案件描述

金华市江南某大酒店有限公司曾是金华有名的酒店、餐饮公司，但之后由于种种原因，公司决定将其所有的公元大厦部分房屋进行转让、出售。但由于该大厦已经设定抵押，金华市江南某大酒店有限公司无法提供权属证书，产权无法过户到买受人的名下。由此产生了一大批与金华市江南某大酒店有限公司的房屋买卖合同纠纷。买受人之一的吕某就委托我所代理其与金华市江南某大酒店有限公司的这一房屋买卖合同纠纷，我所戴毅主任承办了这一案件，向婺城区人民法院提起了诉讼。经过庭前的积极准备、收集证据，庭上完美的引用法律条文据理力争，最后法院支持了我方的全部诉讼请求，判决解除该买卖合同，要求被告江南某大酒店有限公司返还给原告吕洪全购房款907486元、房屋维修基金914.40元，并支付违约金45011.31元，且由被告承担本案受理费。

【基本案情】

2011年8月2日，吕某与金华市江南某大酒店有限公司签订房屋买卖合同一份，吕某在签约后依约支付给某大酒店有限公司购房款907486元、房屋维修基金914.4元。合同约定某大酒店有限公司应当于2011年12月31日前取得土地、房屋权属证书并交付给买受人。至2012年1月31日，某大酒店有限公司逾期30日后仍未交付权属证书。根据合同约定，出现此情况时买受人有权退房，某大酒店有限公司自约定日期至实际退款之日止按日向吕某支付已付房价款万分之二的违约金。吕某多次要求解除合同并催告被告退款，但某大酒店有限公司既未退款也未支付违约金。吕某诉至法院请求：1.解除双方签订的房屋买卖合同;2.判令被告某大酒店有限公司立即退还原告吕某已付购房款907486元、房屋维修基金914.4元，并支付违约金45011.31元(从2012年1月1日起每日按已付购房款的万分之二暂计至起诉之日，此后计至实际退款之日止);3.本案诉讼费用由被告某大酒店有限公司承担。

被告某大酒店答辩称：一、原告要求解除合同及返还购房款和商铺维修金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不能成立。二、原告以被告逾期办证为由要求解合同缺乏法律依据。根据合同第十四条第3款第3项的约定,“办理按揭贷款的买受人在约定时间内应当办理房屋所有权证和土地使用权证，并办理抵押手续”。三、逾期办证违约金按日计算有失公平，诉请金额偏高，应酌情调整。针对对方的答辩理由，我方戴主任据理力争，争锋相对，逐一反驳对方提出的观点。

【法院判决】

法院认为：原、被告签订的房屋买卖合同成立并合法有效，双方均应当按约全面履行各自的义务。原告在签订合同后，按约定的时间和数额支付了第一期购房款。原告在2011年9月2日前未能办理按揭贷款的原因，是被告转让的房产已经设定抵押，而且产权未过户至原告名下。原告未能办理按揭贷款以后，双方也未就90万元余款的支付达成补充协议，因此不能认定原告逾期付款。合同约定的交付房屋、办理产权变更登记并交付房产证和土地使用权证的期限届满后，被告未交付房屋及权属证书，原告有权根据约定解除合同，并要求被告承担违约责任。合同第十四条关于办证义务的约定前后不一致，但双方签定的房屋买卖合同系格式合同，对格式条款格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。原、被告约定的逾期办证违约金和按银行同期贷款基准利率计算的利息基本相当，无需调整。综上所述，原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持;被告的抗辩没有证据支持，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十九条之规定，判决如下：

一、解除原告吕某与被告金华市江南某大酒店有限公司于2011年8月2日为转让金华市双龙南街307号公元大厦第一层房号为110-A的房屋而签订的编号为2011-SY0429的房屋买卖合同。

二、被告金华市江南某大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内返还给原告吕某购房款907486元、房屋维修基金914.40元，并支付违约金45011.31元(违约金已计算至2012年9月4日止，此后至本判决确定的履行日期间的违约金按未返还的购房款的每日万分之二计算)。

被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

【评析】

该案事实清楚、证据确凿，该合同纠纷完全是由于被告金华市江南某大酒店有限公司转让的房产已经设定抵押，无法向原告吕某交付权属证书，产权也无法过户至原告名下所造成的，所以应由被告某大酒店有限公司承担一切违约后果。

对于这类案件，律师建议广大当事人一定走法律途径，积极的向法院提出自己的诉请，维护自己的合法权益，尽早挽回所造成的损失。