房屋租赁合同解除后装饰装修费用的赔偿，应明确合同解除的责任并合理计算损失

2016年11月，甲公司在其微信公众号中发布招商信息，打造儿童主题综合服务平台。11月29日，乙公司从甲公司处承租407室房屋经营婴幼儿水育馆，约定租赁期限为“2+3年”。

2019年初，因407室房屋从事0-4岁儿童水域培训，违反国家规定，门头沟区消防支队对甲公司、乙公司作出行政处罚决定。乙公司诉至法院要求解除租赁合同并要求甲公司赔偿装修损失及经营损失等。

出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。现根据消防部门作出的处罚决定以及《建筑设计防火规范》(GB50016-2014)的规定可知，甲公司将不能用于儿童活动场所的房屋出租给乙公司，导致乙公司无法实现租赁目的，双方的《房屋租赁合同》客观上已无法继续履行。根据《房屋租赁合同》约定，甲公司交付的租赁房屋与本合同约定严重不符，导致乙公司无法正常使用的，乙公司有权解除本合同。据此，乙公司于2019年3月4日当庭向甲公司提出解除《房屋租赁合同》，符合合同约定，故法院确认双方的《房屋租赁合同》于2019年3月4日解除。

甲公司作为招商企业，明知四层以上不能用于儿童培训，仍然通过微信公众号等平台对四、五层进行儿童青少年培训招商，并将407室房屋出租给乙公司作为儿童培训使用，违反了国家的强制性规定，存在过错。乙公司作为专门从事儿童教育培训的机构，对相关的法律规定及与其行业有关的强制性规定应当知晓，其承租甲公司四层开办婴幼儿水育馆，从事儿童培训项目，违反了国家强制性规定，亦存在过错，故乙公司应当对合同目的不能实现负次要责任。

综合考虑双方的过错程度，法院酌情确定甲公司对乙公司的损失承担70%的责任，乙公司对其自身损失承担30%的责任，甲公司按照上述比例赔偿乙公司装修残值损失。关于装修残值的计算年限，根据《房屋租赁合同》关于租赁期限为2+3年，乙公司在2年经营期内可以退租且不扣除保证金，以及乙公司享有续租优先承租权等约定可以确定，双方租赁合同于2年期满后是否终止的选择权在乙公司，只要乙公司愿意继续承租并按合同约定的期限提出申请，甲公司就应当与其签订续租协议。可见，乙公司在签订合同之初具有租赁五年的预期，并按此预期投入资金进行装饰装修，故应以五年合同期为标准来计算装修残值。因合同解除后乙公司继续占有使用房屋，故乙公司实际使用并经营的截止日期为装修残值的评估基准日，据此计算装修损失。

剩余租赁期限内的装修残值，是指在房屋租赁合同履行期限届满前解除合同时，形成附合的装饰装修物在剩余租赁期限内尚存的价值。在判定是否赔偿装修损失时，第一要明确合同解除的原因，明确合同解除系出租方违约、承租方违约、双方违约，还是因不可归责于双方的原因，以此确定是否赔偿以及赔偿的比例。第二要明确装饰装修的剩余价值，主要通过装饰装修的工程造价扣减合同履行期间消耗的装饰装修价值来确定。在确定装修残值时，要明确装修残值的计算年限和残值评估基准日期。

装修残值的计算年限，要依据租赁期限来确定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。对于装修残值的评估基准日期，应考虑合同的履行状况，主要基于承租方对租赁物实际使用的期限确定。