【审判规则】
私有房屋具有排他性与独立性，在拆迁、动迁过程中，只有房屋产权人才能作为拆迁或动迁安置补偿合同的主体，且动迁利益分配者亦受严格限制，即私有房屋的同户同籍人员区别于公有房屋相关人员的待遇，公有房屋的同住人、共同居住人在房屋拆迁时均有享有福利性待遇的权利，而私有房屋的同户同籍人员并不能同私房产权人一样享有拆迁补偿利益等待遇。但因私有房屋同户同籍人员系产权人授权后享有房屋居住权，因此该类人员在房屋拆迁后可在合理范畴内获得补偿。
【关 键 词】
民事 所有权确认 私有房屋 排他性 独立性 拆迁 动迁 房屋产权人 拆迁安置补偿合同 公有房屋 同住人 共同居住人 福利性待遇 同户同籍人员 拆迁补偿款 房屋居住权
【基本案情】
吴XX与魏XX系夫妻关系，二人有一女陆XX，李X系陆XX之子。吴XX系凯旋路房屋（上海市凯旋路X房屋）房屋权利人，该房屋系私有产权房，由底楼的北间房屋和二楼的南间房屋组成。吴XX和李XX因分配家庭财产和考虑养老问题，将底层北间房屋于1996年9月通过赠与公证书赠与陆XX。1999年3月，李X户籍从大名路移入凯旋路房屋，但未实际居住使用。嗣后，凯旋路房屋被拆迁，拆迁时该房屋户籍在册人员系吴XX、魏XX、李X三人。拆迁人中山公司与吴XX根据《实施细则》（《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》）的规定签订了《安置协议》（《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议（适用面积标准房屋调换）》）。双方约定：被拆迁人吴XX选择《实施细则》第三十九条规定的面积标准房屋调换的补偿安置方式，同意向中山公司支付超出安置面积部分的房地产市场价；拆迁房屋为吴XX所有的凯旋路房屋，房屋性质系私房，建筑面积15.1平方米；中山公司安置吴XX的房屋建筑面积为四十八平方米，实际建筑面积为70.74平方米。2005年8月，凯旋路房屋全户户籍移往纪翟路X房屋，纪翟路X房屋产权人于同年6月经核准变更为吴XX、魏XX，吴XX、魏XX与李X三人均为户籍在册人员。
李X以其应享有纪翟路房屋三分之一的所有权为由提起诉讼，请求判令：确认本人享有纪翟路房屋三分之一的所有权，并由吴XX、李XX配合李X至房产登记中心办理相关手续。
吴XX、李XX辩称：凯旋路房屋系吴XX私有产权房。该房屋动迁时，吴XX依据动拆迁政策取得了纪翟路房屋，并补足了超出面积的差价。李X对该房屋的取得未作出贡献，且凯旋路房屋一直由本二人居住使用，李X曾因读书需要将户口空挂于该房屋，其并未实际居住使用过，因此李X不应对房屋拆迁后调换的纪翟路房屋享有权利。
审理过程中，中山公司向法院提供了《住房调配单》并向法院说明：本案动迁依规定调换房屋面积增加60%，实际安置房屋面积70.74平方米，超面积部分依照基地统一口径优惠政策按一半计算，吴XX将超面积部分的款项交予本公司，本公司将房屋交付给了吴XX。本公司根据《房屋调配单》对三个人予以安置，但本次动迁是按面积计算，并非按人口因素计算。而吴XX、魏XX主张，中山公司提供的《住房调配单》虽证明李X纪翟路房屋安置对象之一，但动拆迁的凯旋路房屋系私房，安置的纪翟路房屋性质没有变化，仍为产权人吴XX所有的私房，不涉及住房调配问题。《住房调配单》仅有中山公司的盖章，而无调配的对外效力，且其只载明凯旋路房屋与纪翟路房屋的产权人系吴XX、家庭主要成员系魏XX、李XX，按协议安置等信息，亦未明确李X系动迁安置对向，因此《住房调配单》因无其他证据佐证不具备单独证明李X对纪翟路房屋享有三分之一产权的证明力，亦不能推翻纪翟路房屋为吴XX、魏XX所有的事实。
【争议焦点】
私有房屋具有排他性与独立性，在拆迁及动迁过程中，私有房屋的同户同籍人员能否同私房产权人一样享有拆迁补偿利益。
【审判结果】
一审法院判决：吴XX、魏XX向李X支付补偿款十二万元；驳回李X的诉讼请求。
宣判后，双方当事人均未提起上诉，判决已发生法律效力。
【审判规则评析】
本案是关于老私房动迁后的拆动迁利益分配产生的纠纷。老私房，是指在住房市场商品化前，历史遗留下来的私有产权房屋，因城市化而逐渐动拆迁。私有房屋具有排他性和独立性，因此，老私房产权人亦具有独立性质，在老私房动拆迁时，只有其产权人才是动拆迁合同的适格主体。因老私房产权人的独立性质，在其动拆迁过程中，动拆迁利益分配者亦受严格限制。
同时，相关法律对公有居住房屋的共同居住人、同住人均明确了居住使用权、获拆迁补偿款等福利性待遇。公有居住房屋的共同居住人是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。同住人是指本处有常住户口且实际居住三年以上，在他处无住房或他处虽有住房而居住困难的。但同住人和共同居住人都仅限于公有居住房屋，私有房屋的共同居住使用人与公有房屋的同住人、共同居住人系不同概念。老私房中的共同居住使用人系与产权人挂户、同户居住的其他人员，这些同户同籍人员不能享有公有房屋同住人、共同居住人的相关福利待遇，只有老私房产权人才能享有住房的拆动迁补偿利益。据此，老私房产权人没有解决同户同籍人员居住问题的义务，但老私房内同户同籍人员系私房产权人授权下享有的居住权，因此老私房产权人在房屋拆迁获拆迁补偿利益后仍应在合理范畴内适当给予老私房同户同籍人员相应补偿。
本案中，吴XX作为老私房凯旋路房屋产权人，在该房屋动拆迁时，只有吴XX才是拆动迁合同的适格主体，其与中山公司签订房屋拆迁补偿协议合法有效，受法律保护。其孙子李X作为该私有房屋的同户同籍人员区别于公有房屋的同住人和共同居住人，不应享有房屋拆迁补偿利益，仅有产权人吴XX才享有获得补偿的权利。鉴于李X虽未实际使用原房屋，但其户籍系吴XX授权后才转入该房屋，即吴XX同意李X对该房屋享有居住权，故吴XX获得房屋动拆迁补偿后，应一定范围内对李X给予补偿。
