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有关商品房按揭纠纷的法律思考

作者:尹利兵律师时间:2016年09月07日分类:律师随笔浏览:530次举报

   近十几年来,随着我国住房分配货币代、住房商品化和社会化的住房制度改革的稳步推进,商品房按揭制度受到开发商、购房者和银行等各方面的极大欢迎,这一制度在实践中得到广泛的运用,因而该类纠纷案件也越来越多地起诉到法院。对于此类纠纷,由于存在不同于全款购房中比较简单清晰的房屋买卖法律关系,因此有必要进行深入的探讨研究。

  一、商品房按揭纠纷中涉及的合同关系

  所谓商品房按揭制度,是指购房人以所购的商品房作为抵押物向银行取得贷款,再分期还本付息,并在一定条件下由开发商承担还款担保的融资购房形式。上世纪九十年代,按揭制度由香港地区传入我国内地沿海城市,随着我国城镇居民住房改革和商品房市场的发展,以按揭方式购房日益盛行。

  在商品房按揭纠纷中,一般主要存在三方主体即购房者、开发商与按揭银行,以及四个基本合同关系,即购房者与开发商之间的商品房买卖合同关系、购房者与按揭银行之间的借款合同关系、购房者与按揭银行之间的以商品房“楼花”或现楼为抵押物的抵押合同关系、开发商与按揭银行之间以保证、回购等具体条款加以确定的保证合同关系。

  在这四个合同相互之间的关系中,大家对于抵押合同、保证合同是借款合同的从合同没有争议,存在争议的是借款合同是否为购房合同的从合同。有种观点认为,借款合同是购房合同的从合同,不具有独立性;因购房合同的变更、消灭而变更、消灭。我们认为,这种观点值得商榷。

  二、关于商品房按揭纠纷中的几种情形。

  (一)贷款人即按揭银行因素导致的商品房按揭纠纷

  对于按揭银行因素导致的纠纷,主要有以下三种原因:1.贷款人怠于行使借款审查权导致的住房按揭贷款合同风险。贷款人对借款进行审查,这既是一项权利,同时也是一项义务。但是,在审查的现实操作层面,一些贷款人往往怠于行使审查职责,使得一些借款人的虚假材料轻易过关,从而给住房按揭贷款合同埋下了风险隐患。2.贷后的检查监督不力导致的住房按揭贷款合同风险。根据我国相关的法律规定,贷款人对借款人的资金使用情况享有检查监督权。在实践领域,很多贷款人自从款项发放出去以后,就放任自流,从此撒手不管其使用动向,或者仅仅是偶尔作一些象征性的查询。这就极易使贷出的款项在缺少监督的情况下偏离原初的使用宗旨。3.独立自主意识缺失导致的住房按揭贷款合同风险。这是可能由于按揭银行受到其他外力干涉发放贷款或者提供担保所产生的不利后果。

  (二)开发商因素导致的商品房按揭纠纷

  1.在房产开发和销售领域,由于房地产开发商怠于履行义务,导致不能按时完成商品房建设、无法按期按质交房,进而使得购房人无法获得合同中确定的利益,从而使购房人不愿继续还款,导致了住房按揭贷款合同风险的产生。

  2.在商品房建设过程中,房地产开发商为了牟取非法利益,采取偷工减料等方式,使得建成的商品房不符合买卖合同的要求,进而导致购房人还款意愿的降低,产生了住房按揭贷款合同风险。

  3.在现实生活中,一些房地产开发商采取按揭贷款的手段,借以向银行骗取贷款以挪作它用,导致商品房无法建成,这就造成了银行的商品房抵押权和房地产开发商的担保成为虚置。

  (三)购房人因素导致的商品房按揭纠纷

  这种情况主要是指购房人的信用风险,也就是关于借款人的违约问题。信用风险又称违约风险,是指借款人由于各种原因以各种方式未向银行履约付款而给银行带来损失的可能性。

   三、对于商品房按揭纠纷的应对办法

   商品房按揭纠纷一旦出现以后,其中涉及到的三方主体而言,往往购房者是处于最弱势的地位,对于以上各种原因导致的纠纷,其实在一开始签订商品房买卖合同时只要尽到了审慎态度,注意了应当注意的签约事项,应该是可以避免的,具体要做到以下几点:

  (1)签订商品房买卖合同时购房者要具有强烈的合同意识,知道在合同中尽可能地争取自己的合法权益。因此,在签订合同前一定要认真、完整地阅读合同:提出质疑,对于不理解的地方要认真调查清楚。

   (2)签订合同前要了解开发商的基本情况,包括开发商的信誉、经济实力、资信状况及历年在房地产市场的开发业绩,并要求开发商出示有关开发建设和销售的证件,如营业执照、资质证书及“五证”等。

  (3)合同文本是否规范。应了解开发商所使用的合同文本是不是建设部和国家工商局联合制定的统一的商品房买卖合同示范文本,如果不是,应当提出疑问并特别注意合同条款的内容。

  (4)所售商品房是否巳作了抵押。购房者在买房前,一定要弄清楚所购房屋的基本情况,如果房产在购买前就设定了抵押并不能如期解除抵押关系,抵押权人就有可能随时要求实现抵押权,这样,购房人不仅不能顺利取得房产证,甚至会陷入一场纠纷之中。

  (5)购房者在签订合同时,要对开发商在售楼书、广告中许诺的事项进行核实,并在合同中进行约定,否则购房人的权益很难得到保护。

  (6)关于付款方式。如果在合同中选择分期付款,应尽可能增加付款次数、拉长付款的间隔时间,以便减少付款后逾期交房的风险。

  (7)关于装修标准和设备标准。购房者不能只单纯地信任样板间或广告、售楼书等宣传品中对装修的许诺,而应在购房合同中将房内外的装修和设备设施的种类、型号、品牌、颜色、位置、方向等内容约定清楚,这样才能最大限度地保护自己的利益。

  (8)关于房屋面积。在签合同时应与开发商明确约定商品房的建筑面积、套内建筑面积、共有分摊建筑面积及面积误差比为多少,根据全国的建筑水平和(商品房销售管理办法)的规定,开发商有能力和义务将建筑面积的误差比限定在3%以内,购房者应根据选择的计价方式,对建筑面积的误差比进行限定,并约定相关的违约责任。

  (9)关于交房期限。开发商对延期交房常借故推脱责任,因此在签约时购房者应注意不可抗力以外的逾期交房原因,而不能让开发商任意地列举一些牵强的理由。

  (10)违约责任。签约的目的是为房屋出售后出现的违约情形而提前设置一些防范条款,对违约的内容、违约的责任应尽可能用可以衡量的标准确定下来,这样便于操作。

  (11)解决争议的办法。当双方当事人不能协商解决争议时,商品房买卖合同列举了两种解决办法:一是提请仲裁,二是提起诉讼。两者只能择其一,如果双方合法地选择了仲裁条款,将不能再向法院起诉。

  (12)签订补充协议。对商品房买卖合同中未尽事项要进一步补充,如:将开发商做出的口头的或广告中的承诺以补充协议的形式确定下来其内容,只有这样,才能有力地约束开发商,维护自己的权益。

  当然,在实践中商品房按揭纠纷往往出现在事后,这时想要尽量减少和降低自身损失,最好的办法是拿起法律武器来争取自己尽可能争取的利益。

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