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维权行动,誓消除中介欺诈消费者的格式合同法律陷阱

发布者:刘律师律师|时间:2015年11月05日|分类:消费权益 |5055人看过

案件描述

张雷律师:维权行动,誓消除中介欺诈消费者的格式合同法律陷阱张雷律师按:从一起不愿意承接的案件说起。张雷律师今年1月份接待了当事人张某某咨询的一起居间合同纠纷,张某某经中介介绍看中了宝山某套房屋,支付2万元定金后因某些原因不愿意购买,自愿承担了定金罚则,损失了2万元,后中介突然起诉张某某要求支付3万元中介费。因张雷律师研究过上千判例,故看到张某某提供的居间合同文本时就明确告诉其该类案件在宝山法院有过先期判决,同样的定金,同样的居间合同,同样的3万元中介费,同样的不购买原因,也就是同样的案例,法庭判决支持中介全部3万元佣金。故告知当事人张雷律师不愿意承接这类可能败诉进而影响律师声誉的案件。虽说已经有过先期判决,但张雷律师还是向张某某陈述了自己关于“包含本约全部条款的预约”的法理理解。张某某回去后经过一周的认真考虑,还是决定委托张雷律师代理此案。

接手此案后张雷律师以负责的态度准备了整个庭审(见后续文章:本案庭审记录)。庭审后张雷律师得到了当事人的由衷感谢。现该案件已经判决,法庭最终未支持原告全部3万元的诉讼请求,判决被告张某某支付原告1.5万元的佣金,也即原告诉讼请求的一半。当事人决定继续委托张雷律师提出上诉。

本案原本是一起极其简单的居间合同纠纷,但随着张雷律师办理多起二手房陪购业务后,张雷律师发现与本案中中介提供的居间合同文本的完全一样的居间合同已经广泛的被上海大部分中介公司采用。这类合同文本意味着,只要买方交纳了定金,只要买卖双方签订了居间合同,买卖双方就应当支付佣金!这严重违反了《合同法》不促成买卖合同不得索要佣金的强制性规定!这类合同文本的流行,必将引发上海房地产中介服务行业的欺诈潮流!张雷律师将以本案作为打破行业恶习,消灭恶意格式合同的契机,采取多种措施,包括工商、媒体、房地产协会、法院等多种方式,维护当事人的合法权益!具体行动请看张雷律师后续博文。现公布本案判决,张雷律师点评:法庭判决底气不足,各打五十大板,同案不同判。值得一提的是,与本案相同的六起其他买家的案件竟然在同一下午由同一法官开庭审理,可见这类合同毒害之深。

上海市宝山区人民法院民事判决书(2011)

宝民三(民)初字第某某某号

原告上海某某置业顾问有限公司,住所地上海市长宁区延安西路某某号某某楼。法定代表人黄某某,经理。

委托代理人王某某,员工。

被告张某某,男,1984年某月某日生,汉族,住上海市某某区某某路某某弄某某号某某室。

被告许某某,女,1986年某月某日生,汉族,住上海市某某区某某路某某弄某某号某某室。上列两被告的共同委托代理人张雷,北京市京大律师事务所上海分所律师。

原告上海某某置业顾问有限公司与被告张某某、许某某居间合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员杨利民独任审判,公开开庭进行了审理。原告上海某某置业顾问有限公司的委托代理人王某某、被告张某某及其与许某某委托代理人张雷律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海某某置业顾问有限公司诉称,被告经原告居间购买案外人陈某某等位于本市宝山区某某路某某弄某某号某某室房屋(以下简称某室房屋),陈某某等净到手价人民币192万元,并于2010年11月22日签订了《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》,被告支付了陈某某等定金2万元。根据居间协议约定,被告应于签订协议之日起三日内补足定金5万元,于2010年12月10日之前与陈某某等签订买卖合同示范文本,但被告经催告不补交定金也不签订买卖合同,已经构成违约。原告已经促成被告与陈某某签订《房地产买卖协议》,该协议对房价款及支付方式、过户时间、 承担等主要交易条款已经明确,应当视为买卖合同已经成立,被告也签订《佣金确认书》认可支付佣金,现起诉要求被告支付佣金3万元。被告张某某、许某某辩称,被告与陈某某等签订《房地产买卖协议》次日,接到其他中介公司的电话,向被告推荐某室房屋,称虽然该房屋已经签订买卖协议,但只要被告出价更高,可以卖给被告。被告遂要求原告经办人员吴某某将陈某某等联系方式给被告,吴某某予以拒绝,并告诉被告知道的情况属实,催促被告补交3万元定金,被告坚持见到陈某某等后才同意付款,吴某某当着被告的面与陈某某的父亲电话联系,陈某某的父亲称房屋还在出售,要价198万元。考虑到不确定的因素太多,被告最终决定不购买某室房屋。

