在涉及房产的具体案件中，与中介第三方的沟通过程在证据的提现中是十分重要的。王海英律师对此表示，当证据与时间节点形成了关联性也就意味着在官司中的胜诉率相对利好的态势。

案情简介

2009年10月22日，门头沟区采空棚户区改造拆迁工作办公室（甲方）与郭某军（乙方）签订门头沟区采空棚户区改造房屋拆迁安置补偿协议，约定：甲方需拆迁乙方门头沟区城子二斜井第二栋40号所有的房屋及附属物。乙方在拆迁范围内有正式住宅12间，建筑面积377.35平方米，乙方在册人口1人，实际居住人口1人，分别为本人。乙方可购买的安置房为：永定地区五套三居室，门城地区一套三居室，门城地区一套两居室。后郭某军选购的其中一套为1401号房屋。在审理中，郭某军陈述系被征收公房承租人。

2012年2月19日，郭某军（甲方）、江某花（乙方）与金城阜业公司（丙方）签订房屋买卖居间合同，约定江某花购买郭某军所有的1401号房屋，房屋价款80万元，付款方式：本合同签订当天，乙方支付甲方购房定金16万元（该定金在甲乙双方均没有出现违约情况下充抵房款或首付款）。乙方以全款方式购买上述房屋，在网上签约之后办理房屋产权转移登记手续之前再向甲方支付除定金以外房款64万元。

甲乙双方约定：

甲方收到全部房款（除物业交验押金）后当日内将房屋腾空并于×年×月×日之前进行房屋交验，交验完毕当日将该房屋的钥匙交予乙方。

违约责任：

本合同签订后，如乙方违约，乙方已支付定金归甲方所有，不予退还，并赔偿甲方标的房款的20%作为违约金；如甲方违约，应自违约之日起三个工作日内双倍返还乙方所付定金，每延误一日，按房屋成交总价的万分之三向乙方支付滞纳金，合同继续履行；甲方违约延期超过十个工作日的，乙方有权解除合同，甲方并于延期十个工作日后三日内按该标的房款的20%向乙方支付违约金。

同日，郭某军（甲方）、江某花（乙方）、金城阜业公司（丙方）三方签订补充协议，

约定：

1、甲、乙双方友好协商，甲方出售房屋还未办理产权证书，经甲、乙双方认可自愿交易。

2、甲方承担一手产权证费用：契税、公共维修基金、甲方自愿负担第一手物业费；

3、乙方承担将来产权证转移所有费用：营业税、个调税、契税、综合地价款和当时国家政策所需费用；

4、签订合同当日，乙方给付甲方除定金外：24万元整，待办理入住手续时，乙方付给甲方25万元。2013年3月之前再给付甲方5万元。如2013年3月之前产权证已经能够办理转移手续。乙方付清剩余全部房款15万元整。

5、如房屋交付时超过80平米，乙方补齐多出平米数钱款，按开发商开出凭据交费。如不足80平米，甲方按一万一平退给乙方钱款，乙方自行交付装修押金给开发商。

6、产权证能够转移时，乙方随时付给甲方全部剩余房款15万元整。甲方随时配合乙方办理产权过户。双方均认可补充协议中约定的房屋总款合计为85万元有误，实际售房款为80万元。

合同签订后，江某花于2012年2月20日支付郭某军40万元，

于2012年8月1日支付郭某军25万元，

于2013年3月27日支付郭某军5万元。

2012年9月28日，原告江某花给付被告郭某军补平米数房款20258元。

办案经过

当案件提交到王海英律师处时，王海英律师根据当事人的叙述情况认为其中的焦点在于确认相关协议的具体内容，王海英律师与当事人充分沟通后建议当事人完整、清晰地记录任何与对方的一切接触各个文件形成证据链条，以兹证明当事人诉求的合理性。

案件结果

该案件的最终判决被告郭某军于本判决生效之日起十日内将坐落于北京市门头沟区1401号房屋交付给原告江某花。

被告郭某军于本判决生效之日起十日内按照每月一千七百元标准向原告江某花支付自二〇一三年二月二十四日始至本判决生效之日止的房屋占有使用费。

驳回原告江某花的其他诉讼请求。

律师时评

此案件的焦点问题在于确认相关协议的具体内容。本案中原、被告及第三人达成的房屋买卖居间合同及补充协议，系三方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。关于1401号房屋的交付时间，房屋买卖居间合同虽约定甲方收到全款后（除物业交验押金）后当日内将房屋腾空，但对于房屋交验时间却并未写明。补充协议虽然对款项交付有更为细致的约定，但是亦未写明房屋的具体交付时间。

按照中介机构工作人员所陈述，因写补充协议时，存在房款交付与钥匙交付在先在后的不确定因素，故没有写明时间。所以法院认为，关于房屋交付时间，在合同及补充协议中并未明确约定。

《中华人民共和国合同法》规定：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。

· 因双方当事人对交易的标的物是回迁安置房，尚未办理房屋所有权证这一事实均清楚，并且金城阜业公司工作人员陈述当时说过尽快交房。

· 故虽然合同及补充协议没有约定具体交付时间，但是不能就此说明被告可以一直控制房屋，而不将房屋交付买方，被告郭某军应当遵循诚实信用原则，在房屋具备交付条件合理期限内将房屋交给买受人。故对于原告要求被告交付1401号房屋的诉讼请求，法院予以支持。

·交付房屋，应当给被告必要的准备时间，本月确定交房的合理期限为郭某军收取1401号房屋后一个月。逾此期而未交房，被告应当向原告支付房屋占有使用费，故对于原告要求法院判令被告给付房屋占有使用费的诉讼请求，法院予以支持，具体期限、标准由法院酌情予以确定。

·对于原告要求被告支付车位费的诉讼请求，因该损失并非直接损失，对于原告该项诉讼请求，法院不予支持。

·被告郭某军辩称原告起诉超过诉讼时效，依据不足，对其意见，法院不予采信。

案件思考

对于存在第三方参与的案件来说，第三方的证据往往能够对甲乙两方的证据形成相互联系并相互印证的作用。王海英律师表示，当证据形成了联系完善证据链之后，也同时意味着案件中的是非曲直有了基本的确认，剩下的就是各方律师进行补充说明并争取公平审判结果的时候了。