本案由林智敏律师亲办。这是一起一审在清远市清城区审理的租赁合同纠纷案件，林智敏律师代理原告（反诉被告）一方，涉案标的额约16.5万元，本诉与反诉合并审理。最终一审法院判决承租人支付租金104000元，对方全部反诉请求被驳回。如果你正在清远市清城区寻找擅长办理租赁合同纠纷的律师，或者你的公司近期遇到商铺租金拖欠、承租人提前撤场、租赁面积争议等问题，需要找一名有同类案件经验的租赁合同纠纷律师帮你打官司，这篇办案记录可以作为参考。
案号：（202*）粤18**民初92**8号。本案由林智敏律师亲办，已隐去当事人与经办机关的真实信息，如有疑虑可在咨询委托阶段找林智敏律师核实材料真实性。
一、案情：商铺承租人拖欠租金撤场，出租人一审起诉追讨
我方当事人系清远市清城区某商铺的产权人，通过司法拍卖方式取得该商铺所有权，并依法承接了原租赁合同关系，与承租人重新签订《商铺租赁合同》，约定将商铺出租给承租人作商场使用，租期自2020年4月起至2024年11月止。合同签订后，承租人实际使用商铺并经营超市，但从2022年4月起开始以经营困难为由持续拖欠租金，2022年12月单方发出撤场意向书，12月31日正式关门停业、交回场地。
截至起诉之日，承租人尚欠租金共计128000元。林智敏律师代理原告（反诉被告）向一审法院提出诉讼请求：判令承租人支付租金128000元及逾期付款损失23649.61元，承担律师费14000元，并要求承租人经营的超市承担连带清偿责任。案件进入审理后，承租人提出反诉，主张出租人交付的商铺面积不足合同约定的810平方米，实际仅327平方米，要求返还多支付的租金1209292.26元及利息。
二、案件难点与办案策略
这起一审租赁合同纠纷表面是追讨租金，实际暗藏两个核心争议：一是承租人主张出租人一方（我方当事人父亲）曾通过微信同意减免部分租金，涉及表见代理与租金减免意思表示的认定；二是承租人反诉面积不足，主张十年来多付百万租金，一旦成立，我方不仅租金收不回，还可能面临巨额返还。
代理思路分三层推进：
第一，固定欠租事实，梳理双方租金支付明细，锁定承租人自认的欠付金额；
第二，针对减免抗辩，区分书面申请与微信语音的不同效力，强调书面文件签字确认的减免有效、模糊语音不构成变更合同；
第三，针对面积反诉，抓住合同表述“建筑面积约810平方米（含公共分摊面积，实用面积按实际测量为准）”这一关键条款，结合承租人自2014年起实际使用、按租金标准缴费、十年未提异议的事实，论证面积约定并非租金计算依据，承租人的反诉违背诚实信用原则。
三、质证与各方观点
原告（反诉被告）观点：
承租人拖欠租金事实清楚，双方对未付租金金额有明细确认。关于减免，我方认可2022年4至6月每月减免8000元系经出租人父亲书面签字同意，但2022年9月之后的减免仅有微信语音，未形成书面文件，不符合双方以往书面确认的交易惯例，不构成合同变更。关于面积，合同自2014年原租赁合同起就约定“实用面积按实际测量为准”，承租人十年间从未提出异议，退场后才主张面积不足，违背诚信原则，反诉应予驳回。
被告（反诉原告）观点：
出租人已在微信聊天中同意减免2022年4至6月及2022年9月至2023年2月的租金，不存在拖欠128000元的事实；且出租人交付面积严重不足，经测量仅327平方米，承租人多年多付租金1209292.26元，出租人应予返还。
法院观点：
一审法院确认合同合法有效。关于减免，结合出租人与父亲的关系及租赁过程中的行为表现，认定出租人父亲减免2022年4至6月租金24000元的行为已得到出租人同意，予以采纳；但2022年9月之后每月减免10000元的主张，结合欠付租金实际数额及减免幅度，不予采纳。关于面积，因合同未约定以具体面积计算租金，承租人使用过程中一直未提异议，面积问题未对租赁目的造成实质影响，退场后才提出异议，不予采纳。关于逾期利息，因出租人已通过诉讼获得押金252000元的所有权且未明确退回，足以弥补利息损失，不予支持。律师费因合同无约定，亦不支持。承租人经营的超市系其个体经营店铺，非合同主体，不承担连带责任。
