蔓延亦导致A某家房屋损毁。火灾后，A某提起诉讼，主张B某房屋所占用的宅基地历史上系D某向C某“借用”而来，而自家在向C某购房时已包含该宅基地的使用权。因此，A某认为，现B某房屋已灭失，其应将该片宅基地返还。B某则抗辩称，其通过购房合法取得房屋及相应宅基地使用权，且本案核心是宅基地权属争议，不属于法院直接受理范围。
二、各方观点与争议焦点
（一）原告A某的主要观点
1.主张被告房屋的原所有权人D某系向原告房屋的原所有权人C某“借用”宅基地建房，仅有房屋所有权，不拥有宅基地使用权。
2.认为原告之父从C某处购买房屋时，已一并受让了包括“借用”给D某建房地块在内的全部宅基地使用权。因此，原告方是该争议宅基地的唯一合法使用权人。
3.依据“房随地走、地随房走”的引申理解，认为被告房屋既已烧毁，其占用原告宅基地的基础已丧失，故应“返还”宅基地。
（二）被告B某（我方当事人）的抗辩观点
1.权属状态不明
争议宅基地历经多次房屋交易，涉及不同村民小组的成员，各方均未能提供有效的权属凭证（如集体土地使用证），其所有权和使用权处于不明确状态。
2.“地随房走”原则的抗辩
我方援引《民法典》第357条，主张被告通过合法买卖取得房屋时，该房屋占用范围内的宅基地使用权应一并转移。原告诉称的“只卖房不卖地”的私下约定，不能对抗善意取得的被告，且该约定本身因可能损害集体成员权益而效力存疑。
3.程序前置主张
核心抗辩理由是，根据《中华人民共和国土地管理法》第十四条规定，土地所有权和使用权争议，应先由当事人协商，协商不成的，由人民政府处理。在人民政府未作出确权决定前，人民法院无权直接对宅基地使用权归属进行实体裁判。因此，原告直接起诉要求返还宅基地，属于诉讼对象错误，应驳回其起诉。
（三）本案争议焦点
在双方均无直接权属登记证明的情况下，人民法院能否直接审理并确认宅基地使用权的归属
对于因历史原因形成的、权属不清的宅基地争议，正确的法律解决路径是什么。
三、律师代理策略与核心意见
作为被告B某的代理律师，我们并未陷入与原告纠缠于历史细节的泥潭，而是紧紧抓住了此类纠纷在法律程序上的根本性症结，采取了“程序优先，实体免谈”的诉讼策略。
我们的核心代理意见围绕以下三点展开：第一，釜底抽薪，厘清受理边界。我们向法庭强调，本案并非单纯的侵权或合同纠纷，其本质是双方对同一块土地的使用权属发生了根本性争议。根据《土地管理法》第十四条的强制性规定，此类权属争议的行政处理程序是司法诉讼的前置条件。原告跳过确权程序直接诉请法院确认权属并判令返还，实质上是以民事诉讼之名行确权之实，违背了法律的程序性规定。法庭在此阶段的任务是审查该争议是否属于确权争议，而非越俎代庖进行确权。第二，聚焦证据，揭露权属真空。我们系统地梳理了案件证据，指出：原、被告双方的房屋买卖契约均属私人协议，未经集体组织确认和变更登记；争议地块涉及三个不同的村民小组，权源复杂；最重要的，双方房屋均已在火灾中灭失，地面附着物这一重要的权属参照物已不存在。这一切都指向一个事实：争议宅基地的权属处于无法依据现有证据清晰认定的“真空状态”。在“真空状态”下，唯一有权且有能力查明历史、调取档案、组织调查并作出权威认定的主体，只能是乡（镇）或县级人民政府。第三，引导程序，指明合法出路。我们在辩论中明确向法庭及对方当事人指出，解决本案争议的唯一合法途径，是任何一方或双方共同向所在地的乡级人民政府提出确权申请。对政府的确权决定不服，方可依法提起行政诉讼。这不仅是对被告合法权益的维护，实质上也是为原告指明了正确的维权方向，避免了其在错误的程序上继续耗费时间和精力。
