一．导言

现如今房屋期房交易中，房地产开发商逾期交房时有发生。通过无讼案例库检索，涉及逾期交房产生的纠纷呈现数量逐年递增、分布范围广阔的特点。

本文就逾期交房中涉及的几个法律问题中加以分析解读，希望对各位读者有所裨益。

二．房屋的交付

（一）房屋的逾期交付

房屋的交付一般包括开发商的通知收房、房屋相关资料的出示与交付、购房者的质量验收、签署书面确认文件、领取房屋钥匙、房屋交付等环节。除当事人另有约定的，房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。交房是房屋损毁、灭失风险划分的标志，同时也是开发商承担保修责任，购房者缴纳物业费的时间点。

房屋的逾期交付，一是开发商主动违约，延迟交付房屋。开发商逾期交房的期间应从合同约定的最迟交房日起至业主实际收房日止。二是购房者拒绝收房导致的未能按期交房。开发商交付的房屋符合商品房买卖合同约定及法定的强制性交付条件和质量标准，买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，一般不予支持。但买受人确有证据证明房屋在交付时存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用的除外。

严重影响正常居住使用的情形如何判断，可参考《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第三十五条的规定。下列情形可视为严重影响正常居住使用。

（1）出卖人擅自变更商品房的朝向、户型等规划、设计条件的；

（2）房屋存在渗漏、异响等，在合理期限内无法查明原因或经出卖人维修仍无法修复的；

（3）水、电、气等基础设施无法实际投入使用的；

（4）消防设施未经过验收合格或无法实际投入使用的；

（5）订立合同时出卖人未披露房屋存在违反善良风俗情形的；

（6）其他严重影响正常居住使用的情形。

但若是购房者知道商品房不具备约定或者法定交付条件接收商品房,又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的,不予支持。但购房者可以请求开发商依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件,并赔偿因此造成的实际损失。

参考案例：上海城峰置业有限公司诉朱啸行房屋买卖合同纠纷一案【（2016）沪01民终7716号】。法院认为“上诉人于2014年1月28日向被上诉人发出朗诗XX公馆交付通知书，要求被上诉人于2014年1月29日前至涉讼房屋办理相关交付手续，此时，被上诉人回函拒收房屋的主要原因为房屋客厅内的木饰面没有装上，卫生间镜柜的镜子未安装等，而上述问题仅仅属于房屋装修质量瑕疵，既不属于房屋装修尚未完成，亦非房屋主体结构质量问题……就本案涉讼房屋存在的装修质量瑕疵而言，被上诉人无权拒绝收房，上诉人对房屋进行及时整改，无需承担延期交房的违约责任。”

（二）开发商延期交房主张免责的事由

开发商逾期交房，可基于以下两方面理由抗辩主张免责：一是不可抗力，即施工期间遭遇的不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况，二是商品房买卖合同中双方约定的其他原因而延期交付免除开发商逾期交房责任的条款。

参考案例：海南地恒实业投资有限公司、海南地恒实业投资有限公司昌江分公司与符成图房屋买卖合同纠纷【（2016）琼97民终1479号】。法院认为：上诉人提出的不可抗力事由包括国家的法定节假日、高考期间噪音控制、停水、天气原因，这些事由虽然不是上诉人可以决定的，是难以避免的，但却均是签订合同时应当预见的。法定节假日、高考属于每年必有的事件，上诉人应当可以预见；停水的准确日期虽难以预见，但每个城市都面临不定期停水的可能，也是应当可以预见的事件；关于天气原因，虽然有些自然现象的确可以形成不可抗力，但不可抗力作为一般的免责事由，与具体场合下的免责，需分别看待，具体问题具体分析。风雨并非海南地区的异常天气，而是海南地区通常的气象表现形式，上诉人应当根据本地的自然条件，合理安排工期，在签订合同时合理预见。因此对上诉人提出的免责事由，因均不构成不可抗力，本院不予支持。

如确实存在不可抗力时间而导致开发商不能按期交房的，应根据不可抗力造成的影响免除开发商相应的民事责任。在认定过程中，开放商是否在不可抗力出现后及时告知购房人以减轻购房人的损失，如未能及时告知，导致购房人的利益损失，仍应当承担相应的违约责任。

三．逾期交房的责任承担

（一）一般规则

合同中约定了逾期交房的违约处理方式，应按合同约定处理。若合同中没有约定逾期交房的违约责任，购房者有权要求开放商继续履行合同，并主张损失赔偿。损失赔偿的标准具体的可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。另，若购房者需解除合同的，应在合同约定的期限内、或合理催告后3个月内、解除权事由发生之日起1年内行使合同解除权，未按期行使解除权的，解除权消灭。

（二）逾期违约金的调整

当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

参考《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第四十四条的规定，确定商品房买卖合同逾期交房违约金调整的思路：“商品房买卖合同中约定，开发商逾期交房应向购房者支付违约金，一般约定的违约金为日万分之三或日万分之五，实际发生逾期交房而诉至法院时，开发商主张约定的违约金过高要求调整的，按以下方式处理：

（1）合同对于违约金有明确约定的，按照约定处理，一般不轻易否定其效力。

（2）当事人主张违约金过高，要求调整的，由违约方对损失过高进行举证，守约方对于其损失进行反证，对于违约金的上限参照民间借贷利率标准，最高不得超过已付购房款的24%。

（3）没有明确约定的，违约金按照《商品房买卖司法解释》第十七条标准确定，即按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”

参考案例：济南东拓置业有限公司与王岑商品房销售合同纠纷，【（2017）鲁01民终3313号】。法院认为：“本案中，王岑、东拓置业双方合同中约定的违约金标准为“按日支付已付房价款的万分之三”，根据上述合同法及司法解释的相关规定精神，王岑主张的违约金应以其实际损失为基础予以调整…经东拓置业的申请，一审法院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托山东中新资产评估有限公司对2012年1月1日至2016年6月30日期间，济南市高新区龙园小区B区同地段同类房屋每天每平方米租金价格进行了评估。…被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王岑…期间的逾期交房违约金。”

（三）逾期交房、逾期办证的违约金能否同时适用？

如涉案房屋买卖合同约定了具体的交房日期和办证日期，并分别约定了逾期交房和逾期办证违约金的，系开发商作出的合同承诺。因开发商过分迟延交房，导致交付房屋的实际日期不仅超过了合同约定交房日期，甚至超过了其承诺的买受人可取得房产权属证书的日期的，虽然在合同约定的办证日之后、出卖人实际交房之前只存在一个期间，但是在该期间内，开发商既存在逾期交房的违约行为，也存在逾期办证的违约行为，应依据合同的约定分别承担相应的违约责任。买受人请求开发商同时承担逾期交房违约金和逾期办证违约金的，应予支持。

另，若开发商承担了逾期交房的责任之后，逾期办证的违约责任就不予承担的，效力如何认定？

若合同中分别约定了逾期交房与逾期办证的违约责任，但同时又约定开发商承担了逾期交房的责任之后，逾期办证的违约责任就不予承担的，应认定该约定属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款，开发商仍应按照合同约定承担逾期交房、逾期办证的多项违约之责。

参考案例：周显治、俞美芳与余姚众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷，（2014）浙甬民二终字第470号，案例载于《最高人民法院公报》2016年第11期。法院认为：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。该补充协议的格式条款系上诉人提供，并没有采取合理的方式提请对方注意，而其内容显然对被上诉人利益不利，导致被上诉人权益处于不确定状态，免除了上诉人按时交付房地产权属证书的义务，应当为无效。”