二手房交易中，为了“节省”税费，买卖双方私下约定“做低房价”。这本是“潜规则”，却暗藏着巨大的法律风险。本文将通过一个真实改编的案例，为您剖析其中对买家、卖家可能引发的“三大雷区”：合同效力争议、巨额个税追缴风险以及过户失败的严重后果，并提供专业的风险防范建议。

最近，上海二手房市场回暖，成交量有所上升。在许多交易磋商中，一个“老话题”又被摆上台面——“王哥，咱们把合同价做低点，都能省点税。”

这个听起来让买卖双方都“获益”的操作，就是我们常说的“做低房价”或“阴阳合同”。即在真实的交易价格之外，另行签署一份提交给不动产登记中心用于网签过户的、价格较低的合同，以达到少交增值税、个人所得税等税费的目的。

然而，这笔看似精明的“省钱账”，背后却是一本充满不确定性和高风险的法律“糊涂账”。下面，我们结合一个经过脱敏处理的案例来看看。

【案例引入】
小李看中了张阿姨位于中环的一套房产，双方谈妥总价为800万元。为了节省税费，中介提议将网签合同价格做低到600万元，差额200万元由小李通过私下转账或现金方式支付给张阿姨。双方觉得可行，便签署了这份“阴阳合同”。

没想到，过户后不久，税务部门在数据稽查中发现该区域同类房屋成交均价远高于合同价，启动核查。最终，张阿姨被要求补缴高达数十万元的个人所得税及滞纳金。张阿姨认为这笔钱应由小李承担，因为是为了小李“省钱”才同意的。双方争执不下，关系破裂，甚至闹上法庭。

【法律风险剖析】
风险一：合同效力之争与“房财两空”隐患
“做低房价”的核心是签订两份内容不一致的合同。根据《民法典》规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。为避税而签订的“低价网签合同”（阳合同）属于典型的“虚假意思表示”，在法律上可能被认定为无效。而双方私下约定的真实价格合同（阴合同），虽然体现了真实意思，但因规避国家税收监管，其合法性也存在瑕疵。

一旦发生纠纷，比如卖家事后反悔，以“阳合同”价格过低显示公平或存在欺诈为由主张合同无效，买家很可能陷入被动。即使法院最终倾向于保护真实交易，但漫长的诉讼过程、房屋被查封的风险，足以让买家心力交瘁。

风险二：税务追缴与行政处罚风险
这是对卖家最直接的风险。做低房价属于典型的偷逃税款行为。税务部门拥有强大的数据比对和稽查能力，一旦发现合同价格明显低于市场评估价，即可启动纳税评估或稽查。卖家（通常是售房方）作为法定的纳税义务人，将面临被追缴税款、加收每日万分之五的滞纳金，以及不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。案例中的张阿姨就是活生生的例子。到时候，省下的几万税费，可能变成十几万甚至几十万的补缴和罚款。

风险三：买家未来再出售的“后遗症”
对于买家而言，这次“做低”成功，似乎省了钱。但别忘了，你未来的卖出成本可能因此增加。因为下次你出售该房产时，计算个人所得税的“房屋原值”将按照本次做低后的网签价格来确认，这会导致你的“增值额”虚高，未来可能缴纳更多的个人所得税。可谓是“捡了芝麻，丢了西瓜”。

金律师的提示：在涉及重大资产如房产的交易中，合规永远是第一位。税收是国家财政的基石，依法纳税是每个公民的义务。试图通过“技术手段”规避，实则将自己暴露在巨大的法律风险之下。作为北京京都（上海）律师事务所专注于家事与财富传承领域的合伙人，我们在处理大量因不动产交易引发的继承、分家析产纠纷时发现，许多家庭矛盾的导火索，恰恰始于当初交易时的一个“小聪明”。

树立合规意识：主动拒绝“做低房价”的提议。向中介和交易对方明确表示，希望严格按照真实成交价格进行网签和纳税。这既是对自己的保护，也是诚信守法的体现。

完整保留证据：所有房款支付，务必通过银行转账进行，并在备注中写明“购房款”。避免使用现金支付差价，以免口说无凭。

明确税务承担：在签署合同时，务必清晰约定各项税费（如增值税、个人所得税、契税等）的具体承担方，避免事后扯皮。

寻求专业评估：如果对房屋核税价格有异议，认为官方评估价过高，可以通过合法渠道申请重新评估，而不是采取签订阴阳合同的方式。

高级资深遗产继承专业金律师，执业近20年遗产继承诉讼经验，胜诉率高，擅长非诉谈判与社会矛盾化解。特点：理解力、同理心强，善于倾听与沟通。九三学社社员张江支社副主委，九三学社社法委委员，硕士研究生学历，现为北京京都（上海）律师事务所专职律师，北京京都（上海）律师遗产继承部门主任，2018年获评上海市宝山区首届优秀青年律师暨十佳业务骨干，浦东新区巾帼建功标兵，女律联反家暴法宣传员（长寿路街道、芷江西路街道、泥城镇妇联、奉贤妇联），女律师联谊会会员、提出的社情民意信息被前最高人民法院院长同志作重点批示采纳。

专注家事法与财富传承领域，致力于为家庭提供婚前婚后财产规划、遗嘱设计、遗产纠纷化解、家族资产风险隔离等一体化法律解决方案。
真正的财富智慧，不在于钻营规则的缝隙，而在于搭建稳固的合规基石之上。

?房产交易无小事，每一个环节的合规操作，都是对未来家庭财富安全和和谐关系的负责。与其纠结于如何“避税”，不如将精力放在如何通过合法、科学的财富规划来实现资产保值增值。

您在房产交易中还遇到过哪些让人纠结的“潜规则”？欢迎在评论区分享讨论，我们一起厘清其中的法律边界。