物业服务合同纠纷一审，被告生需付原告物业服务费2212.09元

律师观点分析

原告：XX公司，住所地天津经济开XX。

负责人：陈XX。

委托诉讼代理人：王X，天津XX律师。

委托诉讼代理人：刘X，天津XX实习律师

被告：孙XX，男，汉族，住天津市滨海新区。

原告XX公司诉被告孙XX物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王X、刘X到庭参加了诉讼，被告孙XX到庭参加了诉讼，现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业费3226.18元；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告于2007年12月28日与案外人天津XX公司签订了《天津清谷清竹园（C地块）项目前期物业管理服务合同》，约定原告为天津经济技术开XX全体业主提供物业服务，服务期限自合同签署之日至业主委员会成立、依法选聘物业管理企业且本项目业主委员会与物业管理企业签署的《物业管理合同》生效之日止；前期物业管理服务合同还对原、被告双方的权利义务、服务内容、费用等做了明确约定。合同签订后，原告依约提供了物业服务，被告是该项目房屋业主，但违反合同约定拒不交纳2014年1月1日至2015年12月31日的物业费，经原告催要无果，故诉至法院请求判准诉请。

被告辩称，对于原告主张的物业费，原告并没有向被告进行催收，鉴于其起诉日为2017年10月26日，故2015年10月26日之前的诉讼时效已过。此外，在物业服务具体履行上，因原告清理化粪池不及时，导致原告所在的二楼厕所、厨房下水道反赃物，将家里地板、家具等泡了，给被告造成了很大的损失，故不同意交纳此段期间的物业费。

本院经审理认定的事实如下：原告系物业管理企业，具有物业管理一级资质。2007年12月，案外人天津XX公司作为甲方，原告作为乙方，签订了《天津清谷清竹园（C地块）项目前期物业管理服务合同》，甲方将清谷清竹园（C地块）项目委托乙方进行物业管理服务。该合同对委托物业的基本情况、物业管理服务合同期限、双方权利义务、物业管理服务标准及内容、物业管理服务费用等内容进行了约定。其中，合同期限自合同签署之日至业主委员会成立、依法选聘物业管理企业且本项目业主委员会与物业管理企业签署的《物业管理合同》生效之日止；物业管理服务费用标准1.8元/月/平方米；合同签订后，甲乙双方就该合同下进行了管理备案。上述合同签订后，原告为该小区提供了物业管理服务至今。

被告系天津开XX1-2-203号房屋原业主，该房屋于2016年6月17日所有权人变更为魏XX，涉诉房屋建筑面积为74.68平方米。被告未交纳2014年1月1日至2015年12月31日的物业管理服务费。就上述欠交费用，曾于2016年4月14日向本院提起诉讼，案号为（2016）津0116民初81153号，双方确认该案已开庭审理，后原告自行撤诉。

涉诉房屋曾于2013年8月发生卫生间、厨房反灌赃物的问题，原被告双方对此并无异议。

本院认为原告具有物业管理资质，与开发商签订的《天津清谷清竹园（C地块）项目前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律的规定，本院依法确认该前期物业服务合同合法有效。根据法律规定，前期物业服务合同对业主具有约束力。《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中应履行的义务之一即是及时交纳物业服务费用。本案中，原告依约提供了物业服务，被告作为小区业主，应履行交纳物业管理服务费的义务，按照约定，涉诉房屋2014年1月1日至2015年12月31日的物业费为3226.18元（74.68平米×24个月×1.8元/月）。关于被告主张的诉讼时效的抗辩，本院认为，鉴于原告曾于2016年4月14日就相应欠费向本院起诉，且已开庭审理，虽原告后自行撤诉，但仍应认定其向被告主张过相应债务，故2014年4月14日之后的物业费未过诉讼时效，原告主张2014年1月1日至2014年4月13日的物业费因其未提供向被告主张债务的证据，此段期间物业费的诉讼时效已过。扣除诉讼时效已过部分的物业费461.07元（74.68平米×3.43个月×1.8元/月），被告尚需给付原告物业费2765.11元。

被告抗辩称2013年家中卫生间、厨房反灌赃物的问题，虽未举证证实，但原告对该事实予以确认，本院对此事实予以确认。原告虽主张事后及时帮助被告清扫，并免除了被告三个月的物业费作为补偿，但并未就补偿事宜举证，被告亦不予认可。对此，本院认为，虽然被告并未举证证实卫生间、厨房反赃物的原因，但是结合社会常理及生活常识，在一楼独立下水的情况下，二楼卫生间、厨房发生反赃物的现象，作为物业公司，原告应当承担一定责任。关于损失，被告并未举证证实，故本院酌情按应缴纳的物业费2765.11元为标准扣减20%，支持原告物业费诉请2212.09元，原告诉请超出部分，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：

一、被告孙XX于本判决生效之日起十日内给付原告XX公司物业服务费2212.09元；

二、驳回原告XX公司其他诉讼请求。

上述给付事项，如孙XX未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。