律师观点分析

原告：吕某，住所地山东省青岛市城阳区。

委托诉讼代理人：王志蕾，山东息相通律师事务所律师。

被告：海阳A置业有限公司

吕某向本院提出诉讼请求：1.请求判令A公司按照《商品房买卖合同》约定承担至2020年6月25日共298天的逾期交房违约金14189元；2.请求判令全部诉讼费用由A公司承担。

事实和理由：一、2019年1月22日，吕某与A公司签订了合同编号为HY2019-000564的《商品房买卖合同》(预售商品房），约定由吕某购买A公司开发的半山豪庭1号楼3单元401号房屋，房屋建筑面积共102.29㎡，总价款为476160元，并约定A公司应于2019年8月31日前将房屋交付吕某使用。后吕某于2019年1月22日一次性付清总房款，但A公司直到2020年6月25日才通知吕某收房。对此，A公司应按照《商品房买卖合同》第九条约定按日向吕某支付已付房价款万分之一的逾期交房违约金，截至A公司通知吕某交房之日共计逾期交房298天，违约金共计14189元。

二、本案不适用《合同补充协议》第九条第6项约定。商品房买卖合同附件是A公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的格式条款，该内容不适当地限制了A公司的违约责任，变相排除了吕某要求A公司交付房屋的主要合同义务，并且A公司未提供证据证明其已就上述格式条款对吕某进行提示说明，根据合同法第三十九条、第四十条规定应属无效。A公司在上述条款中约定逾期交房违约金总额以3000元为限，超出部分吕某自愿放弃，明显违背了公平原则，免除了A公司怠于履行交付房屋应付的长期违约责任，排除了吕某的主要权利，造成双方权利义务明显不对等，A公司可以无限期拖延交房却无需过多承担违约责任。3000元仅为违约63天的违约金数额，按照A公司的主张，其只承担逾期交房63天的违约金，超过63天A公司可以选择无限期逾期拖延交房且无需承担相应违约责任，在违约金达到上限后，A公司应承担的违约金即与逾期时长无关。即使违约金最高限额为3000元，但其计算标准明显过低，吕某有权根据合同法第一百一十四条及合同法司法解释（二）第二十八条规定请求人民法院调高违约金数额，《商品房买卖合同》正文部分对吕某付款主要合同义务及对A公司交房主要合同义务所约定的逾期违约金相对公平，按照该标准计算逾期交房违约金为14189.5元。A公司在《合同补充协议》中约定了逾期交房违约金的封顶条款显然与其违约行为的严重程度不符，也与吕某支付较大金额购房款却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。

三、新冠××疫情发生在合同约定的交房时间之后，不构成抗辩理由。A公司作为专业的房地产开发企业，应当预见案涉建设工程在建设过程中可能出现的不利条件，并应在充分评估不利条件对于案涉工程施工进度的影响后确定合理的交楼时间。

四、房屋配套水、电、燃气是主要的房屋交付标准，A公司作为专业的房地产开发企业，应当在合理评估该项目后确定交房时间，并且合同中未约定该情形可作为延期交房抗辩理由，房屋配套水、电、燃气主要是开发商的义务，不构成抗辩理由。

A公司辩称：一、吕某的主张不成立，其违约金请求没有事实根据，不符合双方约定。根据《商品房买卖合同》约定，若A公司存在逾期交房事实且吕某不存在违约行为，则可以根据逾期天数按日万分之一的标准给付吕某逾期交房违约金。但是，吕某与A公司同时也签订了《合同补充协议》，其中第九条第6项约定A公司向吕某支付的上述违约金总额以3000元为限，超出部分吕某自愿放弃，该约定系吕某对自己实体权利处分的真实意思表示，属于双方当事人合意，合法有效，应予认定。故即使A公司存在逾期交房行为，吕某主张的违约金只能以3000元为上限，超出部分依法不应得到支持。

二、上述《合同补充协议》系双方在签订《商品房买卖合同》同时签订，是对《商品房买卖合同》合意的补充和完善，对逾期交房违约金限额进行补充，与《商品房买卖合同》相关约定不矛盾。《合同补充协议》签订在《商品房买卖合同》之后，依照意思表示及合意的先后顺序，《合同补充协议》与《商品房买卖合同》效力相同，对逾期交房违约金的最终约定应当以最后《合同补充协议》约定为准，3000元限额的约定依法成立。

