商品房买卖合同纠纷，委托本律师代理后，法院判决开发商全额退购房款及赔偿装修损失

律师观点分析

基本案情：

2017年刘X经朋友介绍而到开发商售楼部计划购买一套商品房，当时刘X与开发商沟通购买位于蕲春县某别墅房屋，建筑面积为347.68平方米，当时约定房屋总价款为182万元，刘X先支付定金25万元，签订了《购房付款协议》。后在刘X又支付了50万元，但开发商告知刘X需要先签订一份定向代建开发合同，后期再签订正式的商品房买卖合同，故刘X根据开发商提供的合同范本与开发商于2017年11月5日签订了一份代建开发合同，而实际上开发商销售的房屋已于2013年11月30日建成，2018年下半年，在经过开发商同意下，刘X进入房屋装修。装修合计支出30万元，但后期在在做油漆阶段，发现房屋毛坯附着力差、严重反酸脱落。期间，刘X向开发商反映，并要求开发商承担刮除墙面、返工的维修费用，开发商以开发商应当承担该责任为由推脱，并说明可以继续正常装修。

2019年1月左右，房屋部分装修完成，但随即发现，房屋大范围毛坯脱落。而且因为地基逐渐下沉、倾斜，导致竖墙多处开裂、吊顶被挤坏。刘X向开发商要求承担维修费用或退回房款，而开发商以按期执行付款协议为由拒绝。之后，开发商指使物业公司多次蓄意破坏水管，造成半年多无法正常供水，妨碍刘X使用该房屋，并收回房屋、拒绝退回房款。2021年3月28日项目部向全体业主发布办理不动产权证需知，此时，刘X才知晓，该房屋土地性质为集体性质用地，非农业户口不能办理产权证，而且土地并非以出让方式取得，刘X根本不能办理产权证，为此刘X不得不维护自己的合法权益，委托律师起诉。

律师办案：

经过多次的开庭审理，最终法院认可了本律师的观点，法院审理认为开发商的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》等规定。根据上述规定，农民集体所有的土地使用权除了通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权之外不得出让、转让，而且刘X为外地城镇户口，其购买的此房屋根本无法办理任何产权证。现开发商的转让行为违法了法律、行政法规的强制性的规定，其民事法律行为无效，根据民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，同时开发商作为过错方应赔偿刘X的损失即装修损失。