代理房屋租赁合同纠纷，成功追回租金296410.82元及利息

律师观点分析

原告：广州XX公司，住所地广东省广州市海珠区XX首，二层自编213房（仅限办公用途）。

法定代表人：谢XX，执行董事。

委托诉讼代理人：段XX，北京市XX律师。

被告：广州XX公司，住所地广东省广州市海珠区XX首层自编之二0119单位（自主申报）。

法定代表人：陈XX。

被告：陈XX，女，1984年4月16日出生，汉族，住广州市天河区，

原告广州XX公司诉被告广州XX公司（以下简称XX公司）、陈XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告广州XX公司的法定代表人谢XX及其委托诉讼代理人段XX、被告XX公司的法定代表人陈XX到庭参加诉讼。被告陈XX经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。

原告广州XX公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告XX公司偿还租金333842元并支付利息（以333842元为本金，按同期中国人民银行同期贷款利率计算，从2021年5月1日起至被告实际偿还之日止）给原告，被告陈XX对以上租金的199110.87元承担连带担保责任；2、判令本案诉讼费由两被告承担。

事实和理由：2017年左右，被告XX公司租赁了广州市海珠区穗星文化培训学校的726平方米的场地，该学校把收取房租和水、电费的权利给了原告，事实上也一直由原告收取费用。被告XX公司于2020年3月20日给原告写下《承诺书》，承诺以上租金原告可以直接要求被告XX公司偿还。2021年4月6日，被告XX公司与原告对账，确认欠原告239856.88元。2021年5月8日，被告XX公司与原告再次对账，确认欠原告333842元。由于被告XX公司2020年9-12月未交房租，被告陈XX给原告写了一份《担保函》，对被告XX公司欠原告的租金进行担保，担保金额为227279.87元，由于后来被告XX公司还了几万元，担保金额变更为199110.87元。后被告XX公司缴纳了2020年9月至2021年4月的水电费37431.18元。原告为维护自身权益，故提起本案诉讼。

被告XX公司辩称：原告起诉后，被告XX公司交了2020年9月到2021年4月的水电费37431.18元和2021年6-8月的房租和水电费。

被告陈XX没有提出答辩意见和举证。

经审理查明：据穗房地证字第**房地产证记载，海珠区XX23-29号首，二层的权属人为广州市XX公司。

2016年3月31日，广州市XX公司（出租人、甲方）与原告（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区XX23-29号首层自编之二、二层的房地产（房地产权证号码：穗房地证字第**）出租给乙方作用途使用，建筑（或使用）面积3404.06平方米；租赁期限2016年5月1日起至2022年3月31日；等。

原告（出租方、甲方）与广州市海珠区穗星文化培训学校（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市海珠区XX23-29号一层房，双方确认租赁面积为726平方米的物业，租给乙方作为培训办公使用；租赁期为5年，自2016年6月10日起至2022年3月30日止；双方约定第一年租金不含税为每平方60元/月，从第二年开始，每年7月1日起在上一年租金标准的基础上递增4%；乙方交纳房屋租金应每壹个月支付一次，每月15日前支付下一个月租金，如果乙方未能按时支付房租，应付迟延支付期间的滞纳金，该滞纳金每日按月租金的千分之伍收取；乙方租赁场地使用的电费按1.35元/度，水费及其他公共费用按乙方租赁面积（物业管理费用由甲方承担）分摊，由甲方代收、代缴；等。

2020年3月20日，被告XX公司向原告出具《承诺书》，内容：—，我司为贵单位与广州市海珠区穗星文化培训学校签订《房屋租赁合同》726平方的场地实际使用方，为保障贵司权益，我司承诺如下：我司同意履行广州市海珠区穗星文化培训学校向贵单位缴纳租金的义务，因该学校未按《房屋租赁合同》约定履行缴租义务或违反合同约定产生的全部债务，我司自愿为该学校的上述债务提供责任保证担保，贵司有权直接要求我方予以偿还。

2020年11月30日，两被告签署《担保函》，内容：被担保金额227279.87元，担保人陈XX愿意为广州XX公司作担保，被担保人广州XX公司在广州XX公司实际使用726平方物业，未按约缴纳租金和水电费合计欠款：199110.87元，还款期限为：2020年12月15日，现担保人承诺在被担保人到期无力偿还其欠款，我陈XX自愿偿还被担保人的欠款。

2021年5月7日，广州市海珠区穗星文化培训学校出具《情况说明》，内容：我司租赁广州XX公司场地726平方米，该场地实际使用方为广州XX公司，我司从2018年起即把收取场地租赁费和水、电费的权利给了广州XX公司，此后广州XX公司也是一直将726平方场地租赁费和水、电费交给广州XX公司。

2021年5月8日，被告XX公司的法定代表人陈XX签署《汇爱教育租金缴纳明细》，内容：截止5月8日，726平方：496062元（总未缴金额），162220元（已交金额），333842元（欠交金额）；等。

原告于2021年5月17日提起本案诉讼。诉讼中，原告和被告XX公司确认如下事实：被告XX公司没有交纳原告诉请的333842元扣除水电费37431.18元外的款项；被告陈XX提供担保的金额为199110.87元，被告XX公司在原告起诉后已经缴纳其中19833.37元水电费。原告表示无法区分333842元的构成。

本院认为：原告与广州市海珠区穗星文化培训学校签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。该学校与被告XX公司均确认该场地由被告XX公司实际使用，被告XX公司同意原告有权直接要求其偿还上述合同项下的债务，而原告和被告XX公司确认被告XX公司没有交纳原告诉请的333842元扣除水电费37431.18元外的款项，故原告要求被告XX公司支付租金296410.82元及利息的诉请，合法有理，本院予以支持，但鉴于中国人民银行贷款基准利率已于2019年8月20日起取消，且原告无法区分上述款项的构成，故本院酌定利息按同期按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，从原告起诉之日即2021年5月17日起至实际清偿之日止。

被告陈XX向原告出具《担保函》，约定“被担保人广州XX公司在广州XX公司实际使用726平方物业，未按约缴纳租金和水电费合计欠款：199110.87元，还款期限为：2020年12月15日，现担保人承诺在被担保人到期无力偿还其欠款，我陈XX自愿偿还被担保人的欠款。”故被告陈XX对199110.87元债务承担一般保证责任。诉讼中，原告和被告XX公司确认被告XX公司在原告起诉后已经缴纳其中19833.37元水电费。故被告陈XX对被告XX公司的财产经强制执行后仍不能清偿部分的债务在179277.5元（199110.87元-19833.37元）范围内承担清偿责任。原告要求被告陈XX就上述债务承担连带清偿责任欠妥，本院予以纠正。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条，《中华人民共和国担保法》第十七条、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：

一、被告广州XX公司在本判决生效之日起十日内向原告广州XX公司支付租金296410.82元及利息（以296410.82元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，从2021年5月17日起至实际清偿之日止）；

二、被告陈XX对本判决主文第一项所确定的债务经强制执行后仍不足以清偿的部分在179277.5元范围内承担清偿责任；

三、驳回原告广州XX公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费6308元，由原告广州XX公司负担707元，被告广州XX公司负担2214元，被告广州XX公司、陈XX共同负担3387元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。

当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。