代理彭XX被诉违约，最终反认定原告违约一案

律师观点分析

本案中，原告（买房）、被告（卖方）、第三人A房地产公司签订了房屋买卖合同，原告起诉被告彭XX单方解除涉案合同是违约行为。本人代理被告，成功地证明原告未按合同约定将首期款支付给彭XX赎契，事实是原告违约，而彭XX依照合同完全履行了其义务。最终法院认定是原告违约并驳回其诉讼请求。

以下是审理过程及结果：

原告傅XX诉被告彭XX、第三人广州市A房地产代理有限公司(以下简称A地产)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员涂XX独任审理。原告傅XX的委托代理人黄A、黄B、被告彭XX的委托代理人张达鸿、第三人A地产的委托代理人黄C已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   

原告傅XX诉称:傅XX、彭XX与A地产三方于2016年4月9日签订了《房屋买卖合同》，傅XX在签约后依照合同约定积极履行自身的合同义务，不存在任何违约行为。2016年9月3日，彭XX通过书面告知函的形式通知原告单方解除涉案《房屋买卖合同》。傅XX认为彭XX在无法定及约定事由的情况下单方解除涉案合同属于严重违约行为，应承担所有的违约责任。为维护傅XX自身合法权益，故向法院起诉，请求法院判令:一、彭XX向傅XX双倍返还定金100000元;二、彭XX向傅XX赔偿按揭费7000元;三、彭XX向傅XX赔偿中介费5000元;四、彭XX向傅XX赔偿律师费10000元;四、本案诉讼费由彭XX承担。   

被告彭XX辩称:2016年4月9日，傅XX、彭XX与A地产三方一起签订了《房屋买卖合同》。合同签订后，彭XX依约于2016年4月12日办理好提前还贷手续，按银行回执，必须于2016年6月30日前存入全部本息共667854元。但傅XX因个人原因办理不了银行贷款，并且没有依合同约定按时将首期楼款交付给彭XX，以完成赎契手续。经彭XX多次催促，傅XX依然无法办理银行贷款和交付首期楼款，彭XX只好于2016年9月2日发出《告知函》，要求解除房屋买卖合同，并按合同约定没收50000元定金。正是傅XX的违约行为造成涉案合同无法履行，请求法院驳回傅XX的诉讼请求。  

经审理查明:2016年4月9日，彭XX(卖方)与傅XX(买方)签订《房屋买卖合同》，中介方为A地产，合同约定:第一条该物业为现房，地址为:增城市新塘镇xxx房。建筑面积:107. 05平方米，套内面积:85.55平方米。第二条卖方持有房地产证，号码为:00143xxx。……第三条买卖双方同意该物业成交价为1150000元。……第四条卖方交付该物业给买方的日期为房屋完成交易过户且卖方收交楼款当天。……第五条因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料(签订合同期三天内要交齐)或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则(1)逾期未超过十天的，违约方每逾期一日须向守约方按总房价0.1%支付违约金;逾期超过十天仍未履行的，守约方可以解除合同，并有权要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价5%的违约金，守约方有权要求违约方赔偿因本次交易而支出中介服务费等全部损失及因追究违约方违约而支出的律师费等全部费用。（2）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价0.1%支付违约金。合同为未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出督促履行通知之日起五天为履行期限。……第十条本次交易过程中，卖方有权指定过户到他人名下，卖方无条件配合买方办理一切手续。……附件合同三方就楼价款的交付方式及交易过户达成以下一致协议，并按按揭付款方式处理。（1）定金:50000元买方须在2016年4月9日支付给卖方。该款项待4月11日查册后无查封证实后由A地产转账给卖方。（3）首期楼款(已包含定金)于房管局受理交易递件当天内由买方转付给卖方，以总房价减去银行同贷书金额（4）买方应于2016年4月15日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供协助。买卖双方应银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后的五个工作日内到房屋登记机关办理申请买卖手续。（5）楼价余款:(贷款银行批准按揭的金额)于买卖完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行扣除卖方所欠款项后直接拨入卖方在该贷款银行所开设的账户。交易手续需在法定时间内完成，以银行出同贷书为准。3、出资赎契:卖方应在签订本合同后10天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续。买卖双方同意共同出资赎契。买卖双方以银行贷款金额余款为准，买方愿意付首期款给房东赎契，余下款房东自付。买卖双方应在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，将赎契款项存入卖方供款账户内，如买方款项一旦划入卖方供款账号则视为卖方已收取该部分楼款，该款项专用于赎契，卖方不得擅自挪用。备注:……如买方违约，则房东没收定金50000元，若卖方违约则赔偿50000元整并退还定金50000元。卖方同意买方可以用第三方名称购买该房，双方没有异议。”   

在签订上述合同当天，A地产收取傅XX支付的购房定金50000元，并出具《收款收据》给傅XX收执。   

同日，A地产收取傅XX支付的中介费5000元，并出具《收款收据》给傅XX收执。   

2016年4月12日，XX按揭中心收取傅XX按揭费7000元，并出具《XX按揭收据》给傅XX收执。   

同日，中国工商银行股份有限公司广州西华路支行出具《提前还款受理回执(全额)》给彭XX收执，该回执载明:本笔贷款本金余额为660459.83元，请于2016年6月30日前存入全部本金及利息661000元加6854元，因扣款需要等待扣款额度，具体扣款时间以审批通过为准。   

2016年6月29日，傅XX(首次买方)和周XX(二次买方)签订《转让购买楼宇确认书》，载明:首次买方傅XX愿意转让增城市新塘镇xxx房(A房地产公司房地产买卖合同编号为N00000052)给二次买方周XX。

2016年8月25日，傅XX委托广东XX律师事务所处理与彭XX的房地产买卖合同纠纷，律师费为10000元。   

2016年9月1日，广东XX律师事务所向彭XX发出《律师函》要求彭XX继续履行合同，否则需承担相应法律后果。

2016年9月2日，彭XX向A地产、傅XX发出《告知函》要求解除涉案合同。   

庭审中，彭XX确认傅XX已支付50000元定金。彭XX、傅XX双方均确认将办理贷款的资料相互配合提供给了银行;合同上手写的“以银行出同贷书为准”是双方真实意思表示。   

本院认为:傅XX与彭XX签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性、强制性规定，是合法有效的。双方当事人应按照合同约定履行各自义务。   

根据《房屋买卖合同》约定，傅XX应于2016年4月15日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，彭XX必须提供协助。庭审中，双方均确认彭XX已协助傅XX将办理贷款的资料提供给了银行，彭XX依约完成了协助傅XX办理贷款的配合义务。合同附件约定，傅XX、彭XX双方同意共同出资赎契，双方以银行贷款金额余款为准，傅XX愿意付首期款给彭XX赎契，余下款房东自付。傅XX、彭XX双方应在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，将赎契款项存入卖方供款账户内。根据中国工商银行股份有限公司广州西华路支行出具《提前还款受理回执(全额)》的内容，傅XX应依约在2016年6月30日前将购房首期款支付给彭XX。现傅XX在2016年6月30日前还未办理到银行同贷书，未能按银行规定日期将首期款支付给彭XX赎契，其引进的购房第三人也无证据证明依约支付了首期款给彭XX，故傅XX的行为已构成违约，彭XX在2016年9月2日向傅XX要求解除涉案合同有理。傅XX主张彭XX违约，请求彭XX双倍返还定金、赔偿按揭费、中介费及律师费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。   

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下:   

驳回原告傅XX的诉讼请求。   

案件受理费 1370元，由原告傅XX负担。