案件描述

张雷律师：合同双方均违反合同约定，互负违约责任

【律师提示】

张雷律师按：合同法规定了违约责任，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合法律规定时，应当承担违约责任。这是一方违约，一方守约的情形。如果是双方当事人履行合同都出现了违约行为，但合同仍然履行完毕，此时就应当各自承担相应的责任。这是双方违约。双反违约时往往需要适用两个法律规则：一是双方违约的需互负违约责任；二是同意延期不等于放弃追究违约责任。

【案情介绍】

2007年9月2日 卖方李先生与买方王先生通过中介公司签订了《上海市房地产买卖合同》以及《房地产买卖合同之补充协议》，双方约定买方王先生应当支付给卖方李先生首付款44万元，并于10月10日前办理房地产转移过户手续。

10月10日截至，买方王先生未前往交易中心办理房地产交易过户手续，并于10月23日委托中介公司发函给卖方李先生，要求延期至10月29日前办理过户。卖方李先生回函表示同意延期至10月31日办理过户手续，但要求支付违约金。10月30日 卖方李先生与买方王先生办理了产权过户手续，买方王先生支付了第二笔房款126万元。

11月15日 双方约定的卖方李先生腾出房屋并通知买方王先生验收的日期届至但直至12月8日，卖方李先生才将房屋交付给买方王先生，并将橱柜等固定装修拆除。

后卖方李先生起诉至法院要求买方王先生支付购房尾款，支付逾期付款利息，支付违约金126000元。而买方王先生则提起反诉要求卖方李先生支付逾期交房违约金24955元，支付拆除房屋装修及附属设施违约金54000元。

【案件思考】

双方均有违约行为，应当如何承担责任？

【法庭判决】

卖方李先生与买方王先生签订的《上海市房地产买卖合同》及其补充协议是双方真实意思的表示，且未违反法律规定，是有效合同。

双方办理了过户并且转移了系争房屋，按照合同约定买方王先生应当支付尾款。买方王先生未能及时支付拖欠的尾款，应当向卖方李先生支付逾期付款利息。

卖方李先生虽然同意延期办理过户，但没有放弃追究违约责任，因此买方王先生应当承担逾期办理过户的违约责任。

卖方李先生逾期交房应当支付违约金。从房屋装修的常理分析，橱柜属于不可移动的物品，应该认定为固定装修，卖方李先生拆除橱柜显然不符合合同的约定当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。虽然没有约定逾期利息，但剩余房款在该日之后以同期银行贷款基准利率为标准计算的利息可以视作卖方李先生的损失。

【法理延伸】

张雷律师认为，二手房买卖合同是典型的双务合同，买卖双方均负担各自的义务，均应按照合同约定履行各自的义务。任何一方履行合同不符合约定均应当向对方承担违约责任。双方违约的情形下，对于对方的损失需要对等赔偿。

【法律依据】

《合同法》第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。

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作者：张雷律师，争创上海房产律师行业标杆！
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