审判长、审判员：
北京市久隆律师事务所接受当事人XXX、XXX、XXX的委托，指派我们作为其一审的诉讼代理人，依法出庭履行职责。现根据本案的事实结合法律的规定，发表代理意见如下：
一、在程序方面，本案被告XXX、XXX不是该房屋买卖合同的当事人，原告对该二被告的诉讼请求应予驳回。
合同的当事人是合同内容的一部分，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第64条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条的规定，该证明责任应由原告承担。但原告至今未能提供证据予以证明。而被告XXX、XXX又明确表示不是该房屋买卖合同的当事人。三名证人的证言也证实了这一点。所以原告对该二被告的诉讼请求应予驳回。
二、在实体方面，原告与被告XXX之间的房屋买卖行为合法有效,该房屋的所有权在原告向被告XXX交付时即已合法地转移给了XXX。
在本案中，原告与被告XXX之间买卖的标的物是房屋，而不是该宅基地的使用权。双方对买卖房屋行为的本身是没有争议的。争议的焦点是一是该房屋买卖行为的效力问题；二是该房屋的所有权是否已经转移。
首先，我们来看双方房屋买卖行为的效力问题。
农村房屋买卖本身是一种民事行为，在法律对此没有专门规定的情况下，对其效力的判定当然要依据普通民事法律的规定。根据《华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》的规定，本案中原被告双方的房屋买卖行为的效力取决于以下几个方面：
1、原告是否有权出卖该房屋。原告当时是该村的村民，对该宅基享有使用权，因此，对建造于该宅基之上的房屋享有所有权。根据《中华人民共和国民法通则》第71条的规定，原告作为该房屋的所有权人，有权出卖该房屋。同时，根据《中华人民共和国土地管理法》第62条的规定，原告也有权出买该房屋，只是出卖住房后，再申请宅基地的，不予批准。
2、被告XXX是否有权购买该房屋。目前我国现行的法律，包括《中华人民共和国土地管理法》，都没有对购买人作出限制。况且，XXX当时已经是该集体经济组织的成员了，而且在本村又没有其他宅基地和住房，所以被告XXX有权购买该房屋。
3、该房屋买卖行为是否需要经过批准。包括《中华人民共和国土地管理法》在内的法律和行政法规均没有规定农村集体经济组织成员之间买卖房屋的行为需要批准。可见双方的房屋买卖行为是不需要批准的。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第3条、第4条的规定，《中华人民共和国合同法》生效后，对合同效力的判定要依据法律和行政法规的规定。而遍观我国现行的法律和行政法规，都找不出该房屋买卖行为无效的条款。所以本案原被告之间的房屋买卖关系合法有效。
其次，我们来看该房屋的所有权是否已经发生转移。
根据我国《中华人民共和国民法通则》第72条第2款、《中华人民共和国合同法》第133条及其他法律的规定，财产所有权的转移方式有两个，一是交付；二是当事人的另外约定或者法律的另外规定。
本案中，原告已于1994年将该房屋交付给了被告XXX，XXX也如约向原告支付了39000元购房款。该房屋买卖合同当时就已经履行完毕。双方又没有约定其他的转移方式。那么，的只要看一下法律和行政法规对此是否另有规定就可以确定该房屋的所有权是否已经发生转移。目前，就农村房屋买卖这方面，尚没有一部法律或者行政法规对此作出规定。在这种情况下，该房屋的买卖与市场上的动产交易没有什么区别，其所有权转移的时间应是交付时。所以，在本案原告向被告XXX交付该房屋时，该房屋的所有权就已经合法地转移给了XXX。
三、本案中的宅基地的使用权问题。
我们认为，该宅基地使用权的归属问题，已经超出了本案的审理范围。根据《土地管理法》第16条的规定，有关土地使用权的争议需要人民政府处理。作为改革先驱的广东省，其高级人民法院在《关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第12条中规定：“1999年1月1日《土地管理法》修订以前，农村村民将已经依法取得的宅基地使用权，连同房屋转让给本村村民、回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港、澳台同胞的”可以认定转让合同有效。何况，本案中双方买卖的仅仅是房屋，而不涉及该宅基地的使用权，该房屋买卖关系更应当有效。
需要说明的是，原告的户口已经于1995年迁出葛各庄村，转为城镇户口。因此她早已不是该集体经济组织的成员了。根据《中华人民共和国土地管理法》第63条的规定，享有集体土地使用权是以具有该集体经济组织成员的身份为前提的。农村宅基地使用证只是对这一权利的记载凭证，当其丧失这一身份时，即使该证未被收回，原持有人也不能享有土地法律规定的权利。因此，自原告的户口迁出葛各庄村的那一天起，她就已经不能再单独享有该村集体地土地的使用权了。即使由于形式上的欠缺，被告XXX尚不能直接拥有该宅基地的使用权，但也绝对不能属于原告。
而本案被告XXX在购买该房屋之前就已经是该集体经济组织的成员。且该身份至今未变。而其在本村又没有其他房屋和宅基地，从法律上讲他可以享有该宅基地的使用权。至于其在购买该房屋当时是否具有该村村民的身份，对本案已不重要。
从以上分析可以看出，原被告之间的房屋买卖关系合法有效。该房屋的所有权权早已合法地转移给了XXX。
四、该房屋经过被告XXX十余年的精心养护、翻修、装修、增建，早已不是十余年前的房屋了，当时的房屋从事实上和法律上已经消失，因而不存在返还的可能性。至于新建房屋是否经过批准和应受的处罚则上行政法上的事。
综上，本案原被告之间的房屋买卖关系合法有效，原告的诉讼请求应当予以驳回。
以上代理意见请合议庭考虑。
被告代理人：北京市久隆律师事务所
律师：吕西锋