三、签订《合同补充协议》时，A公司已经尽到提示义务，对吕某签署该补充协议可能受到权利限制或权利受损已经充分提示风险，《合同补充协议》是在协商一致基础上形成的合意。吕某在《合同补充协议》第一条承诺和保证不以任何理由主张本补充协议属于格式合同，并保证对相关风险已经审慎注意。另外，吕某通过《合同补充协议》第二十条再次确认已经对补充协议内容仔细审阅并确认，后经签字生效。因此，《合同补充协议》依法成立。

四、本案构成不可抗力情形，A公司应当依法免责。逾期交房期间遭遇新冠××疫情，依照《合同补充协议》第九条约定，应当依法酌情免除A公司相应逾期期间的责任。

五、依照《合同补充协议》第七条约定，本案存在配套水、电、燃气未及时达到交付条件情形，应当免除A公司30日违约责任。

本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对双方争议的问题，本院查明，2019年1月22日，吕某与A公司签订了合同编号为HY2019-000564的《商品房买卖合同》(预售商品房）及附件，约定由吕某购买A公司开发的半山豪庭1号楼3单元401号房屋，房屋建筑面积共102.29㎡，总价款为476160元，并约定吕某应于2019年2月5日前一次性付清总房款476160元，A公司应于2019年8月31日前将房屋交付吕某使用。2019年1月22日，A公司为吕某开具金额为476160元的发票。《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任载明“……逾期超过90日，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1(该比率应不小于第(1）项中的比率）的违约金”。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第九条对房屋交付的补充约定第6项载明“双方确认，如出卖人逾期交房，除非双方另行协商达成一致的本合同继续履行；但出卖人应自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之前一日止、按日向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金。但经双方约定出卖人按照本约定向买受人支付的逾期交房违约金总数以叁仟元为限。超出叁仟元部分，买受人自愿放弃”。

上述事实，有《商品房买卖合同》、发票等证据证明，本院予以确认。

本院认为，吕某与A公司签订的《商品房买卖合同》依法成立并生效，双方当事人应当严格按照约定行使权利并履行义务，否则应当承担相应的违约责任。

A公司未提交证据证明其向吕某交付房屋的时间，亦未对吕某提出的2020年6月25日收到收房通知、已付房价款476160元提出异议，本院据此认定A公司自2019年9月1日至2020年6月25日存在逾期交房299天的违约行为，根据《商品房买卖合同》第九条约定应承担逾期交房违约金。

《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第九条第6项虽然载明A公司应向吕某支付的逾期交房违约金数额上限为3000元，并在补充协议首尾载明协议内容经协商一致并充分理解、A公司已履行提示注意义务、吕某不得以格式合同为由主张利益受限、协议经签字捺印后生效。但是，该条款是A公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与吕某协商的格式条款，A公司未提交证据证明其作为提供格式条款的一方采取了合理的方式提示吕某注意减轻其逾期交房违约责任的与吕某有重大利害关系的条款，并按照吕某的要求对该条款予以说明，致使吕某没有注意或者理解与其有重大利害关系的逾期交房违约金封顶条款，吕某可以主张该条款不成为合同的内容。另外，A公司作为提供格式条款一方不合理地减轻其逾期交房违约责任，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条规定，该格式条款无效。

最后，A公司提出的不可抗力情形发生在逾期交房期间，不构成免除责任或者减轻责任的事由。A公司以《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第七条第1项约定作为免除其三十日逾期交房违约金的依据，但该条款约定的是“因出卖人原因水、电、燃气等市政基础设施如果在约定期限内未达到交付条件，出卖人应在房屋交付之且起30日内采取补救措施；若超过30日仍未能补救导致买受人无法正常居住的，按日向买受人补偿总房款的万分之零点五”，该条文没有免除A公司三十日的逾期交房违约责任，A公司相关抗辩理由不成立，且不能提交证据证实，本院不予认定。

综上所述，吕某要求A公司依据《商品房买卖合同》第九条约定支付逾期交房298天的违约金14189元（476160×298÷10000），符合法律规定及当事人约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第四百九十七条、第五百七十七条、第五百八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：

海阳A置业有限公司于本判决生效之日起十日内向吕某支付截至2020年6月25日的逾期交房违约金14189元。