阅读摘要 在房产交易中，通过签订“阴阳合同”做高网签价的现象并不鲜见，但其背后目的不同，将导致完全不同的法律后果。本文将结合真实司法判例，深度解析为骗取银行贷款而做高房价，与为减少税费而做高房价，在合同效力认定、法律责任及刑事风险上的巨大差异，帮您厘清其中隐藏的法律雷区。

在二手房交易的江湖里，“阴阳合同”是许多买卖双方心照不宣的“操作”。为了多贷款，签一份高价的“贷款合同”；为了少交税，又签一份低价的“报税合同”。这些合同通常以“做高”或“做低”网签价格的形式出现。但你是否想过，看似都是为了“省事”或“省钱”，其背后的法律性质却可能南辕北辙，引发的后果更是天差地别？

今天，我们就来剖析一个经典案例，看看“目的”如何决定了“结局”。

案例：一场“做高”房价引发的罗生门

2022年，王先生看中了李女士位于上海浦东的一套市价约800万元的房产。王先生手头资金有限，希望通过高额贷款来完成交易。于是，在中介的“建议”下，双方签订了两份合同：一份《房屋买卖合同》约定真实交易价格为800万元；另一份用于向银行申请贷款的《网签合同》中，房价被“做高”至1000万元。王先生意图以此套取更多的购房贷款。

然而，天有不测风云。贷款审批期间，王先生因个人资信问题，部分贷款未能如预期获批，导致其后续无法凑足真实房款。王先生便以“签订虚假合同套取贷款”为由，主张《房屋买卖合同》因“以合法形式掩盖非法目的”而无效，要求李女士返还已付的定金。李女士则认为，是王先生主动要求做高房价，且虚假网签行为损害了国家金融秩序，自己也是受害者，拒绝返还定金。双方对簿公堂。

金律师的法律分析：目的不同，性质与后果迥异

这个案例的核心，就在于对“做高房价”这一行为背后真实目的的司法认定。其法律后果主要分为以下两种路径：

路径一：为“骗取银行贷款”而做高房价——合同可能无效，且涉嫌刑事犯罪

这种情况下的“阴阳合同”，其核心目的是虚构交易价格，向银行提供虚假材料，以骗取超出真实交易价所对应的贷款额度。这侵害的客体是国家的金融管理秩序和银行的信贷资金安全。

民事后果：根据《民法典》第一百五十三条，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。以及第一百五十四条，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。为骗贷而签订的“高价合同”（即贷款合同）因双方通谋的虚假意思表示而无效，且损害了银行（第三方）的合法权益。此时，作为基础法律关系的真实《房屋买卖合同》的效力也可能受到挑战。如同上述案例，买方可能依据《民法典》第一百五十四条主张整个交易行为因“恶意串通，损害他人合法权益”而无效。法院在实践中，会严格审查，通常不会支持骗贷方以此为由逃避合同责任，反而可能判令其承担相应的违约责任。而卖方，即便不知情，也可能因配合提供虚假材料而承担一定过错责任。

刑事风险：这是最值得警惕的！如果骗取贷款数额较大，或给银行造成重大损失，该行为可能涉嫌 《刑法》第一百七十五条之一规定的“骗取贷款罪” 。虽然近年来该罪的入罪门槛有所提高，强调要造成“重大损失”，但一旦被追究刑事责任，对买卖双方及中介相关人员来说，都将是无法承受之重。

路径二：为“少缴税费”而做高房价（此处特指“做低”以避税，为对比而提）或特定情况下的“做高”（如亲友间）——合同条款可能被调整，但未必导致全盘无效

更常见的情况是，为了在房产交易中规避或减少应缴纳的税费（如增值税、个人所得税等），双方签订一个低于真实成交价的“网签备案合同”用于报税。其目的主要损害的是国家税收征管秩序。

法律后果：这种情况下，用于备案的“低价合同”是双方通谋的虚假意思表示，根据《民法典》第一百四十六条，该虚假合同条款无效。但司法实践中普遍认为，这并不必然导致反映双方真实交易意愿的真实《房屋买卖合同》整体无效。法院通常会依据真实合同来确定双方的权利义务。对于逃避税款的部分，由税务部门依法追缴税款、加收滞纳金并处以罚款。双方关于做低房价的约定条款无效，以真实价格为准。其法律风险主要停留在行政责任（补税、罚款）和民事责任（关于价格的条款被调整）层面，与骗贷的刑事风险有本质区别。

金律师的提示：房产交易金额巨大，流程复杂，任何试图通过“小聪明”规避政策、谋取不当利益的行为，都如同在钢丝上行走，隐藏着巨大的法律风险。尤其是涉及金融信贷领域，国家监管日趋严格，刑事打击的利剑始终高悬。

作为专注于婚姻家事与财富传承领域，尤其对涉及不动产的复杂财产纠纷有深入研究的律师，我强烈建议：

恪守诚信原则：无论是买方还是卖方，都应秉持诚信，如实申报交易价格，依法履行纳税义务和如实提供贷款资料的责任。

认清行为本质：务必区分“避税”与“骗贷”的本质差异。前者面临的是补税罚款的经济处罚，后者则可能面临合同无效、钱房两空甚至身陷囹圄的严重后果。

寻求专业帮助：在签订购房合同，特别是遇到中介提出“非常规操作”建议时，务必咨询专业律师，由律师对合同条款、操作路径的合法合规性进行审核，评估潜在风险，保护您的核心利益。切勿因小失大。

高级资深遗产继承专业金律师，执业近20年遗产继承诉讼经验，胜诉率高，擅长非诉谈判与社会矛盾化解。特点：理解力、同理心强，善于倾听与沟通。九三学社社员张江支社副主委，九三学社社法委委员，硕士研究生学历，现为北京京都（上海）律师事务所专职律师，北京京都（上海）律师遗产继承部门主任， 2018年获评上海市宝山区首届优秀青年律师暨十佳业务骨干，浦东新区巾帼建功标兵，女律联反家暴法宣传员（长寿路街道、芷江西路街道、泥城镇妇联、奉贤妇联），女律师联谊会会员、提出的社情民意信息被前最高人民法院院长同志作重点批示采纳。

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法律的天平，衡量的不只是行为的表象，更是其背后的目的与实质。在房产这座重大的财富堡垒面前，合法合规，才是守护它最坚固的基石。

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