律师观点分析

上诉人(原审被告)：丁X，男，1982年8月25日生，汉族，现住赣州市章贡区。
委托诉讼代理人：刘XX，江西XX律师，一般授权代理。
委托诉讼代理人：廖XX，江西XX实习律师，一般授权代理。
被上诉人(原审原告)：伍XX，男，1957年7月3日生，汉族，住赣州市章贡区。
上诉人丁X因与被上诉人伍XX建设用地使用权合同纠纷一案，不服江西省赣州市章贡区人民法院（2017）赣0702民初2248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人丁X的上诉请求：1.依法撤销赣州市章贡区人民法院作出的（2017)赣0702民初2248号民事判决，发回重审或者改判认定《土地转让协议》合法有效，并确认案涉土地使用权权益人为上诉人；2.本案一审、二审上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案系因《土地转让合同》产生的土地权属纠纷，核心是通过法律程序确认案涉土地的权属，上诉人认为依据《土地管理法》16条规定，本案不属于人民法院受理范围，请求二审法院依法驳回一审原告的起诉。二、一审原告伍XX的证据3中的协议书和报告不合法；伍XX一审提供的协议书签署时间为2006年2月23日，该协议书是对3号地块如何开发及归属等问题的变更和补充协议，本案协议书之前应当存在岭子上组与朱XX等人之间的一份或者多份关于购买3号地块共同开发的协议书，但一审法院却没有调取核实；该协议书内容与客观事实不一致，伍XX是案涉土地的真正相关权益人。该协议书内容不合法，作为协议一方主体不是岭上村民的集体意志，协议书也没有盖单位公章予以确认；协议书签订时间为2006年12月23日，当时包括案涉土地在内的所有土地性质均为集体土地，按照法律规定及政策均不能办理合作开发；该协议书名为合作开发实为土地买卖；该协议书是伍XX唯一一份试图证明案涉土地权属的证据，但证据3不管从证据内容、证明目的还是法律要求的证据形式均无法完成其需要达到的证据要求。上诉人的证据4“契税完税票据和完税证明”及证据5“矛盾纠纷调解会议记录”系证明案件事实的重要证据，与案件有直接的关联性，应得到采信。上诉人系通过被上诉人伍XX转让取得案涉土地的权益人是不争事实，不管是村、镇两级单位，还是周边的群众知道当时是被上诉人伍XX取得，然后转让给上诉人丁X。三、一审诉讼以“合同相对性”原则及被追加人不愿意作为第三人参与本案诉讼遗漏必要诉讼当事人朱XX、曾X、沙河镇五龙村委会、岭子上村民小组，一审法院对于上诉人丁X的追加当事人申请不予支持，属于严重的程序违法。上诉人认为，本案的相关事实及涉及产生的法律后果与被追加人存在重大关联性。四、上诉人与被上诉人之间签订的《土地转让协议》合法有效，上诉人也全面按照协议内容履行，上诉人作为权利人也积极参与案涉土地的相关事宜。但是被上诉人以种种理由拒绝履行协议，期间上诉人也多次要求被上诉人履行协议，但未果，上诉人与被上诉人之间签订的协议合法有效。
被上诉人伍XX未提交书面答辩意见。
被上诉人伍XX向一审法院起诉请求：1.依法确认原告伍XX与被告丁X于2006年10月28日签订的《土地转让协议》无效；2.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2006年10月28日，本案原告时任赣州市章贡区沙河镇五龙村岭子上村民小组组长，与本案被告丁X签订了一份《土地转让协议》，双方约定：1、原告伍XX（甲方）将其拥有的位于五龙村北区东环XX（商贸小区）的土地（共8套土地，每套96㎡，总面积768㎡）转让给被告（乙方）丁X；2、土地转让价格为每套20万元，8套共计160万元；3、付款方式：签订协议时一次性付款每套16万元，8套总计112万元，余款每套6万元8套共计48万元在甲方交付国有土地使用证时付清。如未能办好国有土地使用证所造成的一切经济损失由甲方负责。合同还约定了其他事项。签订合同后的当天，被告丁X将土地转让款112万元转账给了原告伍XX，原告伍XX亦向被告丁X出具了收条。后因合同所涉土地的实际使用权益人朱XX（案外人）并未与原告伍XX达成土地转让等相关协议，遂导致原、被告双方签订的《土地转让协议》无法履行兑现。原告多次就合同解除事项与被告协商未果，原告诉至法院，请求确认合同无效。
