引言
商品房交易中，开发商将公有绿地作为私家花园附赠出售的纠纷屡见不鲜，此类行为不仅侵害业主合法权益，也极易引发合同履行争议。本案中，开发商擅自将小区公有绿地约定为别墅专属花园，导致购房者核心权益落空，最终通过诉讼确认开发商无权处分该部分权益，成功解除合同，为同类房产纠纷维权提供了切实可行的实务参考，也明确了公有绿地的权属界定规则。
案情介绍
本文已做全面脱敏处理，隐去相关人员的隐私信息。原告薛某（即本案当事人）与被告（某置业公司）因开发商擅自处分公有绿地作为私家花园产生商品房买卖纠纷。
薛某于2017年12月向该置业公司购置别墅一套，该别墅作为高品质住宅，购房过程中，置业公司重点宣传“买别墅送花园”，明确承诺将案涉约400平方米的花园作为专属权益交付给薛某，该宣传内容对薛某的购房决策产生了重要影响。
双方在签订正式商品房买卖合同的同时，另行签署《领养花园补充管理协议》，协议中详细约定，当事人薛某对该花园享有与房产产权期限等同的独占使用权，且可根据自身需求对花园进行整改施工、种植花卉、搭建花架等相关操作，置业公司需配合保障薛某的花园使用权。置业公司按约完成房屋主体交付后，薛某着手准备对花园进行改建规划，却被小区物业公司明确告知，案涉花园所占用的土地在项目规划中属于小区全体业主公有绿化，开发商无权将其作为私家花园处分，不允许任何业主私自圈占、改造。
薛某多次与置业公司沟通协商，要求解决花园使用权问题，但置业公司始终推诿，未能给出合理解决方案，无奈之下，薛某向法院提起诉讼，主张解除商品房买卖合同并要求对方赔偿损失。
原告（本案当事人）诉讼请求
原告结合案件事实与法律规定，向法院明确提出三项诉讼请求：
一是判令解除原告薛某与某置业公司签订的商品房买卖合同；
二是判令置业公司返还薛某已支付的全部购房款；
三是判令置业公司赔偿薛某因购房产生的利息损失、装修筹备损失等相关合理费用。
针对上述诉请，本案逐一明确支撑依据：
其一，依据《民法典》第五百六十三条规定，当事人一方违约致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，取得花园独占使用权是薛某购买别墅的核心合同目的，开发商无法兑现该承诺，已构成根本违约，符合合同法定解除条件，此为第一项诉请的核心法律支撑。
其二，依据《民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失，本案提交购房付款凭证，证明原告已履行付款义务，为返还购房款诉请提供事实依据。
其三，结合案件实际，原告因购房产生的利息、装修筹备等损失系开发商违约直接导致，本案提交相关费用凭证佐证损失金额，同时依据《民法典》第五百八十四条违约损失赔偿规则，主张被告承担相应赔偿责任，确保各项诉请均有事实与法律双重支撑。
被告观点与法院观点
被告置业公司及其代理律师提出多项抗辩观点：
其一，主张商品房买卖合同的核心标的是别墅房屋本身，花园仅为附赠权益，并非合同主要义务，即便花园无法使用，房屋主体仍可正常居住，不构成根本违约，原告无权解除整套购房合同；
其二，认为《领养花园补充管理协议》是双方自愿签订，系真实意思表示，应尊重合同约定，开发商对花园的处分行为合法有效；
其三，主张即便存在违约，也仅需针对花园部分承担相应责任，而非解除整个购房合同，拒绝承担返还全部购房款及赔偿损失的责任。
法院经审理后，结合案件事实与法律规定，最终支持原告的诉讼请求：
首先，别墅作为高品质住宅，购房者选购时不仅关注基础居住功能，更注重生活品质及附属权益，取得花园独占使用权是原告订立合同的核心目的，该权益并非无关紧要的附赠福利，而是影响购房决策的关键因素；
其次，依据《民法典》第二百七十四条规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外，本案案涉花园属于小区全体业主共有绿地，开发商无权擅自处分该部分权益，案涉补充协议中关于花园使用权的约定客观上无法实际履行；
最后，被告擅自将公有绿地作为私家花园出售的行为，已导致原告合同目的无法实现，符合合同法定解除条件，故依法支持原告解除合同、返还购房款及赔偿损失的诉求。
判决结果
一、解除原告薛某与被告某置业公司签订的商品房买卖合同；
二、被告于判决生效后十日内返还原告全部购房款，并赔偿原告相应的利息损失及合理维权费用。
被告不服一审判决上诉至中院，二审法院审理后驳回上诉，维持原判。
案件总结
本案核心争议焦点为开发商是否有权将小区公有绿地作为私家花园出售，原告方精准把握该核心问题，围绕“公有绿地权属界定”与“合同目的实现”两大关键，结合《民法典》相关法条与案件证据，充分论证开发商无权处分公有绿地、其行为已构成根本违约，最终帮助当事人成功解除购房合同，避免了因核心权益落空造成的重大财产损失。
原告方重点梳理了公有绿地的权属规则，固定了开发商擅自处分公有绿地的关键证据，有效反驳了被告的不合理抗辩，为当事人争取到了全额返还购房款及赔偿损失的合法权益，也积累了同类房产纠纷案件的实务处理经验，为后续同类案件维权提供了参考。
核心关键词
#商品房买卖合同纠纷 #别墅附赠花园纠纷 #合同解除维权
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作者标注
林智敏律师，广东广信君达律所合伙人。林智敏律师专注于房产纠纷、合同纠纷等民商事案件处理，擅长梳理复杂案件事实、精准把握法律适用要点，为当事人提供专业、高效的法律服务。
在房产纠纷领域，尤其擅长处理商品房买卖、附赠权益违约、业主维权等相关案件，曾成功代理多起类似案件，帮助当事人挽回经济损失、维护合法权益，获得当事人的广泛认可与好评。