四、法院裁判要旨与结果
某县人民法院完全采纳了我方的代理意见，作出了驳回原告诉讼请求的判决。法院在裁判理由中明确指出：“因原、被告双方所争议的被告家的宅基地涉及一、二、三组之间买卖房屋土地使用权的变化，原、被告双方均未提供扎实证据证明其享有该宅基地的权属登记，且原、被告房屋均已被烧毁，故该争议的宅基地所有权和宅基地使用权需由人民政府进行确权。现原告向本院提起被告被烧毁的房屋的宅基地使用权归其所有的理由不充分、证据不扎实，本院不予支持。”判决援引了《民法典》第362、365条及《土地管理法》第14条作为法律依据，清晰地划清了行政权与司法权的边界，确认了“政府确权前置”原则在本案中的适用。
五、案件深度评析与实务启示
本案虽案情相对简单，但堪称农村宅基地纠纷的一个“教科书式”判例，它尖锐地揭示了实务中普遍存在的误区，并明确了正确的法律路径，具有极强的启示意义。
（一）深刻揭露的普遍性实务问题
“重实体、轻程序”的思维误区：许多当事人乃至部分法律工作者，在遇到权属争议时，第一反应是寻找实体法依据并准备打“确权官司”，却忽视了《土地管理法》设定的“协商—行政处理—行政诉讼”这一特殊解纷程序。这种思维误区是导致诉讼被驳回的直接原因。
历史遗留问题与证据缺失的困境：大量农村宅基地交易发生在《物权法》《不动产登记条例》实施之前，普遍存在口头约定、白条协议、未经集体同意、未办理变更登记等问题。地上房屋一旦灭失，本就薄弱的权利外观证据更是荡然无存，使权属认定陷入僵局。本案中房屋烧毁的事实，将这一困境极端化地呈现出来。
对“地随房走”原则的片面理解“地随房走”适用于合法、权属清晰的房地产一体转让。但在宅基地使用权本身存在争议、或房屋转让不符合集体经济组织内部流转规定时，该原则的适用基础便不存在。当事人不能机械援引此原则主张权利。
（二）提炼解决问题的核心方式方法通过本案，我们可以为处理类似宅基地纠纷总结出一套行之有效的方法论，第一步：定性分析，区分争议类型。这是最关键的一步。必须首先判断纠纷是单纯的“侵权纠纷”（如越界建房、妨碍通行）还是“权属争议”。核心判断标准是：被告的行为是否以否认原告的权属为前提？双方对“地是谁的”是否存在根本对立？若是后者，应立即转入行政处理程序。第二步：证据梳理，评估权属状态。全面收集历史以来的宅基地使用证、建房审批表、买卖契约、纳税凭证、村委会证明、证人证言等。评估现有证据能否形成完整的权属证据链。若像本案一样，证据链断裂或相互矛盾，形成“权属真空”，则应清醒认识到通过民事诉讼确权的成功率极低。第三步：路径选择，遵循法定次序。确权争议，行政处理前置是铁律。律师应果断引导当事人向乡（镇）政府或县级自然资源主管部门提交书面确权申请，启动行政程序。这将是最直接、最有效的解决方式。第四步：诉前准备，固定核心诉求。即使在行政诉讼或后续可能的民事侵权诉讼中，诉求也必须清晰。在权属未定前，可考虑以“排除妨碍”、“恢复原状”等为过渡性诉求；一旦政府确权决定作出，则应基于确权结果，精准提出返还、赔偿等相应诉求。
结语农村宅基地是农民重要的财产权利，其纠纷的处理关乎基层稳定与公平正义。本案的胜诉，不仅仅是为委托人避免了不当的损失，更重要的是，它通过司法判决再次重申并普及了一个至关重要的法律程序规则：土地权属争议，政府确权在前，司法裁判在后。作为法律从业者，我们有责任引导当事人走出“遇事即讼”的误区，帮助他们选择并遵循正确的法律路径，从而更务实、更高效地解决根本矛盾，实现定分止争。这也正是律师专业价值的核心体现所在。
