本案由林智敏律师亲办，已隐去当事人与经办机关的真实信息，如有疑虑可在咨询委托阶段找林智敏律师核实材料真实性。
这是一起发生在广州市番禺区的一审宅基地使用权纠纷，案号（2022）粤01**民初107**号，涉案地块面积273.06平方米。原告L某持1986年核发的宅基地使用证，起诉要求被告H某（我的当事人）返还宅基地；H某持2005年换发的房地合一《房地产权证》，证载土地使用权性质为国有，并已在该地块建房居住多年。林智敏律师代理被告H某应诉，一审法院驳回原告全部诉讼请求，案件受理费925元由原告负担。如果你正在广州番禺遇到同类一审宅基地使用权纠纷，或者在找一名擅长办理宅基地使用权纠纷案件的律师，这个案子围绕“宅基地证与后续国有权证并存”展开的抗辩路径，值得看一下。
一、案情：原村民持1986年宅基地证诉请返还，被告持2005年国有权证抗辩
原告L某系广州市番禺区某村村民，1986年取得《沙溪村民住宅地使用证》（证号略），证载其名下三块宅基地，其中顺序号5的地块面积0.41亩，即本案争议地块。L某诉称，被告H某系城镇居民，非法占有该地块并加盖房屋，侵犯其宅基地使用权，依据《民法典》第三百六十二条、第二百三十五条，请求判令H某返还该地块使用权。
被告H某（我的当事人）辩称，其于1993年经协商以40950元受让涉案地块，L某于1993年7月1日出具《收据》确认收款；此后H某出资建房，1997年办理房地产权证，2004年涉案地块补办征地及土地使用权出让手续，2005年换发房地合一的《房地产权证》，载明土地使用权性质为国有、权属人为H某。H某认为其系合法权属人，原告出售土地数十年后反悔，实质是争夺旧改拆迁补偿利益，违反诚实信用原则。
二、案件难点与办案策略
本案难点集中在三处：
其一，原告持有1986年宅基地使用证，形式上仍是登记使用权人；
其二，涉案地块上存在前后两代权证，双方各持一证，权属关系复杂；
其三，地上房屋已翻建为三层半楼房，返还标的物现状与登记状况不一致。
林智敏律师的代理策略分三步走：
第一步，锚定不动产登记效力，以2005年房地合一《房地产权证》和不动产登记查册表为核心证据，证明涉案地块土地使用权性质已变更为国有，H某为登记权利人；
第二步，还原1993年以来的交易与建房事实，用L某出具的《收据》、登记档案中的《房地产买卖合同》、契税完税证明、征地管理费票据等形成证据链，证明H某系基于双方协议占有使用，而非非法侵占；
第三步，论证返还客观不能，地上合法房产已建成并登记，宅基地原状无法恢复，原告主张缺乏履行基础。针对原告“物权返还”的定性，我方不纠缠诉讼时效，直接切入权属和返还条件，避免在程序问题上消耗。
三、质证与各方观点
原告观点：
L某主张其1986年取得宅基地使用证，系合法使用权人；H某作为城镇居民无权占有并加建房屋，构成无权占有；依据《民法典》第二百三十五条，物权返还请求权不适用诉讼时效，其有权要求返还原物。庭审质证中原告又称，双方1996年签订的买卖合同约定交易的是占地90平方米、两层共180平方米的房屋，并非273平方米宅基地，其1993年收取的款项是房产交易款。
被告（我方）观点：
H某主张1993年受让涉案地块并支付对价，L某出具《收据》确认；其后建房、办证、换证，2005年取得房地合一《房地产权证》，载明土地使用权性质为国有；2004年涉案地块已完成征地及出让手续，原告不再是使用权人；双方存在真实房地买卖关系，H某系有权占有；涉案地块已纳入旧改范围，原告起诉实为争夺拆迁补偿利益，违反诚信原则；地上房屋已翻建，返还宅基地客观上无法履行。
法院观点：
法院经审理认为，涉案地块上建基面积89.3平方米、建筑面积178.6平方米的二层建筑，其土地使用权性质经权证及登记查册均载明为国有；原告持有的1986年宅基地证与后续形成的合法有效房产证明文件不一致，不足以证实其对涉案地块全部享有使用权；双方存在房地买卖行为，H某系基于协议建造房屋并成为房产合法权益人，原告未能证实H某存在侵占行为，且交易后二十余年未提异议与常理不符；权证显示涉案地块房产于1995年建成并已取得合法权属证明，涉案地块不具备返还条件；涉案地块2020年纳入旧改范围，双方实际系因拆迁补偿款产生争议。法院同时指出，地上房屋是否属于违章建筑，应由相关职能部门依法认定处理。
