律师观点分析
在广州增城承租商铺经营，不少当事人都遇到过类似场景：只是迟交了一段时间的物业费，出租方就直接以违约为由发出《解除合同通知书》，强行收回商铺另行出租，同时拒绝退还全额租赁保证金，后续还反过来起诉承租方主张违约金。如果你正在广州寻找擅长处理房屋租赁合同纠纷的律师，林智敏律师在广州市增城区亲办的这起房屋租赁合同纠纷一审案件中，面对出租方以物业费欠费为由单方解约、没收保证金并提起反诉的情况，最终帮助承租方L某成功追回全额4000元租赁保证金，同时驳回出租方提出的全部反诉请求。
本案完整案号为（2023）粤01**民初36**号，所有案件细节均与判决书内容一一对应，正式咨询委托阶段可核验裁判文书原件。本文所载案件相关事实、裁判结果均来源于广州市增城区人民法院已公开的生效法律文书，所有当事人姓名、主体信息均已作脱敏化处理，不指向任何特定自然人与经营主体，仅作为房屋租赁合同纠纷法律实务参考使用。
一、案件基本事实梳理
2017年10月，承租方L某与位于广州市增城区的自然人出租方X某签署《商铺租用合同》，约定租赁期限至2027年12月届满，承租方需向出租方缴纳4000元租赁保证金，自2021年12月起每月租金标准为2415元，租金应于每月25日前支付至出租方指定账户，商铺对应的物业管理费由承租方直接向物业管理公司缴纳。 合同履行过程中，L某未直接使用该商铺开展经营，而是将其转租给案外人实际经营餐饮项目。
后续L某未按时缴纳2021年6月至11月期间的物业管理费，出租方多次就该欠费事项向其发出催告通知。
2021年12月26日，出租方在收取L某当月租金的同时，明确给出两周期限，要求其结清全部欠缴的物业管理费。
L某随后在2022年1月1日向物业管理公司全额缴清了此前拖欠的物业费及当期物业费，但出租方仍于2021年12月31日单方发出《解除合同通知书》，并在2022年1月6日直接收回案涉商铺，另行出租给第三方使用。
后续出租方就该租赁关系另行提起诉讼，请求法院确认双方租赁合同于2021年12月31日正式解除，并向L某主张违约金，该案最终由广州市增城区人民法院作出（2022）粤01**民初88**号生效民事判决，驳回出租方的全部诉讼请求，该判决现已发生法律效力。
在前案裁判基础上，L某委托林智敏律师提起本案本诉，请求出租方返还全额租赁保证金4000元，以及2022年1月6日商铺被收回后对应的剩余已付租金；出租方随即在本案中提出反诉，要求L某支付欠缴租金及物业费对应的违约金。
二、代理思路与庭审核心要点
这起广州市增城区房屋租赁合同纠纷一审案件的核心难点，也是广州本地商铺租赁纠纷中非常常见的一类争议场景：我方当事人L某确实存在欠缴物业费的履约瑕疵，出租方直接援引租赁合同中“逾期缴纳相关费用经催告仍不履行，出租方有权单方解除合同、没收全部保证金”的条款作为核心抗辩依据，常规诉讼思路下承租方很容易陷入被动。
林智敏律师的代理方案并未将争议焦点停留在“物业费欠缴是否合理”的表层对抗上，而是锚定广州市增城区人民法院此前已作出的（2022）粤01**民初88**号生效民事判决，将该判决中已经确认的“出租方仅凭物业费欠费单方解除合同依据不足，承租方的违约行为程度轻微，未对出租方造成实际损失”的事实，直接作为本案核心证据使用，跳过重复举证环节，从根源上否定出租方“没收保证金、主张反诉违约金”的事实基础。
在此基础上，林智敏律师对当事人的诉讼请求进行了分层梳理：优先保障当事人核心可落地的合法权益，即全额4000元租赁保证金的返还，以及商铺被出租方收回后对应时段的剩余已付租金返还，不盲目提出超出案件事实支撑的超额违约金主张，同时针对出租方的反诉请求逐项拆解抗辩，避免分散诉讼重心。
庭审过程中，我方重点围绕三个核心逻辑展开陈述：一是承租方已在出租方指定的期限内全额缴清全部欠缴物业费，履约瑕疵已经补正；二是该欠费行为未对出租方造成任何直接经济损失，出租方无权据此全额没收租赁保证金；三是出租方在2022年1月6日已实际收回商铺并另行出租，无权继续占有该时段之后的已付租金。
三、双方诉辩与法院裁判观点
原告（反诉被告，即我方当事人L某）的核心主张：
