案件描述

银行贷款逾期放款给卖方，属买方违约

　　【律师提示】

　　张雷律师按：大部分的买方会选择向银行贷款的方式支付第二期房款，由此构成一个合同法中的“由第三人履行合同”的类型。贷款银行成为买卖合同之外的第三人。因为贷款银行不是买卖合同法律关系的主体，因此不受买卖合同的约束，仅受到借款抵押合同的约束。所以，如果银行逾期放款，则不论买方是否存在过错，均应承担违约责任。律师建议以银行贷款支付房款的条款做如下约定：“买卖双方赴交易中心办理产权过户后，在取得买方名义下的房地产权证和抵押权证并送至贷款银行后，由贷款银行按照贷款合同约定的方式直接支付到卖方提供的银行账号上，房款期限以贷款银行规定为准，银行发放贷款日即是买方支付房款日，支付房款日不再另行约定。”

　　【案情介绍】

　　2007年9月，买方王先生和卖方李先生签订了《上海市房地产买卖合同》。约定房屋总价为271万元。约定王先生应当按照合同附件三的付款协议履行付款义务，还约定逾期付款违约金为未付款日万分之五，自合同确定应付期限之日至实际付款之日止。卖方李先生同意买方王先生通过向银行贷款100万的形式支付第二期房款。

　　合同约定，待房地产交易中心出具了以 王 先生为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将他项权证送交贷款银行五个工作日内，王先生支付给卖方李先生第二期房价款，该期房款由贷款银行代为支付。

　　2008年2月13日，王先生向深发展银行申请贷款通过审批。3月10日，双方至房地产交易中心办理了房地产过户及抵押登记手续。3月28日深发展银行取得了该房地产的他项权证。但直到2008年5月14日，深发展银行才将第二笔房款100万划付至卖方李先生名下。卖方李先生于是起诉到法院，要求买方王先生承担违约责任，赔偿违约金。

　　【案件思考】

　　约定以银行贷款方式支付房款，银行逾期放款是否属于买方违约？

　　【法庭判决】

　　法庭审理后认为，双方签订的买卖合同合法有效，双方应当按照诚实信用原则履行合同，买方王先生应当按照合同约定及时向卖方李先生支付第二期房款。

　　合同约定了贷款银行取得他项权利证后五个工作日内，由买方王先生向卖方李先生支付第二期房款，该期房款由贷款银行代买方王先生支付。

　　2008年4月2日，深发展出具了户名为卖方李先生的活期存折，此时王先生付款条件已经成就，但银行未及时代王先生支付房款，应当由王先生向李先生承担逾期付款的违约责任。法庭判决买方王先生向卖方李先生支付逾期付款违约金21000元。

　　【法理延伸】

　　张雷律师认为，根据《合同法》第六十五条的约定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。这一条款约定的是“由第三人履行的合同”。因为合同关系是建立在买方和卖方之间的双方法律关系，而约定由第三人履行就构成买方支付房款的一种义务，不论买方是否对第三人的逾期款是否存在过错，只要是第三人也就是本案中的银行没有履行义务、迟延履行或者瑕疵履行，根据合同相对性的原则，均需要由买方向卖方承担违约责任。

　　【法律依据】

　　《合同法》第六十五条“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应担当向债权人承担违约责任。”

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　　作者：张雷律师，争创上海房产律师行业标杆！

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