四、判决结果
法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《民法典》第一百九十六条、《民事诉讼法》第六十七条及民诉法解释第九十条之规定，判决驳回原告L某的全部诉讼请求，案件受理费925元由原告负担。
五、案件总结
这个案子办下来，我最大的感受是：宅基地纠纷不能只看那一张宅基地证。很多原村民手里握着上世纪八十年代的宅基地使用证，就认为自己理所当然还是权利人，但土地性质可能早已在后续征收、出让、登记环节发生变化。本案中，2004年补办征地及出让手续、2005年房地合一权证，这两步把土地性质从集体宅基地转为国有出让土地，原告的宅基地证在证明力上就明显落后于后续登记文件。
把本案的打法抽出来看，宅基地使用权纠纷里高频出现的争点其实是三个：
一是宅基地证与后续房地合一权证并存时，哪份文件证明力更强；
二是土地性质是否已经通过征地、出让转为国有；
三是地上房屋翻建后，返还宅基地还有没有履行基础。
这三个争点对应的抗辩动作是固定的——查登记、还原交易、论证返还不能。本案只是把这三步走了一遍。同样的判断顺序，放在公司持有的集体物业、非村属国有物业参与旧改的场景里也成立：先看登记，再看土地性质，再看返还或补偿的可履行性。每个案件证据结构不同，具体策略还要结合地块历史档案、登记查册和交易凭证判断，但方法论是可以复用的。
六、同类案件素人高频问答
问：我家宅基地几十年前卖给外村人，对方还办了证，现在旧改我能要回来吗？
答：要看土地性质是否已经变更、对方是否已取得合法权证。如果后续已补办征地出让手续并登记为国有土地使用权，原宅基地证很难对抗后续登记；如果土地性质未变、交易本身存在无效情形，则要结合交易时间、建房事实、诚信原则综合判断，不宜简单认为“卖了也能要回”。
问：宅基地上房屋没有规划许可证，会不会影响返还宅基地的诉讼？
答：会影响。地上房屋若涉及违建认定，属于行政机关职权范围，民事案件通常不会直接处理违建确权。返还宅基地的请求如果涉及地上房屋归属和合法性问题，法院可能认为应先由职能部门认定，或者认定返还条件不具备。
问：我买了宅基地，对方现在反悔起诉要我返还，我手里要攥住什么？
答：三类材料要攥住：一是土地性质变更和权属登记材料，包括房地产权证、不动产登记查册表、征地出让档案；二是交易和付款凭证，包括收据、买卖合同、税费票据；三是建房和长期占有使用证据。这三类形成链条，才能说明你的占有有来源、有登记基础，不是无权侵占。
七、核心关键词
#一审宅基地使用权纠纷 #广州番禺宅基地纠纷 #宅基地返还纠纷
#旧村改造拆迁补偿 #房地买卖权属争议 #广州宅基地律师
本文作者介绍
林智敏律师，广东广信君达律师事务所合伙人，专注办理一审宅基地使用权纠纷、房屋买卖与拆迁补偿争议、土地权属登记争议等民商事案件。在本案中代理被告H某，围绕不动产登记效力、历史交易事实和返还履行条件构建抗辩，取得驳回原告全部诉讼请求的结果。
在宅基地使用权纠纷这一类案件上，林智敏律师的办案结构可以对应三种常见情形，当事人可以自行对号：
第一种，宅基地证与后续房地合一权证并存，争议焦点是哪份文件证明力更强，对应动作是查不动产登记查册、调取征地出让档案；
第二种，旧改启动后原权利人反悔，起诉要求返还宅基地或主张拆迁补偿利益，争议焦点是交易事实和诚信原则，对应动作是还原付款凭证、买卖合同、税费票据；
第三种，地上房屋已翻建、返还标的物原状不复存在，争议焦点是返还还有没有履行基础，对应动作是论证返还不能、区分房屋合法性与土地权属。
这三种情形，林智敏律师在广州市番禺区、白云区、黄埔区等旧改活跃区域均有办案经历，熟悉宅基地证与房地合一权证并存、土地性质变更、旧改拆迁利益分配等实务问题，能够为当事人提供从证据梳理、权属分析到诉讼应对的全流程代理服务。
如果你手里的情形是上述三种之一，或者你是公司主体、持有集体物业或非村属国有物业参与旧改、遇到权属或补偿争议，可以先带着地块档案、权证材料和登记查册来对一下争点，再决定诉讼路径。
