上海xx管道设备有限公司与上海xx餐饮企业管理有限公司第一分公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

上海市金山区人民法院

民 事 判 决 书

原告：上海xx管道设备有限公司，住所地上海市

法定代表人：张xx，执行董事。

委托诉讼代理人：陈高乾，上海三甲律师事务所律师。

委托诉讼代理人：朱瑞，上海关天律师事务所律师。

被告：上海xx餐饮企业管理有限公司第一分公司，住所地上海市

负责人：宁xx。

被告：上海xx餐饮企业管理有限公司，住所地上海市

法定代表人：张xx，执行董事。

被告：张xx，男，19xx年xx月xx日生，汉族，户籍所在地江苏省xx县。

被告：上海xx农副产品销售有限公司，住所地上海市

法定代表人：李xx，执行董事。

被告：李xx，男，19xx年xx月xx日生，汉族，户籍所在地广西壮族自治区玉林市xx县

原告上海xx管道设备有限公司诉与被告上海xx餐饮企业管理有限公司第一分公司、上海xx餐饮企业管理有限公司、上海xx农副产品销售有限公司、张xx房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年8月1日立案受理后，依法适用简易程序，根据原告上海xx管道设备有限公司的申请，本院于2022年8月29日追加李xx为本案被告。因被告上海xx餐饮企业管理有限公司第一分公司、上海xx餐饮企业管理有限公司、张xx无法送达应诉材料转为普通程序，于2022年12月5日公开开庭进行了审理。原告上海xx管道设备有限公司法定代表人张xx及其委托诉讼代理人朱瑞到庭参加诉讼，被告上海xx餐饮企业管理有限公司第一分公司、上海xx餐饮企业管理有限公司、张xx经本院公告传唤未到庭参加诉讼；被告上海xx农副产品销售有限公司、李xx经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海xx管道设备有限公司（以下简称“xx管道公司”）向本院提出诉讼请求：被告上海xx餐饮企业管理有限公司第一分公司（以下简称“xx餐饮第一分公司”）、上海xx餐饮企业管理有限公司（以下简称“xx餐饮公司”）、张xx、上海xx农副产品销售有限公司（以下简称“xx销售公司”）、李xx连带支付原告房租92,575元、管理费3,600元。

事实及理由：一、房屋租赁合同的签订和履行概况。原告对涉案房屋拥有完整的所有权，产证编号为：沪房地金字（2008）第014833。原告xx管道公司与被告xx餐饮公司于2019年6月11日签订了房屋租赁合同，约定将涉案房屋出租给被告方作为厂房使用。涉案房屋坐落于上海市金山区定业路158号第三栋，使用面积868.77平方米；期限36个月，自2019年7月1日起至2022年6月30日止；2019年7月1日止2020年6月30日，房租为1.1元每平方米每日，年租金为348,800元，半年为一付款期，即2019年6月25日需支付给原告174,400元，2019年12月15日支付174,400元，支付房租时需另支付1,800元每月门卫工资，合计金额为185,200元。第二年度（含第三年度）开始房租上调1.2元每平方米每日，即年租金为380,500元，另门卫工资年付为21,600元，合计为402,100元，需在2020年6月15日前支付给原告。二、未付房租的违约行为和违约责任。涉案合同第九条约定乙方违约，应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金。自2022年4月起，被告方开始拖欠房租等相关费用。2022年6月18日，原告向被告通知，要求尽快缴纳房租及相关费用。三、其他情况。被告xx餐饮第一分公司为被告xx餐饮公司注册的分公司。被告xx餐饮公司是被告张xx注册的一人有限公司。被告xx销售公司是涉案租赁合同担保人，为被告李xx设立的一人有限责任公司。

综上所述，原告xx管道公司与被告xx餐饮公司签订的房屋租赁合同不违法律和行政法规，系合法有效的合同，且已实际履行；现被告方拖欠房租等相关费用，属于违约行为；被告xx餐饮第一分公司为被告xx餐饮公司注册的分公司，被告xx餐饮公司应承担连带责任；被告xx餐饮公司系一人有限公司，股东系被告张xx，被告张xx应承担连带责任；被告xx销售公司系担保方，应承担连带保证责任，被告李xx也应该承担连带责任，因为被告xx销售公司是被告李xx设立的一人有限责任公司。为维护原告的合法权益，特起诉至贵院，请求判如所请。

被告xx餐饮第一分公司、xx餐饮公司、张xx、xx销售公司、李xx无正当理由未到庭答辩，也未提交书面答辩意见。

经审理查明，涉案房屋权利人为原告xx管道公司，房地产权证号为沪房地金字（2008）第0148**，原告与被告xx餐饮第一分公司、xx销售公司于2019年6月11日签订了房屋租赁合同，xx销售公司为xx餐饮公司做担保。房屋租赁合同中，载明甲方（出租方）：上海xx管道设备有限公司，乙方（承租方）：上海xx餐饮企业管理有限公司，丙方（担保方）上海xx农副产品销售有限公司，在合同文末有甲方xx管道公司盖章及其签约代表沈华的签字、乙方xx餐饮第一分公司的盖章和张xx签名、丙方xx销售公司盖章和签约代表李xx的签字。合同中对房屋概况、租赁期限、租赁用途、租金价格、付款方式、相关费用等进行了约定，其中第二条房屋概况：1.房屋位于上海市金山区定业路158号第三栋第一层。2.房屋的使用面积：868.77平方米；第三条租赁期限、支付条款：1.该房屋租赁期共36个月，自2019年7月1日起至2022年06月30日止。2.乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为厂房使用。3.2019年7月1日至2020年6月30日，房租为1.1元每平方米每日，年租金为348,800元，半年为一付款期，即2019年6月25日需支付甲方174,400元，2019年12月15日支付174,400元，支付房租时需另支付1,800元每月门卫工资，合计金额为185,200元，4.第二年度（含第三年度）开始房租上调到1.2元每平方米每日，即年租金为380,500元，另门卫工资年付为21,600元，合计为402,100元，需在2020年6月15日前支付给甲方。第四条租赁期间相关费用1.甲方应承担的费用：（1）租赁期间，房屋和土地的产权税由甲方依法交纳。如果发生政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的费用，应由甲方负担。2.乙方交纳以下费用：（1）乙方应缴付每月管理费用1,800元，预付房租时一起缴纳.（2）乙方在未搬离前的水费、电费自行承担，电费结算方式以分表计数并由原告分摊计算后为准，乙方对甲方的电费计算方法不得持异议。

