吴丽玉律师
一、先搞懂一个最基础的误区
吴丽玉律师每天都能遇到这样的咨询：”吴律师，我的房子产权只剩30年了，30年后房子是不是就不是我的了？”
大错特错。
中国的房屋所有权是永久的，没有期限。有期限的是土地使用权（住宅70年、商业40年、工业50年）。房子永远是你的，但脚下的地，你只是租了70年。
所以准确的问题是：”土地使用权70年到期了，需不需要续租？要多少钱？”
《民法典》第359条给出的答案是：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”
关键字：“自动续期”——不会收回你的房子、不会让你搬走。但续期费用怎么收，至今没有全国统一标准。
二、2026年最新进展：房地产管理法修订 + 温州”一键续期”实践
2026年4月24日，全国人大常委会法工委宣布：将《中华人民共和国城市房地产管理法》修订列入2026年度立法工作计划。这部法律实施超过30年，是房地产领域的”根本大法”。此次修订核心议题之一就是——土地使用权续期收费标准和程序。
在立法落地之前，各地已经有了实操案例：
| 城市 | 做法 | 费用 |
|---|---|---|
| 温州 | 首创线上”一键续期”，手机操作几分钟完成。20年产权到期住宅续期至70年 | 约几千元/套 |
| 深圳 | 福田区某小区产权到期，按基准地价的一定比例收取 | 按面积：约2-10万元/套 |
| 青岛 | 阿里山小区产权到期，暂按过渡方案处理 | 暂不收费（过渡期） |
| 北京 | 暂无产权到期案例（最早的住宅用地约在2050年后到期） | —— |
关键发现：温州模式是”小几千元续几十年”，而不是早些年网上传的”要交房价的三分之一”。深圳贵一些，但也远低于房价水平。
三、福州产权到期了去哪办？现在能提前续吗？
福州目前还没有大面积住宅产权到期的情况（福州商品房大规模开发始于2000年前后，最早的一批要到2040年代才开始到期）。但有一些1990年代的房改房/老旧小区，产权剩余年数已不足25年。
如果你关心自己房子的剩余产权年限，可以：
拿出房产证（不动产权证书），看”使用期限”一栏
用[当前年份] – [土地使用权起始年份] = 已使用年数
70 – 已使用年数 = 剩余产权年数
福州不动产登记中心目前不支持提前续期，但可以咨询：
福州市不动产登记和交易中心：鼓楼区福屿路
线上查询：“闽政通”APP → 不动产 → 产权信息查询
四、二手房产权只剩20年，能买吗？
吴丽玉律师给一个直接的答案：能买，但价格要打折。
产权剩余年数对房价的参考影响：
剩余40年以上 → 基本不影响价格
剩余20-40年 → 折扣5%-10%
剩余10-20年 → 折扣10%-20%
剩余不足10年 → 不建议购买（等续期政策明确再说）
签订合同时，吴丽玉律师强烈建议加一条：“如因土地使用权到期导致乙方（买方）产生续期费用，该费用由甲方（卖方）承担XX%。”这一点目前福州99%的二手房合同里都没有，但到了2040年以后，这个条款可能会变得极其重要。
五、产权到期了不续费会怎样？
《民法典》只说了”自动续期”，但没有说”不交费怎么办”。从全国各地的实务来看：
不会收回你的房子（房屋所有权是永久的，受宪法保护）
可能会影响交易（不缴清续期费用，不动产登记中心可能不予办理过户）
可能会影响抵押贷款（剩余年限不足的情况下，银行可能压低评估价）
简单说：自己住基本不受影响，但要卖房或抵押贷款，必须把续期费用交了。
六、吴丽玉律师提醒
福州目前在售二手房中，1998-2005年建成的房源大量存在，产权剩余约42-49年。如果你准备购买这一类房产，建议：
签合同前先查产权剩余年限（闽政通APP”不动产”或到不动产登记中心现场查）
合同中增加”续期费用承担”条款（见上文模板）
贷款时注意银行对产权剩余年限的要求（部分银行贷款期限≤产权剩余年数-5年）