《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》对被告贷款审核通过的期限、陈宏等注销抵押的期限等均未作约定,过户时间也不确定,故被告与陈某某等房屋的条款约定并不明确。即使条款约定明确,双方约定还需签订买卖合同,《房地产买卖协议》只是预约,并非本约。被告不认可买卖合同已经成立,不同意支付佣金。

经审理查明,2010年11月22日,被告(乙方)与案外人陈某某等(甲方)、原告(丙方、居间方签订《房地产买卖居间协议》,约定,约定乙方委托丙方购买甲方的某室房屋,支付意向金2万元;总房价为192万元(其他买卖条件见附件一);丙方收到意向金后三个工作日内,乙方不得收回意向金,亦不得解除委托,若甲方在前述期间内未接受本协议附件的交易条件,乙方无息收回意向金;若甲方在本协议上签字,则乙方交付的意向金转为定金,甲方同意定金由丙方保管,待甲方签订本协议后三日内,乙方补足定金至5万元,继续由丙方保管;《房地产买卖协议》(附件一)成立即表明买卖合同成立,丙方居间成功;甲乙双方应于买卖合同成立之日分别按照总房价1%支付佣金。

《房地产买卖居间协议》的附件一《房地产买卖协议》约定,为办理交易过户手续之需,甲乙双方同意于本协议生效后18日内至丙方处签订《上海市房地产买卖合同》(简称买卖合同示范文本);乙方支付首付款46万元(含定金5万元及尾款2万元,尾款由丙方保管),某室房屋上无抵押;乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若有)后七日内向银行申请贷款,签订一切相关协议;甲乙双方于贷款申请审核通过(若有),买卖合同示范文本公证书(若有)以及借款抵押合同(若有)出具,抵押登记(若有)注销后七个工作日内,至房地产交易中心办理产权过户及抵押登记;乙方于过户当日支付甲方65万元;乙方通过贷款支付第二期房款81万元;双方于房地产交易中心出具乙方为权利人的房地产权证后七日内,进行房屋交接,由乙方或通过丙方支付尾款2万元;甲方于本协议签订后90日内,将原有户口迁出。

当日,被告支付陈某某定金2万元,并签订《佣金确认书》,内容为被告承诺在签订房地产买卖合同当日支付原告3万元佣金,其中包含替对方支付的佣金10800元。嗣后,被告未补足定金,也未与陈宏等签订《上海市房地产买卖合同》。以上事实,有原告提供的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》、《佣金确认书》,被告提供的定金收据,及双方当事人的陈述等证据佐证,并经庭审质证,本院予以认定。

本院认为,《房地产买卖居间协议》及附件《房地产买卖协议》系原、被告的真实意思表示,合法有效,双方均应恪守。《房地产买卖协议》约定,被告与案外人陈某某等为办理过户之需签订《上海市房地产买卖合同》。即被告与陈宏等签订《上海市房地产买卖合同》并非买卖协议成立的前提条件。该买卖协议对买卖标的、价格、贷款金额等均已明确,可以认定买卖合同已经成立。《房地产买卖居间协议》也约定《房地产买卖协议》成立表明买卖合同成立,原告居间成功。被告关于买卖合同未成立的意见,本院不予采纳。原告要求被告支付佣金,符合约定及法律规定。

鉴于原告未实际提供签订《上海市房地产买卖合同》、办理过户等后续服务,本院酌情扣除部分费用,确定由被告支付原告佣金15000元。被告以陈某某等签订《房地产买卖协议》后仍在出售601室房屋为由拒付佣金,缺乏事实及法律依据,本院不予采纳。据此,《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款、《最高人民法院关于使用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第一条第一款之规定,判决如下:

被告张某某、许某某于判本判决生效之日起十日内,支付原告上海某某置业顾问有限公司佣金15000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取275元,由原告上海某某置业顾问有限公司与被告张某某、许某某各半负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状及副本,上诉于上海市第二中级人民法院。 审判员 杨利民二零一一年三月二十三日书记员 陶佳佳

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