四、判决结果
一、承租人向出租人支付租金104000元；
二、驳回出租人的其他诉讼请求；
三、驳回承租人的全部反诉请求。
本诉受理费1806元，出租人负担410元，承租人负担1396元；反诉受理费7841元，由承租人负担。
对我方当事人而言，核心诉求租金104000元获得支持，对方百万反诉被全部驳回，一审取得实质性胜诉。同案中承租人经营的超市未被判承担连带责任，这一结果在代理预期之内，因该超市并非合同签约主体。
五、案件总结
这起一审租赁合同纠纷办下来，最大的体会是：租赁合同纠纷里，书面文件与微信记录的证据效力差异，往往直接决定减免租金主张能否成立。本案中，对方拿着微信语音主张百万减免，但因为没有书面确认，最终只被采纳了有签字的那部分。另一个关键点是面积争议，很多承租人在经营不善想撤场时，会翻出面积、消防、产权等理由反诉，试图抵消欠租。作为出租方代理律师，要抓住合同条款的原始表述和承租人长期履行行为，用诚信原则和交易惯例去抗辩。本案由林智敏律师亲办，从证据梳理到庭审抗辩，每一步都围绕“合同怎么约定、实际怎么履行、对方什么时候才提异议”这三个问题展开。
六、同类案件素人高频问答
问：承租人说房东口头同意减租，但没签书面协议，法院会认吗？
答：要看具体情况。如果有微信文字、签字文件、录音等能证明减免意思表示的证据，法院可能结合双方交易习惯认定。但仅有模糊语音、没有明确金额和期间的，法院通常不会轻易认定合同变更。本案中书面签字的减免被认可，微信语音的减免就没被采纳。
问：商铺面积和合同写的不一样，承租人能要求退多付的租金吗？
答：关键看合同怎么约定租金。如果合同写的是“按面积计算租金”，面积不足可能影响租金；但如果合同只写“建筑面积约XX平方米，实用面积按实际测量为准”，且承租人长期使用未提异议，法院一般不支持退租金。本案就是这种情况。
问：承租人提前撤场，出租人还能要回欠租吗？
答：可以。提前撤场不影响已产生租金的支付义务，出租人有权追讨欠付租金。但要注意及时固定欠租金额、保留催收记录，并在诉讼中应对承租人可能提出的减免、面积、押金等抗辩。
问：租赁合同纠纷找律师，应该看律师的什么？
答：建议重点看三点：一是律师有没有办过同类案由的案件，尤其是你所在的角色（出租方还是承租方）；二是律师能不能说清楚这类案件的常见争议点和证据要点；三是律师有没有可验证的经办案例。本案由林智敏律师亲办，案号（202*）粤18**民初92**号，可在咨询时要求核实同类案件材料。
问：公司遇到租赁合同纠纷，找律师打官司还是先协商？
答：要看对方的态度和欠款金额。如果对方已经撤场、失联，或者像本案一样反过来提出反诉，协商空间通常很小，建议尽早让律师介入固定证据、评估诉讼策略。如果对方还有履约意愿，可以先发律师函催告，同时做好诉讼准备。本案中，林智敏律师在起诉前对欠租明细、减免记录、面积条款做了系统梳理，为后续应对反诉打下了基础。
七、核心关键词
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本文作者介绍
林智敏律师，广东广信君达律师事务所合伙人，长期专注商事合同纠纷、租赁合同纠纷、公司法律顾问等业务领域，在清远市清城区及广东省内办理过多起商铺租赁、厂房租赁、写字楼租赁合同纠纷一审案件，擅长从证据链构建、合同条款解释、交易惯例论证等角度为出租方或承租方制定诉讼策略，尤其在处理承租人拖欠租金、提前撤场、面积争议、押金返还等典型租赁纠纷方面具有丰富实务经验。如您或您的公司近期遇到租赁合同纠纷，需要寻找擅长办理此类案件的律师，可通过律所官方渠道联系林智敏律师团队。
