2008年5月10日，涂某与北京方恒置业股份有限公司签订商品房预售合同，购买了东恒时代家园三期的一套房屋，套内建筑面积76.67平方米，总价 176 万余元。签订合同之前，涂某就听说开发商即将对预售楼盘进行大规模促销，担心购房后房屋贬值，为此向销售人员询问相关情况。当时，销售人员表示，即将进行的优惠活动只针对不好卖的朝北户型，涂某看中的朝南两居户型绝对不会降价，并一再催促涂某签订合同。出于对销售人员的信任，涂某签订了购房合同。

   不料，购房协议刚刚签订了10天，也即5月19日，涂某获悉开发商对除了南向三居以外的所有户型进行了降价销售，而且与涂某所购房屋户型相同、楼层相近且原单价相同的商品房降幅达14.7万元之多。

涂某认为，销售人员向其隐瞒与订立合同有关的重要事实，使其在违背真实意思的情况下订立了合同，给其造成重大损失，因此诉至法院，要求将合同中约定的房屋单价由套内建筑面积22986.17元/平方米降至21064.22元/平方米，并将贷款金额由60万元变更为45.2万余元。

   庭审中，为了证明销售人员曾作出过不降价的承诺，涂某提交了事后与销售主管和置业顾问商谈差价补偿的录音证据。该录音显示，销售人员确曾对涂某表示过不会降价，当涂某询问销售人员是否说过房屋不会降价时，对方回答“这是我的失误”、“这种情况还是第一次遇见”，销售人员同时表示“开发商拿这个房型做促销我确实很意外”，至于其对于房价的预测，销售人员表示自己“没有那么高的远见”。

   方恒公司辩称涉案房产由北京均一行房地产经纪有限责任公司代理销售，该公司销售人员只有接待客户提供服务的权限，对于房屋售价没有决策权，对涉案房产即将作出的降价策略也不知情，因此其在不知情的情况下作出的不降价表述不构成隐瞒或欺诈。同时，销售人员关于房屋不会降价的表述只是其个人对价格的预测，不能代表方恒公司的意思。此外，方恒公司表示，房屋降价是正常的市场风险，涂某应有所预见并承担风险。

   对于涂某提交的录音证据，法院认为从录音中涉及人员的身份、特征、谈话内容与合同内容吻合以及销售人员的自认，可以判定录音是涂某与销售人员谈话的内容，同时录音证据的取得也不违反法律的禁止性规定，故法院认为该录音证据可以作为认定案件事实的证据。

   但是，法院认为尽管该录音中显示销售人员确曾表示房屋不会降价，但是该表述只是对于未来事实的预测，不是对客观事实的陈述和合同条款的商讨，且该内容亦未写入销售合同。同时，法院认为销售人员并非开发商市场营销的决策人员，其对房屋是否会降价的预测也不能代表开发商的价格决策行为。另外，录音中销售人员的表述也显示，销售人员在向涂某售楼时并不知道将来肯定会降价，因此其在不知情的情况下作出的预测不能认定为欺诈。

因此，北京市朝阳区人民法院以开发商不存在欺诈行为为由，判决驳回了业主要求赔偿差价的诉讼请求。

（人民法院报商品房买卖案例选2008.10.27）