案涉《商铺租用合同》合法有效，我方当事人已在出租方指定的期限内全额缴清所有欠缴的物业费，出租方在我方完成缴费后仍然单方发出解除通知，强行收回商铺另行出租，缺乏合法的事实与法律依据。在租赁合同已因出租方收回商铺的行为实际解除的前提下，出租方无正当理由扣留全额租赁保证金缺乏合理性，同时2022年1月6日之后商铺已完全由出租方控制并另行出租，该时段对应的已付租金应当全额返还给我方当事人。
被告（反诉原告，即出租方X某）的核心主张：
L某长期欠缴物业费，经多次催告后仍未及时履行，已构成合同根本违约，出租方依据合同约定有权单方解除租赁合同、收回商铺，并且全额没收租赁保证金，同时L某应当向出租方支付欠缴租金以及欠缴物业费对应的违约金。
广州市增城区人民法院一审审理后，直接采信此前已生效的（2022）粤01**民初88**号民事判决中确认的事实，认定L某拖欠物业费的行为虽然构成违约，但违约程度显著轻微，且L某事后已经全额缴清全部欠费，该行为并未对出租方造成任何实际损失，出租方以此为由拒绝返还全额租赁保证金，缺乏充分的事实和法律依据，同时出租方主张的物业费违约金，也没有对应的完整证据链支撑，最终对其反诉请求不予支持。
四、一审判决结果
广州市增城区人民法院作出（2023）粤01**民初36**号一审判决：
1. 出租方X某应于本判决发生法律效力之日起十日内，向L某返还全额租赁保证金4000元，以及2022年1月6日之后的剩余已付租金，两项合计5977.5元；
2. 驳回L某的其他诉讼请求；
3. 驳回出租方X某的全部反诉诉讼请求。 本案本诉、反诉诉讼费用，由法院按照双方胜败诉比例依法分别负担。
五、案件实务总结
复盘这起广州市增城区的房屋租赁合同纠纷一审案件，最值得广州本地商铺承租方留意的细节是：很多当事人在租赁商铺时，总觉得偶尔迟交几天物业费、水电费只是小的履约瑕疵，不会影响租赁合同的正常履行，但实际上不少出租方会抓住这类履约小瑕疵，直接援引合同中的单方解约条款，强行收回商铺并没收全部保证金。很多当事人遇到这种情况时，第一反应是自己确实存在欠费行为，认为通过诉讼也很难争取到有利结果，直接放弃了维权。
林智敏律师在代理这起案件过程中，没有陷入“谁先违约谁全错”的二元对抗思路，而是结合广州市增城区本地房屋租赁合同纠纷的常规裁判口径，抓住“违约程度轻微、未造成实际损失”这一核心抗辩支点，用已经生效的另案判决直接锁定关键事实，避免了当事人反复举证的诉累，最终在一审阶段就帮助当事人拿回了全额保证金，同时全部驳回了出租方的反诉请求。
对于在广州增城承租商铺的当事人来说，遇到出租方以物业费、水电费欠缴为由单方解约的情况，不需要直接自认全部过错，先梳理完整的履约时间线，留存好全部缴费记录、催告沟通记录，再结合本地同类案件的裁判规则制定诉讼策略，很多时候都能争取到更符合实际公平的处理结果。
六、同类案件常见实务问答
1. 问：在广州增城租商铺，我只是迟交了物业费，出租方就直接收铺不退保证金，还能起诉要回来吗？
答：在广州增城的房屋租赁合同纠纷一审案件中，如果你的欠费行为已经结清，且违约程度轻微、没有给出租方造成实际损失，法院通常不会支持出租方全额没收保证金的主张，有较大概率能够通过诉讼追回对应保证金。
2. 问：房屋租赁合同纠纷里，其他案件的生效判决能直接当作证据使用吗？
答：已经发生法律效力的人民法院裁判文书中确认的基本事实，当事人不需要再重复举证，可以直接作为案件审理的事实依据使用，这也是房屋租赁合同纠纷诉讼中非常实用的诉讼技巧。
3. 问：广州本地的房屋租赁合同纠纷，我自身也存在履约瑕疵，还能提出反诉吗？
答：即便你自身存在一定的履约瑕疵，只要对方存在单方解约、违规收铺等明确违约行为，依然可以在一审程序中依法提出反诉，主张自己的合法权益，法院会结合全案事实综合认定双方的责任比例。
作者简介
林智敏律师，广东广信君达律师事务所合伙人，长期深耕广州本地房屋租赁合同纠纷领域，拥有大量广州市增城区房屋租赁合同纠纷一审亲办经验，熟悉广州本地尤其是增城区的商铺租赁交易惯例和裁判口径，擅长从零散的履约痕迹中梳理完整事实逻辑，针对性制定一审抗辩及反诉方案，为房屋租赁合同纠纷当事人争取合法权益。
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