案由：

房屋买卖合同纠纷

案情简介：

2010年4月，方某某与杭州某某公司签订商品房买卖合同一份，约定由方某向该公司购买房产，同时约定了露台买卖事项，并支付了相应款项，双方均按照合同履行各自义务完毕。此后，方某某以露台未能登记，买卖无效为由要求法院确认露台买卖无效，要求返还露台购买款并赔偿损失，金额较大。虽经法院多次主持调解，但双方未能达成一致，遂作出一审判决驳回方某某的诉讼请求。

代理及评析：

本律师作为该公司的委托代理人参与本案，本律师认为，涉案露台符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于认定建筑物专有部分的三个条件：即具有构造上的独立性，能够明确区分;具有利用上的独立性，可以排他使用;能够登记成为特定业主所有权的客体，依法能够作为交易客体。同时，本律师提醒：要正确理解“能够登记”的含义，不能片面理解为只有登记机关登记簿上记载的才是专有部分。由于登记制度不完善，几乎所有的露台均未进行权属登记，甚至于很多建筑区划内的车位也未进行登记。因此，符合前两个实质要件但因制度原因能够登记未予登记的涉案露台仍应认定为专有部分。并且，在国家关于建筑物面积计算规则中露台部分不计建筑面积，涉案露台自然也就没有了权属登记的意义。因此，涉案露台是否登记并不影响合同效力。

随后，本律师积极收集证据证明涉案露台的买卖为使用权转移，并非所有权转让，是否登记不影响合同效力，被告出售该露台不违反法律规定，合同条款依法有效，该观点被法院接受;同时，方某某其他诉请均被驳回，维护了该公司的合法权益。

法律规定：

《中华人民共和国物权法》

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》