莫某诉与黎某房屋买卖合同纠纷

一审代理词

——别让契约精神遭受见利忘义的强暴

审判员：

广东平正信诚律师事务所依法接受本诉被告（反诉原告）黎某的委托，指派我担任其一审诉讼代理人。现根据庭审查明的事实和相关法律规定，围绕双方争议焦点，立足于契约精神，发表如下代理意见：

一、莫某在黎某没有任何违约行为、合同不存在任何可解除事由的情况下，恶意主张黎某违约，滥权诉请解除合同，逃避履行合同义务，已经构成严重违约。

双方签订的《房屋双方买卖合同》第二条第3款第2项明确约定：“首期楼款（含定金）人民币壹拾柒万元整，在递件成功当天由买方直接支付卖方。买卖双方应本合同生效七天内提交银行贷款所需资料；买方申请银行贷款，并配合银行审批贷款手续；买卖双方应银行同意贷款七天内到房屋登记机关申请房产转移手续；房产转移成功并出新证后七天内买方应配合办理银行抵押手续。如因房管局或银行等合同双方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应延迟。楼价余款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该银行开设的账户内。银行实际的贷款额与应付楼价余款的差额由买方于缴交税费前付清。”

根据上述约定，除黎某在合同生效之日已经支付给莫某的20000元定金外，剩余首期楼款150000元的支付日期为涉案房屋转移登记递件成功当天，而抵押涉案房屋、银行放出贷款（办妥按揭贷款）的履行期限更是在涉案房屋完成转移登记之后。而直到目前为止，莫某一直拒绝配合黎某就涉案房屋的转移登记到不动产登记中心递件。也就是说，黎某支付剩余首期楼款150000元、办妥按揭贷款的合同义务未届履行期，即使未履行也不可能构成违约。更何况，根据黎某证据1，黎某在《中国邮政储蓄银行个人消费贷款审批通知书》出来后的第六天即2017年4月21日，已经向中介机构汇款179100元，备用于在涉案房屋转移登记递件成功后支付剩余首期楼款150000元，只要莫某在2017年4月22日配合办理涉案房屋转移登记的递件手续，黎某立刻可以支付剩余首期楼款，不存在不按约支付剩余首期楼款的违约风险。

因此，莫某诉称黎某存在“没有按照合同的约定支付首期款，也没有办好银行按揭”的违约行为，完全脱离合同约定。在黎某不存在违约行为，又没有其他法定或约定的解除事由的情况下，莫某关于“解除合同并没收定金”的主张显然是无稽之谈。

相反，莫某在短期内作出的一系列反常行为——在《中国邮政储蓄银行个人消费贷款审批通知书》于2017年4月15日发出后，拒绝配合黎某在七天内就涉案房屋的转移登记到不动产登记中心递件（黎某证据2、6），在履行逾期的第二天，即2017年4月24日，要求律师写出罔顾合同约定的《律师函》（莫某证据三），又在2017年4月30日在没有任何事实依据的情况下，滥权诉请主张黎某违约、要求解除合同（莫某《民事起诉状》），将其逃避合同义务的主观恶意表现得淋漓尽致，违反了《合同法》第六条关于“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第八条第一款关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定以及《房屋双方买卖合同》第二条第3款第2项第2目、第四条第4款的约定，构成严重违约。

二、双方签订的《房屋双方买卖合同》应当继续履行，且莫某应当依约支付迟延履行的违约金。

（一）双方签订的《房屋双方买卖合同》应当继续履行，理由如下：

1.黎某并无任何违约行为，莫某亦不享有约定或法定的合同解除权，其诉请解除合同应予驳回。

2.如前所述，莫某严重违约，依据《合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，黎某可以要求其继续履行合同。

3.根据黎某证据1、3，黎某履行合同的态度非常积极，在签订合同当天就交付了20000元定金，在2017年3月24日就准备好了185000元，并在《中国邮政储蓄银行个人消费贷款审批通知书》出来后的第六天即2017年4月21日，向中介机构汇款179100元，备用于在涉案房屋转移登记递件成功后支付剩余首期楼款150000元，而莫某已经在《房屋双方买卖合同》第三条第1款、第四条第1款保证其是涉案房屋的唯一所有权人，对涉案房屋享有完整的处分权，双方继续履行合同的下一阶段即“到房屋登记机关申请房产转移手续”、“（剩余首期楼款）在递件成功当天由买方直接支付卖方”不存在法律上或者事实上的障碍，且莫某履行配合办理涉案房屋转移登记递件手续的义务不会产生较大成本，并可以通过人民法院向不动产登记中心发出《协助执行通知书》以代替莫某的实际履行。

