宁夏省<企业拆迁>之租赁厂房该如何补偿

【案情简介】

位于银川市兴庆区丽景街道的银川市M食品饮料厂是马先生经营的私营企业，该企业所占土地产权人系吴某，厂房占地面积3000平方米，建筑面积为1100平方米。马先生于2005年开始租赁上述房产，租赁期限为20年。马先生承租该厂房后，将食品饮料厂在此注册并进行实地经营。该企业雇工60余人，经营状况良好。

2012年5月，兴庆区人民政府决定实施2012年保障性住房征地拆迁项目，马先生承租的厂房在该项目范围内。此时，吴某找到马先生称：双方签订的合同提前解除，请马先生另找他处进行经营，搬家期限为两个月。因马先生和房主签订的租赁合同未约定拆迁补偿事宜，故马先生不能获得任何补偿。马先生申辩称：我的企业在这里注册、经营，遇到拆迁，补偿款应该有我的份额。房主吴某一口回绝：我们的合同提前解除，已收租金退还给你，你要无条件搬家，拆迁没有你的任何补偿，你要不要再来找我了。马先生找到拆迁办：这是我企业的营业执照、纳税记录，租赁合同，现在拆迁了，应该有我的搬家费，停业损失费。拆迁办直接答复：你不是产权人，我们只和房主谈，不对承租人。

屡次碰壁之后，让马先生陷入了困惑：难道承租人的权益就没有任何法律保障吗?是不是该换一种方式来解决问题了?经过慎重考虑，马先生决定将本案交给专业法律人士来操作。经过一番甄选，马先生选择了北京资深的征地拆迁维权律师尹利兵律师。

【维权纪要】

办案第一辑：律师函主动出击，变被动为主动。

作为承租人，现实情况对于马先生来说，面临的问题还不是补偿过低，而是被征收安置人的法律地位无法得到确立，这就意味着，马先生无法出现在补偿协商的谈判桌上，连发言权都没有，又何谈补偿呢?那么，让马先生的合法身份得到认可就成了一个决定性的问题。经过对本案的仔细斟酌，尹律师决定以律师函的方式函告政府有关部门马先生是应当合法安置的对象。律师函发出之后，有关部门主动回函认可马先生承租人的身份及其拥有的食品饮料厂注册、实地经营情况，这样，马先生的身份障碍就解决了。

办案第二辑：化弱势为优势，争取利益话语权。

虽然马先生企业的承租人地位得到确定，但政府为了压低马先生获得补偿的数额，降低马先生的期望值，政府有关机关很快的就作出了限期拆除通知书，该拆除通知书认定马先生承租的厂房没有取得银川市规划行政主管部门的许可手续，属于违法建设，并责令其限期拆除。在这期间，马先生的工厂一直受到了多方的骚扰，检查卫生情况、检查环保情况、检查税务情况等等，还有一些要进行强拆的语言威胁，这一连串的动作，直叫马先生苦不堪言。尹律师告知马先生：该《限期拆除通知书》存在很多问题，如不是正式的行政处罚决定，其送达方式不合法，作出程序违法，我们准备就该限期拆除通知书提起法律程序。同时，为了保护马先生的合法权益，我们主动向公安机关和政府递交书面申请，要求公安机关必须积极履行法律所赋予其保护公民人身财产安全的神圣职责，及时制止不法行为，保护马先生的人身和财产安全。

办案第三辑：化敌为友，与产权人联手争取更大利益。

在律师启动一系列法律程序之后，当地政府终于不敢再怠慢马先生，主动来电通知：改天过来谈谈补偿的事宜。此时，尹律师指导马先生不要急于求成，可以与产权人吴某联手与政府谈判。果然，产权人李某见有利可图，也愿意积极配合马先生。在法律压力之下，各方都回到了谈判桌上，一起协商补偿的事宜。最后，经过多次协商，马先生终于拿到满意的补偿，腾出了厂房。

【律师说法】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”其中第(二)、(三)的补偿就包含了承租人的份额，应当直接补偿给承租人。

总之，遭遇拆迁或征收，无论是产权人还是承租人，作为实际经营的企业有权获得停产停业损失费、搬家费等补偿。作为被拆迁人，本身属于弱势群体，即使把强劲的博弈方推上谈判席以后，弱势一方仍然不可松懈，明白自己的底线，并且给自己一个可以妥协的空间。被拆迁人还要懂得协商，要利用一切可以利用的资源。谈判讲的是妥协，寻求的是双赢。努力让自己的弱势转化为优势谈判，弱势的拆迁户方能获得理想补偿。