“拆一还一”真的合理吗？

笔者：尹利兵律师

　在征收拆迁中有很多政策和规定，而老百姓们比较熟悉的一个词叫作“拆一还一”。那么1:1调换即拆一还一是否合理呢？虽然国家并没有统一补偿标准，但是法律规定了补偿原则，笔者作为专业拆迁维权律师，根据自己亲办案例来为您了解一下，征收拆迁补偿究竟如何补才算合理？

一、什么叫“拆一还一”

“拆一还一”在很多涉及到拆迁的地方被口语相传，尤其是农村等不发达地区，但是，“拆一还一”在法律上不能够作为表述方式。通俗来说，“拆一还一”就是如果被拆迁人选择产权调换的补偿安置方式，以原有的被拆迁房屋面积来置换同等面积的安置房屋，能够保证被拆迁人原有的居住条件不降低。其实，“拆一还一”真正的解读是征收拆迁补偿标准的最低原则，要符合当地情况而定，不能小于最低限度。

二、“拆一还一”需要注意的问题

表面上来看，“拆一还一”让被拆迁人对房屋面积置换没有损失，但其实际利益是否受损，还需要注意以下5个问题：

1、产权调换面积是否缩水。被征收房屋评估面积只包括套内面积而不包括公摊面积，而进行产权置换房屋的面积同城是套内面积与公摊面积的合计，因此在拆一还一之后面积就缩水了。公摊面积就是公用建筑面积，是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。

2、房屋产权性质、面积与容积率是否降质。相对于被拆迁的房屋，产权调换房屋一般以经济适用房为主，房屋面积较小，容积率较大。如果被拆迁房屋属于商品房的话，那么拆一还一之后势必导致生活水平的降低。

3、房屋产权年限是否缩短。众所周知，城郊和农村的宅基地是无限期使用的，而经济适用房和商品房的土地使用权是有产权年限的。因此，关于置换房屋的产权年限缩短也是不可忽视的隐形损失。

4、区位价值是否降低。产权调换房如果是异地安置，一般位于周边城市建设尚不成熟的偏僻地段。很显然，相对于被拆迁房屋的位置，与待开发的安置区域，两者会存在明显的区位价值差距，这部分的损失也往往是巨大的。

5、生活成本是否上升。一般而言，在居民上楼、危旧房改拆的情形下，原本水暖住自理免费的模式将发生变化，水费暖气费物业费样样收，被拆迁群体的生活成本大幅提高。

三、“拆一还一”是否找补差价的问题

一般而言，被拆迁房屋与产权调换的安置房屋或商品房，可能存在区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等各种差异，那么在产权调换的时候可能就面临是否应当找补差价的问题。

关于“拆一还一”应当是否补差价，取决于以下几个因素：1、房屋结构：低级结构变成高级结构，如由砖木变为砖混，或者混凝土，就得补差价；2、房屋面积：拆补面积由小而大；3、补偿方式：纯粹货币补偿，无所谓补差价；房屋回迁置换，即存在前述两种情形；混合补偿（实物产权调换及积差补偿），也存在前述情形。4、房屋用途：如由纯居住房变成商铺房或住商混合房，则除了要补住房积差外还有商铺价值。

综上所述，被拆迁补偿要遵守 “填平原则”也就是“拆一还一”范畴，即将因征收所造成的被征收人的实际权益损失予以完全的弥补、填平，实现1:1的基础性补偿标准，不让被拆迁人在拆迁中吃亏。因此，在征收拆迁中，一旦发现自己的补偿明显低于周边市场价时，可拒绝搬迁、签订补偿协议。在拒绝签协议以后，大家也要积极的采取行动及时的咨询律师，通过法律途径来维护自己的合法权益。