简述新房交房验收流程及注意事项

笔者：尹利兵律师

新房交房对业主来说，是一件值得庆贺的大事，这是关系到以后居住环境和生活质量的大问题。而关于相关新闻报道频频出现房屋质量问题，更是让业主不敢掉以轻心。因此，笔者认为，交房验收是一项非常重要的程序，必须要严格按照规范流程来执行，这样才能保障无后顾之忧，那么具体流程和注意事项有哪些呢？根据笔者相关的维权实践经验来说，主要应当包括以下几方面：

一、关于交房基本流程

1、通知。开发商取得新建商品房房地产权证后，应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。

2、核验业主身份。在约定的时间地点内，开发商会核验业主材料，以便核实业主的准确身份。

3、业主领取交房手续。开发商在交房时，应向业主提供《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《房屋土地测绘技术报告书》〈实测面积登记表〉，且必须为原件而不是复印件。 

4、业主做综合验收。购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录，同时，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。

5、双方签订补充协议。如验房时发现问题，如房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题，要书面呈送给开发商并让其签收，以免留下后患。验收中出现什么问题,业主可就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案，开发商与业主及时进行沟通协商。若根据购房协议内容解决交房中存在的问题,无法在15日内解决的,双方应当就解决方案及期限达成书面协议。

6、业主签署《入住交接单》并领取钥匙。购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的，应与开发商签订房屋交接书；对不符合合同约定的，应做好记录，要求开发商签字，直至开发商的房屋完全符合交房标准，再签署房屋交接书。同时，业主签署相关手续，方可领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》。需要提醒购房者注意的是，一定要坚持先验房，后办理入住手续。

二、关于验房的注意事项

对于验房过程的注意事项，简单来说，主要分为两部分，一方面是对相关交房文件及手续的核验，是否符合协议约定及法律规定；另一方面是对房屋质量、面积及费用等度量计算，同样是否符合协议约定及法律规定。

（一）文件费用类验收

1、经建设工程质量监督机构核验合格。商品房一般是由所在区、县建设工程质量监督站核验，出具是否合格的书面证明，如果验收合格，还须说明质量等级，如合格、优良等。

2、住宅房屋所属的楼盘必须取得了住宅交付使用许可证。住宅交付使用许可证是由市或区住宅发展局颁发的。未取得许可证的房屋，不允许交付，公安户籍管理部门不予办理入户手续。

3、办理房地产初始登记手续，取得了新建商品房房地产权证，俗称“大产证”。

4、收房注意房款约定

如果和开发商在合同中约定，在房款结清之前，开发商有权顺延交付房屋，那么购房者需要在结清房款之后，才能接收商品房。

5、注意物业费不能乱

新建小区一般由开发商选聘物业管理公司，并签署前期物业管理协议。在签署购房合同时，开发商有义务向购房人出示业主临时公约，就物业费等相关事项作出约定。因此，如果在商品房收房时出现物业费的问题，业主可据此主张权利。

6、注意物业费可以按月交

在办入住手续时，多数开发商或物业公司要求业主一次性交付一年或多年的物业管理费。根据有关规定，物业管理的各项收费可按月、按季或按年度计收，但不得一次性预收多年的物业管理费用。

7、注意缴纳契税签协议

根据规定，契税一般于买卖双方办理房产权属过户或变更时向契税征收机关缴纳。现实中多数开发商在办理房屋入住手续时要求业主是按揭业主缴纳契税、交易手续费等相关费用，否则不予办理入住手续。对此问题，解决办法是业主与开发商协商，签订《契税缴纳协议书》，约定双方应承担的违约责任等。

（二）关于验房注意事项

1、房屋外观及内部结构是否与售房说明书一致，门洞尺寸是否便于家具出入。

2、门、窗是否稳当、密封，是否在开关时发出杂音。

3、地板、墙面、天花板是否有空隙、裂缝、水渍、抹灰是否脱落。

4、可视、对讲系统是否正常。

5、开关是否开关自如、插否有电(请使用电笔测试)。

6、厕所、厨房是否给、排水顺畅、马桶、浴缸是否运作正常、是否有裂痕、少配件。厨房、厕所地面应关水24小时，检查楼下的天花板和相邻墙面是否渗漏。

7、操作台尺寸，流线是否符合使用。

8、用尺将名房内径尺寸量清楚，并仔细记录下来，便于装修设计和购买家具。记录好房屋内各水表、电表、气表的数字，这样以后交费时业主可做到心里有数。

总而言之，在笔者看来，在新房交房之前一定要了解新房交房流程以及要注意的验房事项，这样才可以帮你更快的办理完新房交房的流程。希望这些内容能在您收房时帮助您少走弯路，让您的买房之路更加舒心平坦。