摘要：虚构购房套取银行贷款的操作屡见不鲜，但合同效力如何认定？责任由谁承担？本文通过真实案例拆解法律风险，教你识别交易陷阱。

案例：一场被银行识破的"双簧戏"

2023年，某开发商资金链紧张，与员工李某签订《商品房买卖合同》，约定以480万元购买公司名下商铺，并以该合同向银行申请按揭贷款。放款后，开发商将款项挪作他用并停止还贷。银行调查发现：
1??交易疑点：商铺实际未交付，李某从未查看过房源
2??资金回流：贷款到账次日，80%款项转回开发商关联账户
银行起诉要求确认合同无效，返还贷款本息——法院会支持吗？

法律核心：合同效力三连问

?? 问题一：合同是否有效？
《民法典》第146条明确：行为人与相对人以虚假意思表示实施的民事法律行为无效。
本案中买卖双方真实目的并非房屋交易，而是套取银行贷款，属于"通谋虚伪表示"，故合同自始无效。

?? 问题二：谁承担主要责任？

开发商主导欺诈：存在明显过错，需返还全部贷款本息

"购房人"知情参与：承担连带清偿责任

银行疏于审查：若未尽实质审核义务（如未核实首付款来源），法院可能酌情减免部分利息

?? 问题三：刑事风险是否存在？
若虚构交易套取贷款资金巨大未归还，涉嫌贷款诈骗罪。浙江某案例中，开发商实际控制人因此获刑7年，参与员工亦被追究刑责。

金律师的实战提示

??风险警示：

"虚假买卖如同搭建多米诺骨牌，一旦资金链断裂，所有参与者都将承担法律推倒的连锁反应。"

?避雷指南：

银行信贷人员：强化对交易背景真实性核查（包括首付款流水、房屋交付凭证等）

真实购房者：警惕开发商"借名买房"邀约，避免沦为贷款工具人

从业者注意：房产中介若协助造假，可能被认定为共犯

延伸思考：阴阳合同的边界在哪？

市场上常见的"高评高贷"（备案价高于实际成交价）同样属于意思表示不真实。一旦涉诉，超出真实价格的贷款可能被认定无效，购房人仍需自筹资金填补缺口。

专业律师结语
房产交易的本质是物权与债权的精密结合，任何背离真实需求的金融操作终将触发法律红灯。建议在重大交易前委托专业律师开展法律尽职调查，避免陷入"表面合法、实质违法"的系统性风险。

金律师团队特别提醒
本文案例已作脱敏处理，旨在普及法律风险防范意识。房产交易纠纷常涉及多重法律关系交叉，建议留存完整交易凭证并咨询专业律师。 北京京都（上海）律师事务所合伙人金佳律师，深耕房产法律实务近20年，主攻重大疑难房产纠纷与法律风险防控。凭借对不动产金融领域的深度研究，其承办案件多次获评行业典型案例。团队专注于运用非诉谈判化解矛盾，建立"预防式法律服务"体系，助力客户实现交易安全与资产保护双重目标。

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文末黄金句：

法律从不保护投机者的侥幸，但永远守护诚信者的底线。