4.双方继续履行合同的下一阶段是“到房屋登记机关申请房产转移手续”、“（剩余首期楼款）在递件成功当天由买方直接支付卖方”，并不涉及按揭贷款的相关问题，因此，银行是否发放贷款、何时发放贷款、发放多少贷款，都与本次诉讼的裁判无关，如在合同继续履行后双方因按揭贷款的相关问题发生争议，应另行起诉解决。

综上，《合同法》第一百一十条关于“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”中的除外规定在本案当中没有任何适用的余地。

（二）莫某应当自2017年4月22日起至其配合黎某就涉案房屋转移登记到不动产登记中心递件之日止，以总楼价620000元的1‰的标准按日支付违约金，依据如下：

1.《合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”

2.《房屋双方买卖合同》第七条约定：“因买方或卖方违反本合同约定的，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续，逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：1、逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价1‰向守约方支付违约金；2、逾期超过十天仍未履行的……；3、若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价1‰支付违约金。”

……

四、莫某滥用诉讼权利提起恶意诉讼，应当赔偿黎某因此支出的律师费XX元，并承担本案全部诉讼费用。

众所周知，自2017年春节过后，清远市二手房房价上升趋势迅猛，莫某在2017年4月份这个微妙的时间点，在毫无事实、法律依据的情况下主张黎某违约并诉请解除合同，无非是想通过这种无理取闹的方式拖延履约，以此迫使黎某放弃购买涉案房屋，然后将涉案房屋重新卖出一个高价而已。

《合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”诚信原则是民法的帝王条款，是一切民事法律行为应当遵循的准则，而禁止滥用权利是诚信原则项下的子原则。

莫某利欲熏心、见利忘义，弃契约精神于不顾，无端起诉黎某，导致司法资源的浪费，违反禁止滥用权利原则，构成滥用权利型恶意诉讼，侵犯了黎某的合法权益并造成了损失（律师费），根据《侵权责任法》第六条第一款关于“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任”、最高法《关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第二十二条当中关于“当事人存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为，造成诉讼对方或第三人直接损失的，人民法院可以根据具体情况对无过错方依法提出的赔偿合理的律师费用等正当要求予以支持”的规定，其应当赔偿黎某因其恶意诉讼而支出的律师费XX元（黎某证据4），并承担本案全部诉讼费用。

最后是代理人的有感而发。

由于各种因素的影响，近期清远市二手房房价水涨船高，伴随而来的是“业主毁约潮”——在巨额的差价面前，很多二手房业主拿合同当废纸，不择手段地毁约（无论毁约的借口是什么、有多少，根本的原因大家心知肚明！），由此引发了不少诉讼。

在这种诉讼当中，人民法院对买家的保护力度，对一纸合同的保护力度，决定着契约精神在社会中被敬畏与遵守的程度。如果人民法院作出对守约的、无辜的买家保护不力的判决，造成漠视契约之业主没有付出足够惨烈的代价，就无异于放任契约精神与法律尊严双双被羞辱于见利忘义的胯下——对邪恶和坏人的容忍就是对善良和好人的强暴。更为重要的是，这种与契约精神相悖的判决将会成为促使社会滑向丛林法则的一个砝码。不久的将来，诚实守信就会成为傻子的代名词，人人都只会跟随着那面在风中猎猎作响的利欲之旗前进，习惯于破坏契约与规则，并从中攫取自身的利益！

因此，为震慑肆意违约者，维护契约精神与法律尊严，助推社会诚信体系建设，恳请法庭深图远虑、三思而行，依法驳回莫某的无理诉讼请求，对黎某的反诉请求予以支持！

一审胜诉判决书：http://hezhijin.66law.cn/lawyer_viewalbum.aspx?id=10201