【裁判要旨】①商品房预告登记使得被登记的不动产物权请求权具有了物权效力，纳入预告登记的不动产物权请求权具有排他效力。而依照《城市房地产管理法》第45条第1款第2项规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。由于商品房预售合同登记备案在目的、主体、内容、方式、时限及要求等方面与不动产预告登记均不同，因此不属于预告登记。即商品房预售合同虽因登记备案得以公开，但基于商品房预售合同而取得的债权，并无预告登记所具有的对抗效力和排他效力。②预查封不同于正式查封，预查封针对的仅是房屋买受人基于商品房预售合同，对尚未过户登记在其名下的房屋的所有权的期待利益。房屋买受人是否能够成为完全的或者真正的权利主体，尚处于不确定的状态。