扶沟县XX代理房屋租赁合同纠纷案件

律师观点分析

原告：张某。

被告：高某，女

被告：马某，男

二被告委托诉讼代理人：娄XX，系河南XX律师。

二被告委托诉讼代理人高某平，系二被告女儿。

原告张某向法院提出诉讼请求：

1、确认原、被告于2020年4月10日签订的《租赁土地房屋合同》无效。

2、二被告向原告返还租金60000元。

3、二被告赔偿原告各项实际损失456060元。共计516060元。

4、本案的诉讼费由被告承担。

在诉讼过程中，诉讼请求变更为诉讼请求为合计622710.4元。事实及理由：一、原、被告双方签订的合同因违反国家相关强制性法律规定而无效。......。

被告辩称：原告起诉被告高某事实及理由不属实，且无法律依据和事实根据，请依法驳回原告的全部诉讼请求。一、双方签订的房屋租赁合同系有效合同，不是无效合同。涉案房屋虽系被告自建房屋，但符合正常使用的条件，且双方也自愿签订了《房屋租赁合同》，也按照合同约定履行了相关义务，但现在因不可抗力因素导致合同无法继续履行，被告不存在过错。另外，本案也不符合合同无效规定的情形。二、被告在本案中对原告不存在任何欺诈行为，原告对于自己的商业行为应当自担风险。1、原告在2020年3月份多次主动找被告协商租房的事，从一开始，被告就已经明确告知涉案土地系从扶沟县水利闸管所所租和涉案房屋的状况，且再三强调涉案房屋邻着大路，有随时被政府拆迁的风险，让其慎重考虑。这一点从双方签订的《房屋租赁合同及补充协议》中双方关于约定拆迁条款中可以印证，因为合同中明确约定，如果政府拆迁租期不到，退还剩余租金，所以双方对于拆迁的风险是明知的，双方在合同也没有约定政府拆迁，被告对原告需要赔偿的问题。2、原告在得知上述事实后，依然坚持想与被告签订合同，并主动带着合同及见证人来到涉案地点与被告签订合同，且向被告交付了部分租金。3、原告作为常年经营超市的老板，其对于商业风险的评估应强于普通人，尤其是涉案的房屋，不是在被告的宅基地上所建，其作为承租人在明知被告没有房屋产权证明时，仍然与被告签订合同，其自身存在选任不当的错误。三、原告的所有损失与被告无关，被告不存在违约，不承担赔偿责任。1、对于涉案房屋未形成的装饰装修物，比如空调及格子板、货架等原告已经自行拆除。2、即便涉案房屋形成装饰装修物，根据《房屋租赁合同解释》第十一条规定，原告应当举证证明装饰装修物的种类及装饰装修物的残值损失，原告应当进行司法鉴定。

马某辩称：原告起诉马某主体不适格，因为被告马某不是合同主体，且被告高某签订合同时，马某也不知情。

原告张某为证明其主张，向法院提交如下证据：证据1.合同一份（甲方：扶沟县水利闸管所，乙方：马某）。证据2.扶沟县水利局、扶沟县城市管理局、扶沟县自然资源局、周口市生态环境局扶沟分局、扶沟县桐丘街道办事处关于限期拆除扶沟县北关闸与芦义沟闸周围违建临时房屋的紧急通知。证据3.租赁土地房屋合同一份。证据4.情况反映材料一份。

高某对张某提交的证据，发表如下质证意见：对证据一、该合同系复印件，即便该合同是真实的被告也没有违反该合同的约定，因为该合同租赁物是空地，而本案的租赁物是房屋，被告出租给原告的是房屋，因此原告说被告违反合同约定，不符合事实，达不到原告的证明目的，被告也不是非法租赁。证据二系复印件，真实性请法院查明。同时该文件下发之前，也没有相关部门认定被告的房屋系非法建筑，同时被告已在涉案的房屋上经营多年，不存在原告所说的临时建筑，因此该证据达不到原告的证明目的。对证据三该合同真实性无异议，证明目的有异议，被告并没有向原告隐瞒该房屋的事实，相反被告已经向原告告知了该房屋有可能被政府拆迁的风险。同合同条款第十条说该协议是双方真实意识表示，可以印证双方是自愿签订的，另外，该合同是原告自己书写，因为我本人不识字，该合同的期限与扶沟县水利闸管所签订的期限不一致，不能说明被告故意欺骗原告。对证据四真实性、合法性均有异议，原告提供该材料并不能证明二被告的婚姻关系，因为婚姻关系只有民政部门来确定，所以该证据达不到原告的证明目的。对证据五中高某收租金60000元没有异议。对原告提供的关于装修损失的证据、购买物品的证据的真实性、关联性、合法性均有异议，这些证据不能反映原告在经营超市期间所投入的价值，换句话说该证据中所反映的装修物或者物品与原告经营的超市有没有关系，原告没有任何证据来证明，换句话说这些装修或物品是不是来自于原告经营超市期间所产生的不得而知，同时，即便产生的这些损失，也与本案没有任何关系，与被告也任何关系。也不是法院审理的范围，审理的对象。因为这些行为，属于原告自己的商业行为，其应当自行承担。

