律师观点分析

　　当事人信息

　　原告：王某某，男，汉族，1990年12月15日出生，住赣州市宁都县。

　　委托诉讼代理人：廖秋玲，江西明理（赣县）律师事务所律师，特别授权。

　　被告：赣州**商业运营有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区。

　　统一社会信用代码：91XXXXXXXX。

　　法定代表人：肖某某，系公司总经理兼执行董事。

　　委托诉讼代理人：邹锋，江西明理律师事务所律师，特别授权。

　　委托诉讼代理人：肖琴，江西明理律师事务所律师，特别授权。

　　审理经过

　　原告王某某与被告赣州**商业运营有限公司（以下简称赣州**公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托诉讼代理人廖秋玲，被告赣州**公司的委托诉讼代理人肖琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告诉称

　　原告王某某向本院提出诉讼请求：

　　1、判决解除原被告签订的《商业租赁合同书》；2、判令被告返还原告缴纳的押金13700元、租金20664元、管理费690元及律师费8000元，前述合计43054元；3、判令被告赔偿原告店面装修及设备、配套设施费172663元、鉴定费10000元，合计182663元；4、判令被告向原告支付违约利息，利息以225717元为基数自2020年10月4日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（ＬＰＲ）计算至款清之日止；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年7月20日，原告与被告签订两份《商业租赁合同书》，被告将位于赣州市××道××号客家一号第10栋5号提供给乙方经营。合同约定“经营用途为清吧，租赁期限为9年，自2020年7月13日至2029年7月12日，免租期为3个月，租金按照6888元／月计算，原告需缴纳保证金13700元，被告有义务协助原告办理工商营业执照，以及其他有关牌、证照等”。签订合同后，原告按照合同约定支付了押金并提前预支了3个月房租、管理费共计35054元。原告先后花费2个月时间进行装修，装修好后向工商部门申请办理营业执照，却被告知该商铺无法办理营业执照，因被告商铺存在重大安全隐患，且属于重大火灾隐患单位，不进行整改无法办理营业执照。原告质问被告负责人，被告知可以办理会解决让原告等待，但原告一直等到现在仍旧无法办理，因无法办理营业执照导致原告一直无法经营。后双方经多次协商均无法达成一致意见。因被告签订合同前未告知存在消防不过关的问题，存在缔约过失责任，导致原告现合同目的无法实现，故提起本次诉讼。

　　被告辩称

　　被告赣州**公司答辩称，一、原被告签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方应当依照合同条款严格履行。但原告自2021年1月13日起就未支付过租金、管理费、水电费，应承担违约责任；二、原告要求被告赔偿损失没有任何事实和法律依据。依照合同约定，被告只是协助原告办理工商经营执照等相关证件，原告未接办理工商经营执照的原因主要在于自己怠于办理，案涉商铺属于“赣州国际汽车城”范围，现该范围内的所有商户都没有因消防问题办不了证的问题，该范围内的消防整改责任人系赣州市贞利实业有限公司，被告也是从其处租赁过来商业运营，不清楚存在消防隐患问题，被告发现问题之初就起诉过赣州市贞利实业有限公司要求其整改，经过被告努力，章贡区消防救援大队对赣州国际汽车城发出重大火灾隐患销案通知书，整改消防期间，全部商家都可以正常营业。消防问题与原告办证问题及经营没有任何因果关系，原告没有提供任何部门对其发出的不予办理工商营业执照的相关通知，仅凭其一面之词说因消防问题办不了证纯属是因为自己经营不善，而不想再经营找的借口。案涉店铺已经带了基本装修，原告并没有对案涉店铺投入过多的装修，并实际经营近一年，其自身经营不善导致的损失应自行承担。

