律师观点分析

成功案例

——贾某诉周某房屋买卖合同纠纷案件

【基本事实】

原告贾某与被告周某（委托人），固安县某房地产公司作为居间方，2017年3月8日签订《廊坊市商品房屋买卖合同》，合同中约定了，周某的房屋还未取得房屋产权证书，贾某先支付90万元的房款，剩余房款于办理过户时支付完毕，后贾某支付了房款，周某将房屋交付给贾某。

2017年6月2日廊坊市政府办公室出台了政策，非当地户籍的居民在本市拥有一套住房后，暂停在本地购买房屋。贾某并非本地户籍且于2016年5月27日已经取得一套住房。现贾某购买该套住房受到限制，因此贾某提起诉讼，要求解除合同。

【双方的诉求】

1、被告周某的要求

不退还购房款，买卖合同有效，可以继续履行。

2、原告贾某的诉讼请求

（1）判令解除原告贾某与被告周某签订的商品房屋买卖合同。

（2）要求被告返还购房款120万元。

（3）诉讼费由被告承担。

【经办过程】

1、诉讼思路

在接到委托后律师迅速研究案情，制定诉讼策略。

律师在接到该案件时，认为该案件难度比较大，因为确实当时已经出台了限购政策，该房屋在贾某购买时确实还没有办理房屋产权变更登记手续，因此，当限购政策出台时，确实导致贾某无法取得该房屋的所有权，但是通过双方签订的合同所约定的内容和当时河北省的整个购房政策，以及相关的法律规定，律师迅速找到了案件的突破口。

本案中，贾某对周某未取得涉案房屋登记证书的事实明知。即便目前没有实施限购令，周某也无法与贾某办理过户手续。贾某在签约时，明知周某未取得房产登记证书还愿意继续购买，是想等房本办理下来之后，再办理过户手续。因此，即便没有限购令，现在也不能办理过户手续。

2、锁定本案的争议焦点

涉案房屋买卖合同是否具备解除条件。如果解除，各方应承担的责任。

3、原被告双方的辩论

原告认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求解除合同的，人民法院应当根据公平原则, 并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

被告认为，双方于2017年3月8日签订《廊坊市商品房屋买卖合同》，而2017年6月2日廊坊市人民政府办公室发布实施《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，并且在2017年3月到6月期间，河北省多市相继出台了限购政策，由于签订房屋合同与政策出台的时间间隔接近，因此房屋政策的出台并不是突发的情况，贾某在签订房屋买卖合同时就应当预见到可能存在的风险。因此，不能认定贾某在2017年3月8日签订合同时对于风险的发生是无法预见的。贾某在订立合同时，是有预见限购政策出台的可能性，但仍旧订立合同，表明贾某的购买行为是自甘风险的投资行为，并非是自用居住。因此不适用《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十六条的规定。

【案件结果】

1、一审判决结果

（1）解除原告贾某与被告周某签订的《廊坊市商品房屋买卖合同》。

（2）被告周某在本判决发生法律效力后五日内退还贾某购房款120万元。

（3）原告贾某在本判决发生法律效力后五日内退还被告周某位于固安县的房屋。

2、二审法院判决结果

（1）撤销河北省固安县法院做出的一审判决。

（2）驳回被上诉人贾某的全部诉讼请求。