马某质证意见同高某的质证意见。

高某、马某为证明其主张，向法院提交如下证据：

1、被告高某营业执照一份。证明：被告具有合法的经营场所，且在涉案房屋里面，经营多年，以此说明涉案房屋租赁给原告符合使用的标准。2、照片五张。证明：原告从租赁房屋内自行拆除空调、木条顶、货架、招牌等事实。3、周XX为被告高某出具的收条一份。证明：被告高某为原告安装超市卷闸门，支出3600元。

张某对高某、马某提交的证据，发表质证意见：对证据1、营业执照内容是扶沟县某花木园，这说明该房屋适合花木经营，这更近一步证明被告隐瞒涉案房屋不能进行超市这一事实，同时经营花木的场所，不能证明涉案房屋是合法建筑。对证据2、恰恰证明了原告在受蒙骗的情况下，投入大量物力、财力、人力装修的事实。也证明了投入后不能仅应被迫拆迁的事实。证据3、这份证据与本案无关，名称不对，被告没有提出反诉，其法院不应受理。

法院组织双方当事人对证据进行了举证、质证，对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。

对于原告第五组证明损失的证据，认定该组证据只能证明原告办超市及对原租赁房屋修缮、装饰所进行的投入资金或资本，而不能证明原告的实际损失数额。对该组证据不能作为有效证据适用。

对于被告证据三，因被告未提出反诉，该证据与本案不具有关联性，不作为有效证据。

依据当事人的陈述及经审查确认的证据，法院认定事实如下：

高某与马某系夫妻关系。2007年9月1日，扶沟县水利闸管所（甲方）与马某（乙方）签订合同一份，主要内容是甲方将北关六孔闸西侧路北空地（75米*25米）平方米租给乙方使用，租用期限贰拾年，至2027年8月31日，年租金1600元。乙方用于搞花卉、盆景，并对河堤护坡不准损坏，合同期内因防洪除涝工程需要，合同自行终止。合同签订后，马某、高某夫妇在租赁的土地上建造扣板房、大棚、普通民房开办花店、火锅店。

2020年4月10日，原告张某与被告高某签订租赁土地房屋合同一份，主要内容是房屋门面共计约六间南北长50米，东西30米及后面小院和房屋，总面积1500平方米。房屋前广场及后面套房，全部租赁给乙方使用。租赁期限为2020年7月30日至2028年7月30日，每年租金8万元（合同签订之日交租金1万元；货架上齐交租金3万元；开业之后一月之内交租金4万元）。如政府拆迁，租期不到，甲方退给乙方所剩租金。租赁期间的维护保养在现在房屋状况的基础上，乙方可以按照自己的用途及经营需要，对房屋进行修缮，新增建筑屋，改造和装修，增设的附件，合同期满后，乙方可以拆除或转让。此协议是双方真实意见表示一致，一经签字，协议生效双方不可违约。补充协议：如遇政府拆迁，租期不到，甲方退还乙方所剩租金，有关土地、房屋赔偿问题于乙方无关。此合同签订后：高某实际收到张某付的租金6万元。原告张某经被告同意，把租赁的扣板房、大棚、普通民房等进行重大修缮装饰，改造成超市经营至2020年8月。2020年8月扶沟县水利局、扶沟县城市管理局、扶沟县自然资源局、周口市生态环境局扶沟分局、扶沟县桐丘街道办事处出具关于限期拆除扶沟县北关闸与芦义沟闸周围违建临时房屋的紧急通知，通知载明“现依法通知你们自行拆除全部违法建筑、恢复原貌。限15日内主动拆除，逾期不主动履行，将依法强制拆除”。现原告把超市已经拆除。原告陈述办超市又拆除损失622710.4元，只提供了投资发票，对其拆除超市后具体损失数额无法确认。另查明高某得到拆迁补偿款486000元。

法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点是案涉合同是否有效。原告张某与被告高某所签土地房屋租赁合同虽是双方真实意思表示，合同签订后原告张某缴纳租金6万元，被告高某、马某同意张某对原有扣板房、大棚、普通民房进行修缮、装饰，改造为超市，后张某实际经营，原被告均实现了合同的目的。高某在涉案土地上建造扣板房、大棚、普通民房，其所建造的扣板房、大棚、普通民房被扶沟县水利局、扶沟县城市管理局、扶沟县自然资源局、周口市生态环境局扶沟分局、扶沟县桐丘街道办事处认定为违法建筑。高某把该土地及扣板房、大棚、普通民房转租给张某开办超市，进行商业性经营活动，属于违反法律转租，该合同应为无效合同。由于双方签订合同无效，合同无效后对于所取得的财产应予以返还或补偿损失。原告张某所给付被告高某租金60000元，应予以返还。对于原告张某要求赔偿562710.4元，（不含租金60000元）主张所提交的票据只能反映出是原告办超市的投入，无法认定是超市停办后具体损失数额，原告张某要求赔偿损失的请求，缺乏事实依据，法院不予支持。若原告张某有新证据证明后，可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，意见如下：

一、被告高某、马某于本判决生效后10日内退还原告房屋租金6万元；

二、驳回原告张某其他诉讼请求。