　　本院查明

　　经审理查明：2020年7月12日，原告王某某（乙方）与被告赣州**公司（甲方）签订《商铺租赁合同》二份，约定“甲方将位于赣州市××道××号客家一号第10栋5号提供给乙方经营，该商铺建筑面积114.8㎡，用途及经营范围为清吧；租赁期限5年：自2020年7月13日至2029年7月12日，合同期内不递增，租金6888元／月，乙方自收铺之日起3个月为乙方装修免租期，免租期内，乙方无需支付房屋租金，但仍需缴纳管理费；管理费收费标准为2元／平方米／月；每次按3个月周期支付租金及管理费，乙方应在本周期到来前10日内支付本次周期租金及管理费，甲方开具收款收据给乙方；乙方向甲方支付租赁保证金人民币13700元（大写：壹万叁仟柒佰元），在租赁期限届满后，在乙方将所租赁商业清空，并清洁、完好地交还给甲方，并向甲方交清了全部应付的租金和其他费用，且无其他违约行为的前提下，甲方将租赁保证金30日内不计息返还给乙方，乙方如有费用未缴清等情况，甲方有权从租赁押金里扣除乙方所欠费用；乙方应按期向甲方交纳租金、管理费和商铺内水、电费等各项费用，具体缴费时间以甲方书面通知为准。如乙方逾期不缴纳，应向甲方支付违约金，金额为拖欠天数乘以所欠金额的5‰，乙方拖欠费用超过10日的，甲方有权停止相关服务，超过30日，则视为乙方违约，甲方有权单方面解除本租赁合同，乙方所缴纳的租赁押金概不退还；租赁期间，甲方提供原有配套的供水供电及消防设施给乙方使用，租赁期间使用所产生费用由乙方负责；甲方协助乙方办理工商经营执照，以及其他有关牌、证照等，有关手续费用由乙方自付；乙方应按双方约定或甲方规定的承租商铺的经营定位和功能，并以自身的名义独立对外经营，并单独承担基于乙方经营活动而产生的一切法律责任，对任何经营活动导致的甲方损失，乙方应予赔偿，同时乙方须自行负责办理因经营所需要的审批手续；任何一方违约导致对方损失的，受损方均可向对方追偿，受损方若采取诉讼或仲裁方式向违约方追偿，违约方应承担受损方因追偿而发生的合理费用，包括诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费、鉴定评估费、交通差旅费等；因租赁期满或其他非乙方的原因而终止的，甲方应在终止后三十天内将乙方所交租赁押金退回给乙方（不计算利息），乙方如有欠租或未将费用缴清等情况，甲方可先从租赁押金中扣除后支付”。合同还约定了其他事项。合同签订当日，原告王某某向被告赣州**公司交纳保证金13700元，并交纳了2020年10月13日至2021年1月12日期间的租金20664元及2020年7月13日至2021年1月12日期间的管理费690元。被告赣州**公司向原告交付了案涉房屋，原告王某某用于经营“5茶休闲吧”，自2020年10月4日开始营业至2021年元月。

　　2020年10月，章贡区人民政府将赣州国际汽车城列为重大火灾隐患单位，整改责任单位：赣州贞利实业有限公司。2020年10月10日，被告赣州**公司向客家一号全体入驻商户发出《通知》，载明“我司**商业运营与园区建设方签订本项目的部分展厅租赁物业合同，园区建设方未按照国家商业经营标准的要求建设该项目。1、从未在政府部门住建局、规划局、市场监督管理局对该项目立项备案，导致部分商户无法正常办理开业前相关证照。2、从项目建设初期，园区建设方未做一次土建消防，未做一次消防验收资质，导致我司和入驻商户无法做经营消防及验收。3、我司于2019年10月入场，入场时园区建设方未按合同要求交付展厅和物业……以上问题严重影响入驻商家的正常经营及我司招商运营工作正常进行，导致部分商户无法正常办理开业前证照，以及部分商户无法正常装修导致停工，对商户及我司造成了相应的经济损失……现我司就园区运营管理方面问题，做出决定如下：一、自即日起，暂停对各商户收取租金，恢复收取时间将另行通知；二、在此期间，水费、电费及停车管理费等的收取正常进行……”。2020年10月13日，章贡区消防救援大队向赣州国际汽车城作出《责令限期改正通知书》，因消防设施、器材、消防安全标志配置不符合标准，存在违规搭建导致防火间距不足，部分建筑耐火等级不足等情形，责任该单位于2020年12月13日前改正。2021年3月18日，章贡区消防救援大队作出《重大火灾隐患销案通知书》，确认赣州国际汽车城的上述重大火灾隐患已整改消除，予以销案。

