简析离婚时涉及到的房产增值部分

随着近年来不动产价值日趋走高，跟不动产有关的财产分配在夫妻离婚案件中越来越重要，社会经济形态日趋多样性也导致不动产情况越来越复杂。

离婚诉讼中比较常见的问题主要有：

（一）不动产的所有权问题：对于已经办理了不动产权证的房产不需多言，但离婚时往往会有还没有办理出不动产权证的房产，最高院婚姻法解释(二)第21条 离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。对于办理离婚时尚未获得完全所有权的不动产，法院通常的做法是仅仅判决不动产的使用权归属，待不动产所有权确定后，当事人可以就该不动产另行起诉。

不动产的归属问题：是属于一方婚前财产还是属于夫妻共同财产，夫妻共同财产中也存在特例，不能想当然的认为是夫妻双方均分。

属于一方婚前财产的情况，尤其是缔结婚姻时尚未还清银行贷款，就涉及到离婚时不动产增值部分的确定。

婚前已经取得房屋产权证，根据《物权法》的规定，房屋就属于购房者的婚前财产，由于银行的贷款尚未还清，婚后双方共同还贷的部分为婚后共同财产。此种情况下，相当于婚后另一方对该不动产的投资，当不动产增值时，投资人理应享受回报（此处投资的概念仅做参考，义非经济层面的投资概念）。根据最高院民一庭意见：在适用《婚姻法解释（三）》第十条时，涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率，是用不动产现价格除以不动产成本，不动产成本包括购买时不动产价格+共同还贷的利息部分+其他费用（比如契税、印花税、营业税、评估费等）。该计算方法相对比较浅显易懂。此处需要着重强调一点，增值部分即升值率的起算点一定是婚姻缔结时，假设购房者婚前已经偿付了一部分贷款，其购买不动产时到缔结婚姻时不动产已经增值了，那么计算升值率中的不动产成本时就要以婚姻缔结时的不动产价值为依据，而不能以购买不动产时的价格为依据。

反之，如遇不动产贬值应怎样处理则并未形成统一意见。有观点认为，既然是一种投资，投资人应当承担相应的风险。另有观点则认为，此种情况下，对另一方的补偿不能低于双方婚后共同还贷部分的一半。个人认为第二种观点较为合理，因为此种情况绝非经济领域的投资，因婚姻的另一方对“投资物”完全没有选择权，不动产的地段、交通、市场前景都是购房时由购房者考量予以确定的，单纯以投资概念理解有失偏颇。

总而言之，如何更加公平合理的维护婚姻双方当事人的合法权益，是包括法律制定者、法律实施者以及整个社会需要予以考量的。作为律师的宗旨则是要运用自己有限的法律知识最大限度的为当事人维权。