2020年10月10日原告xx管道公司与被告xx餐饮公司第一分公司签订租房补充协议，原告xx管道公司在甲方一栏盖章，被告xx餐饮公司第一分公司在乙方一栏盖章。协议条款2.原租房协议为年付租金，考虑到xx公司资金困难，现经协商改为半年支付；3.2020年10月1日至2021年3月31日，房租为190,250元，管理费1,200元每月，半年7,200元，合计197,450元；6.原合同为2019年7月1日到2022年6月30日，现付款日期如下：A.2020年10月9日付款197,450元（2020年10月1日-2021年3月31日）；B.2021年2月25日付款197,450元（2021年4月1日-2021年9月30日）；C.2021年9月25日付款296,175元（2021年10月1日至2022年6月30日）。

2021年9月30日被告xx餐饮第一分公司向原告公司股东沈华支付10万元；2021年12月15日xx餐饮第一分公司向原告公司股东沈华支付10万元。

还查明，被告xx餐饮公司类型为有限责任公司（自然人独资），被告张xx为其法定代表人，持股比例100%；被告xx餐饮第一分公司为被告xx餐饮公司分支机构，工商登记状态为吊销，吊销时间为2022年6月20日；xx销售公司类型为有限责任公司（自然人独资），被告李xx为其法定代表人，持股比例100%。

上述事实，有当事人当庭陈述、房屋租赁合同、产权证、网上银行交易清单、国家企业信用信息查询、询问笔录等证据证明，本院予以确认。

本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

结合房屋租赁合同中，甲乙丙方地位表述及合同文末盖章、签字情况，本院认为房屋租赁合同的出租方为原告xx管道公司、承租方为xx餐饮公司第一分公司、担保方为xx销售公司。

原告与被告xx餐饮公司第一分公司所签订的房屋租赁合同为合法有效的合同，受法律保护，双方均应按照合同的条款履行各自的义务。根据双方约定，被告xx餐饮公司第一分公司作为承租人应当按照约定的期限支付租金及管理费，另租房补充协议已对租金、管理费及付款金额、期限进行了重新确认和调整，并对管理费进行了下调，其中约定最后一笔付款时间、金额为2021年9月25日付款296,175元，扣除被告xx餐饮第一分公司2021年9月30日、2021年12月15日共支付的20万元，剩余96,175元。对于原告主张被告xx餐饮公司第一分公司支付房租92,575元、管理费3,600元的诉请予以支持；对于原告主张被告xx餐饮公司对上述付款义务承担连带责任的诉请，本院认为，根据有关法律规定，分公司以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。本案中被告xx餐饮公司第一分公司系被告xx餐饮公司依法设立的分支机构，故被告xx餐饮公司应对分公司的债务承担补充付款责任。

对于原告主张被告xx餐饮公司系一人有限公司，股东系被告张xx，应承担连带责任的主张，本院认为，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任，被告张xx经公告送达，未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利，应承担相应的不利后果，故对于原告的此项主张予以支持。

对于原告主张被告xx销售公司系担保方，应承担连带保证责任；被告xx销售公司是被告李xx设立的一人有限责任公司，被告李xx也应该承担连带责任的主张，本院认为，被告xx销售公司于2019年6月11日签订上述房屋租赁合同，其上载明了其为担保人，并加盖公章和法定代表人李xx签名，房租租赁合同中还载明最后付款期限为2020年6月15日，但对担保方式、保证期间没有约定，故其应承担连带保证责任，保证期间为主债务履行期届满之日起6个月内，原告的上述主张未在保证期间内提出，故对于被告xx销售公司、李xx连带支付房租92,575元、管理费3,600元的诉请不予支持。

依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、2017《中华人民共和国民法总则》第七十四条、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第二百四十八条、1995年《中华人民共和国担保法》第十九条、二十六条、《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，判决如下：

一、被告上海xx餐饮企业管理有限公司第一分公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海xx管道设备有限公司房租、管理费共计96,175元。

二、被告上海xx餐饮企业管理有限公司对被告上海xx餐饮企业管理有限公司第一分公司的上述债务承担补充付款责任；

三、被告张xx对被告上海xx餐饮企业管理有限公司的上述债务承担连带责任；

四、驳回原告上海xx管道设备有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2,204.38元，财产保全费981.75元，共计3,186.13元，由被告上海xx餐饮企业管理有限公司第一分公司、上海xx餐饮企业管理有限公司、张xx负担。公告费560元，由被告上海xx餐饮企业管理有限公司第一分公司、上海xx餐饮企业管理有限公司、张xx负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。