　　审理期间，原告王某某向本院申请对案涉的“5茶休闲吧”的装修及设备资产进行司法评估，经本院委托，赣州东升资产评估有限公司作出赣东升评报字[2021]123号资产评估报告，经评估，“5茶休闲吧”房屋装修评估价值为99905元；桌椅评估价值为32187元；设备评估值为人民币40571元。原告王某某为此支付鉴定费10000元。另查明，原告为实现本案权益花费律师费8000元。

　　上述事实，有原、被告当庭陈述及经庭审举证质证的身份证、营业执照，证明给被告的诉讼主体资格、租赁合同、收据、转账记录、照片、通知、鉴定发票、代理合同、律师费发票、章贡区消防救援大队责令限期改正通知书、重大火灾隐患销案通知书等证据在卷佐证，足以认定。

　　本院认为

　　本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律效力禁止性规定，应确认合法、有效，对双方当事人均具有法律约束力。

　　关于被告是否应当返还原告押金、租金、管理费的问题。根据被告于2020年10月10日向客家一号全体入驻商户发出的《通知》及章贡区消防救援大队于2020年10月13日向赣州国际汽车城作出的《责令限期改正通知书》，被告交付案涉租赁物后，租赁物存在因项目立项备案及消防整改等问题，导致原告无法正常办理相关经营证照。根据《中华人民共和国消防法》第十三条第三款、第十五条的规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”、“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”。本案中，案涉租赁合同约定租赁物的租赁用途为经营“清吧”，属于公众聚集场所，被告作为出租人，未能保持其交付的租赁物符合合同约定的用途，应承担相应的违约责任。现原告以合同目的不能实现为由，要求解除租赁合同，被告当庭表示同意解除租赁合同，本院对此予以确认，关于原告提出解除《商铺租赁合同》的诉请，本院予以支持，因被告的违约行为导致合同解除，故被告应当向原告退还押金13700元。但因原告陈述其自2020年10月4日起至2021年元月试营业，期间原告系正常使用租赁物，应当按合同约定支付相应的租金及管理费，故对原告提出被告退还租金20664元、管理费690元的诉请，本院不予支持。

　　关于原告提出被告赔偿其店面装修及设备、配套设施费172663元的诉请，本院认为，本案原告系经被告同意装饰装修，现因被告违约导致合同解除，原告作为承租人有权请求被告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，经评估，案涉租赁物装修评估值为99905元，本院根据租赁物的交付时间、剩余租期等因素，酌定由被告向原告赔偿装修资金投入损失86029元（99905元÷108个月×93个月）。关于桌椅费及设备费，因不属于原告的必然损失，不予支持。

　　关于原告主张被告支付律师费8000元及评估费10000元的诉请，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于原告主张的违约利息，因原告已要求被告承担了退还押金及赔偿装修损失的违约责任，故不宜再主张违约利息，本院对该诉请不予支持。

　　据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第七百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：

　　裁判结果

　　一、解除原告王某某与被告赣州**商业运营有限公司于2020年7月12日签订的《商铺租赁合同》；

　　二、由被告赣州**商业运营有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告王某某押金13700元；

　　三、由被告赣州**商业运营有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告王某某装修投入资金损失86029元；

　　四、由被告赣州**商业运营有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告王某某律师费8000元；

　　五、由被告赣州**商业运营有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告王某某评估费10000元；

　　六、驳回原告王某某的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费5346元，由原告王某某负担3013元，由被告赣州**商业运营有限公司负担2333元。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，按规定预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。

　　本案生效后（当事人上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。