中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2015）民申字第1886号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈秀波。

委托代理人：陈德玉。

委托代理人：孙世英，黑龙江法佳律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：惠凤艳。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：黑龙江省城乡建设开发有限公司。

法定代表人：李劲松，该公司总经理。

委托代理人：王红梅，黑龙江德论律师事务所律师。

委托代理人：张福银，该公司职工。

再审申请人陈秀波与被申请人惠凤艳、黑龙江省城乡建设开发公司（以下简称城乡建设公司）案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省高级人民法院（以下简称黑龙江高院）（2013）黑民终字第29号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。

陈秀波向本院申请再审称：（一）惠凤艳借用城乡建设公司的资质进行开发，是综合楼的实际投资人，拆迁安置、后期建房、房屋销售及管理均是惠凤艳以城乡建设公司的名义进行的，陈秀波有理由相信惠凤艳有权出售案涉房屋，因此，陈秀波与惠凤艳签订的房屋买卖协议合法有效。（二）陈秀波与惠凤艳签订协议时，惠凤艳并未告知案涉房屋已被法院查封的事实，齐齐哈尔市中级人民法院（以下简称齐齐哈尔中院）查封该房屋也未向社会公示，对于该院2006年12月20日所作的询问笔录，其毫不知情。城乡建设公司提供的通告、录像及照片也是虚假的，上述证据不能证明陈秀波明知该房屋被查封的事实。因此，陈秀波在购买房屋的过程中不存在任何过错，属于善意第三人。（三）陈秀波提起诉讼要求确认其对案涉房产享有所有权，一、二审法院在确认陈秀波与惠凤艳签订的协议无效的同时，应当对无效的后果一并作出处理，一、二审法院直接驳回诉讼请求错误。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定申请再审。

惠凤艳辩称：惠凤艳与陈秀波签订房屋买卖协议时，明确告知其案涉房屋处于法院查封状态，但陈秀波仍主动要求购买该房屋。后惠凤艳与陈秀波口头约定，如房屋不能买卖即转为租赁，每年租金1万元。惠凤艳与陈秀波签订的协议只是购房意向书，陈秀波没有履行交纳全部购房款的义务，没有签订正式的商品房买卖合同。房屋买卖协议没有实际履行，陈秀波看到房屋价格翻倍上涨，就提出各种理由主张协议有效，该主张不符合法律规定，应依法驳回其再审申请。

城乡建设公司辩称：齐齐哈尔中院（2004）齐民一初字第516号判决确认，拜泉县三道镇综合楼产权归城乡建设公司所有，惠凤艳并非案涉房屋的所有权人，无权与陈秀波签订房屋买卖协议，也未经城乡建设公司的授权和追认，惠凤艳处分该房屋的协议无效。自2005年该房屋被查封，任何人非经法定程序不得处分法院查封财产，陈秀波对此是明知的，所以才未交纳全部价款，也不签订正式合同，其购房行为违背了正常的交易习惯。现在案涉房屋租金已达每年3万元，陈秀波占有该房屋已近十年，获取了巨额利益，给城乡建设公司造成了巨大损失。陈秀波与惠凤艳签订的协议价格明显低于市场价格，严重侵害了城乡建设公司的合法权益，依据《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋的行为无效问题的复函》，该协议无效。对于惠凤艳给陈秀波造成的损失，其可以另行起诉。请求依法驳回陈秀波的再审申请。

本院认为：依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案即系惠凤艳申请执行城乡建设公司一案中，因案外人陈秀波对人民法院查封的登记在被执行人城乡建设公司名下的房屋主张所有权所引起的纠纷。所以，本案的焦点问题在于，陈秀波对人民法院查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的所有权或者物权期待权