楼市新政导致部分买受人在购房时遇上银行贷款政策变化、购房资格受限等等，最后导致无法成交过户，于是认为是不可抗力因素导致，因此要求取消交易。但有的却认为政策的变动不是不可抗力，而且合同内亦未注明不可抗力条款，买受人不能免责。  

一、不可抗力在《合同法》中的含义

 在我国《合同法》上，不可抗力解释为：不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力条款中主要包括以下几种情形：1、自然灾害、如台风、冰雹、地震、海啸、洪水、火山爆发、山体滑坡;2、政府行为，如征收、征用;3、社会异常事件，如战争、武装冲突、罢工、骚乱、暴动等，构成不可抗力的三个因素为：

 不可抗力因素之一：不可预见性，合同当事人对于不可抗力事件的发生必须根本无法预见。如果能预见，或应该能够预见，则不构成不可抗力

 不可抗力因素之二：不可避免性，即使出现了不可预见的灾害，如果造成的后果是可以避免的，那么也不构成不可抗力，只有无法采取任何措施加以避免，才具有不可抗力的特征。

 不可抗力因素之三：不可克服性，这是不可抗力的最后一个特征，指当事人对该事件的后果无法加以克服，即毫无办法加以阻止这是不可抗力的延伸。

 二、适用不可抗力条款时需要在合同中有约定

 房屋买卖合同签订以后，发生了当事人既不能预见，又无法事先采取预防措施的意外事故，以一致不能履行或不能如期履行合同，且非任何一方当事人的过失或疏忽导致，遭受意外事故的一方可以免除履行合同的责任或延期履行合同。      

 不过，即使签订合同后遇上不可抗力因素，若合同内没有列明不可抗力条款，也有可能不能免责的。不可抗力条款是指合同中明确列出如当事人一方因不可抗力不能履行合同的全部或部分义务的，免除其全部或部分的责任，另一方当事人不得对此要求损害赔偿。因此，不可抗力条款是一种免责条款，我们在签订合同中应该特别注意要列明不可抗力条款。  

三、楼市政策变化是否为不可抗力呢

 刘娜律师认为楼市政策变化并非不可抗力因素。向银行贷款是消费者购房融资的一种手段，并非唯一的手段。也就是说，消费者向银行申请贷款的行为是银行批准其贷款的必要条件之一，而并非充分条件。即使是政策不变动，消费者也并非百分百能从银行贷到款，因此政策变动显然不满足不可预见这一条。此外，政策变动导致银行贷款政策变动，主要是对缺乏资金的买受人造成影响，他们可以通过变更付款方式继续履行合同，因此，不属于不可避免和不可克服的情形。

 如在合同条款中没有明确约定以按揭贷款方式付款，对调控政策实施前订立的合同并未明确约定以按揭贷款方式付款，买受人现以受限贷政策影响而无法履约为由，请求解除合同的，一般不予支持。    

 如在合同条款中明确约定以按揭贷款方式付款，买受人又能举证证明其确因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致其无法履约，并以此请求解除合同的，可予以支持。在这种情况下，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人，但可以酌情要求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失。

 而如果仅仅是因为贷款利率的提高，我们认为这是在国家进行房地产市场调控的大背景下，当事人应有所预见，况且，当事人既然准备购房，就应当做好资金方面的准备，贷款利率的提高是其应当承受的商业风险。所以，根据我国立法现状及司法实践，国家政策变化不属于不可抗力。在此刘律师提醒大家在签订房屋买卖合同时，最好订立不可抗力条款，法院审判时依据具体不可抗力合同条款作为审判的关键因素。