张雷律师：动迁款分割实战指导系列之公房、搭桥房、保障托底安置

作者：张雷律师专业只做房地产！

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张雷律师按：本文实战指导为二中院判例“（2010）沪二中民二（民）终字第2113号”。涉及的法律关系及法律主体包括公房承租人、同住人、面积调换认定人口、保障托底认定人口、货币补偿款、保障托底补贴、搭桥房等等法律要素。同时因为诉讼过程中原房屋同住人死亡，还涉及到拆迁补偿款的继承。甚至购买的三套搭桥房又在诉讼过程中取得以不同被安置人为权利人的产权证。应当如何分割动迁款或者搭桥房，张雷律师详细陈述。

案件情况：房屋状况及补偿款状况

被拆迁房屋为公房。

面积调换认定人口为6人，保障托底认定人口为6人。

购买搭桥房共计3套。

补偿款共计165万。

该案件中原告3人，被告3人；后被告中一人死亡，其继承人要求在本案中继承已死亡人的动迁款。

动迁款分割的公式分割法

货币补偿款74万元：因该房为公房，所以货币补偿款的计算公式为：

（被拆除房屋的房地产市场评估单价×80%+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。

从公式中可以看出该74万元补偿款是以“建筑面积”为计算依据，因此应当归属于该公房的承租人和同住人。因本案中被认定为同住人的有6人，故每人应得74万元的1/6.

保障托底补贴43万元：按照拆迁基地的一般政策。保障托底补贴仅仅适用于选择“货币补偿安置方式的被拆迁居民”，且需要符合居住困难的情形。保障托底补贴是对“人头”的补贴，只有符合“保障托底补贴对象”的认定标准的人才能申请托底补贴。申请后，需要计算保障托底面积与原住房建筑面积之间的差额面积，给予货币补贴。

因该户动迁时，被认定为“保障托底人口”的有6人，所以保障托底补贴43万元也同样由这6人平均分割。

速迁费4万元、签约即搬奖1万元、搬家补助费500元、设备迁移费2200元等可以参照上海市高级人民法院的相关解释“搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费，应归确因拆迁而搬家、设备迁移和临时过渡的承租人、同住人等。”

搭桥房的产权登记 与 共有财产 的矛盾

该户用动迁款购买三套搭桥房，其中两套登记在被告名下，一套登记在原告名下。能否根据物权登记的状况而解释该户已经对动迁款的分割达成了协议呢？显然不能！

《物权法》虽然规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，被告经登记成为了两套房产的权利人，但房屋的价值和其所应当取得的动迁款份额之间是有差异的，房屋价值高于动迁款份额，则应当将其多占的动迁款返还给其他权利人。还可以认为，登记是对外部的公示，不影响内部的共有关系。

因此，虽然搭桥房已经登记了，但仍应当具体计算动迁款的分割份额，采取补偿的方式，解决当事人之间的共有财产分割矛盾。

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动迁款分割的其他因素

该起案件，法庭判决时在类似于张雷律师主张的“动迁款公式分割法”基础上，考虑了三个因素，酌定了原被告之间的利益。这三个因素分别是：

1、房屋的来源，

2、对房屋的贡献，

3、实际居住情况。

房屋的来源，公房需要参考房屋调配单等文件；对房屋的贡献，需要参考房屋的维护等情形；实际居住情况则以居委会的证明文件为准

因此，张雷律师认为拆迁补偿安置协议归根结底是一份具有经济法色彩的平等民事合同，是当事人协商的结果。作为被拆迁人的代表，签订拆迁补偿安置协议时追求利益最大化是本意，和动迁组谈判的过程中多争取到的款项，如果在当事人之间没有特别约定，则应当参照动迁补偿安置协议的各款项计算公式，具体分割到不同的权利人手中。

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作者：张雷律师，争创房产律师行业标杆！打造房产法律第一名博！专业只做“九房”业务：二手房、商品房、拆迁房、租赁房、遗产房、婚房、公房、宅基地房、商业用房。