律师观点分析

案件描述

本案为房屋租赁合同纠纷案件。原告青岛某餐饮有限公司（以下简称“餐饮公司”）与被告王某某签订了一份房屋租赁合同，约定将位于某市南区的房屋出租给被告经营使用。租赁期限自2020年12月1日至2023年11月30日。合同中还约定了租赁费用、付款方式、租赁押金、权利义务以及违约责任等条款。

在合同履行过程中，被告因担心房屋可能被征收，且受疫情影响，与原告法定代表人进行了多次沟通，但未能就房租缴纳事宜达成一致。原告因此向法院提起诉讼，请求解除合同、支付违约金、腾退房屋以及支付房屋占用费等。

仲裁结果

经过一审和二审审理，法院最终判决如下：

1. 撤销一审法院关于解除合同和支付违约金的判决；

2. 维持一审法院关于被告腾退房屋及支付房屋占有使用费的判决；

3. 驳回原告的其他诉讼请求；

4. 驳回被告的其他上诉请求。

办案过程

一审法院审理后认为，租赁合同合法有效，被告逾期缴纳房租构成违约，支持原告解除合同和支付违约金的诉求。被告不服一审判决，提起上诉。

二审法院审理过程中，被告提交了通话录音等证据，试图证明其积极与原告沟通房租缴纳事宜，且因房屋可能被征收而未能按时缴纳房租。原告则提交了股东证明和微信聊天记录等证据，证明其多次要求被告支付房租和腾退房屋。

二审法院经审查，认为原告作为合同主体提起诉讼的资格成立，但涉案房屋为公有房产，未经批准擅自转租，违背了公序良俗，因此认定租赁合同无效。基于合同无效，法院不支持原告解除合同和支付违约金的主张，但支持被告腾退房屋及支付房屋占有使用费的主张。

点评

本案中，二审法院对合同效力的审查体现了对公有房产管理秩序的维护，以及对社会公共利益的保护。法院的判决既考虑了合同双方的权益，也体现了对法律原则的尊重。通过此案，可以看出法院在处理合同纠纷时，不仅关注合同条款的履行，更重视合同的合法性和合同背后的法律原则。

此外，本案也提醒合同双方在签订合同时应充分了解相关法律法规，确保合同的合法性，避免因违反法律规定而导致合同无效，从而产生不必要的纠纷和损失。同时，合同双方在履行合同过程中，应积极沟通，妥善解决分歧，以维护各自的合法权益。