本案案涉土地原为赣州市章贡区沙河XX返迁地，面积为7.846亩（原、被告签订合同转让的768㎡土地包含其中），土地证号为XXX坐落于赣州市章××区××（××东环路）。该地块系沙河镇五龙村委会于2004年5月14日召集村属三个村民小组公开进行拍卖，五龙村岭子上村民小组最终以156万元价格成功竞拍。原告伍XX时任该村民小组组长。岭子上村民小组竞拍成功后，由于缺乏资金无法及时缴纳拍卖款给村部，岭子上村民小组遂邀请案外人朱XX、李X共同出资开发该块地块，经过协商，案外人朱XX出资90万元，李X出资20万元，岭子上村民小组出资10万元，共支付了120万元给沙河镇五龙村委会；剩余款项36万元待沙河镇五龙村委会将土地报建手续及转让手续完成后支付。2006年12月23日，岭子上村民小组还是因为资金问题，决定退出7.846亩土地开发，由案外人朱XX一人承担该地块开发。遂与朱XX达成一份协议，岭子上村民小组竞拍出资的10万元由案外人朱XX返还给岭子上村民小组。2008年4月沙河镇五龙村委会为该块土地中的3666.68平方米（约5.5亩）办理了XXX号国有土地权利证书，登记土地使用权人为赣州市章贡区沙河村五龙村委会。剩余土地性质仍然为集体土地。再查明。2008年6月1日赣州市人民政府发布《赣州市中心城区征地安置预留地管理办法》赣州市人民政府令地五十七号文，明确预留地可按规定合作开发。
一审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。根据原、被告签订的《土地转让协议》第一条约定“甲方（伍XX）愿意将自己拥有的该块地（用途规划为商住）转让给乙方（丁X）…”，通过庭审查明，原告伍XX对案涉地块并无支付分文，村民集体经济利益并非原告伍XX个体资产，虽然原告伍XX在与被告丁X签订《土地转让协议》时，具有沙河镇五龙村岭子上村民小组组长的身份，但是原告伍XX签订合同的行为并未得到案涉地块实际权益人即沙河镇五龙村岭子上村民小组和案外人朱XX的授权和追认，正因为原告伍XX不具有处分权限，故其实施的处分行为不能在法律上导致产生权利的转移和消灭，所签订的合同依法不能生效，且原告伍XX所实施的民事法律行为严重侵害了第三方利益，亦应归于无效。故本案原、被告双方于2006年10月28日所签订《土地转让协议》依法应当确认为无效合同。针对原告诉讼请求，原告并未就协议解除后如何返还赔偿，向一审法院提出具体明确的诉讼主张，根据不告不理的诉讼原则，一审法院在此案中对因确认合同无效而产生的财务性争议不予以理会。庭审中，被告丁X以本案纠纷涉及合同诈骗犯罪，向一审法院申请中止审理并申请追加当事人。由于被告丁X未提供公安机关刑事立案受理通知书等证据证明本案纠纷涉及刑事犯罪，故对被告要求关于中止审理的申请，不予采信。对于被告丁X申请追加案外人朱XX、曾X、沙河镇五龙村委会、岭子上村民小组为本案第三人的请求。经一审法院审查核实，本案案由系建设用地使用权合同纠纷，合同双方即为本案当事人，并无遗漏其他合同主体。且根据被告丁X之申请，一审法院在休庭后分别找到案外人朱XX、曾X、沙河镇五龙村委会、岭子上村民小组予以了释明，询问是否愿意作为第三人参加本案诉讼。上述案外人均明确表示：案涉地块与原告伍XX无任何经济利益上的关联，而且也不知道、不认识被告丁X，本案诉讼与其无任何关系，拒绝参加本案诉讼。故对于被告丁X申请追加第三人的请求，不予支持。庭审后被告丁X于2017年10月30日向一审法院提出反诉申请，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的相关规定，反诉请求应当在庭审辩论终结前提出。被告的反诉请求，不符合法律规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十九条、第五十一条、第五十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条之规定，判决：确认原告伍XX与被告丁X于2006年10月28日所签订的《土地转让协议》无效。案件受理费100元，由原告伍XX与被告丁X各负担50元。
本院二审期间，当事人未提交新的证据。本院二审认定事实和一审法院认定一致。
本院认为，本案案涉土地原为赣州市章贡区沙河XX返迁地，部分办理了国有土地权利证书的土地使用权人为赣州市章贡区沙河村五龙村委会，剩余土地性质为集体土地。也就是说有权处置案涉土地的权利人为五龙村委会或岭子上村民小组。被上诉人伍XX与上诉人丁X签订《土地转让协议》转让案涉土地时，虽然伍XX为岭子上村民小组的小组长，但并无权处置案涉土地，无处分权的人处分他人财产，需经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权时，该合同才有效。本案被上诉人伍XX一审起诉的理由之一就是其为无处分权人，而上诉人丁X又未能提供证据证明被上诉人伍XX得到权利人的追认或已取得处分权。所述案涉土地权益人就是伍XX的理由，未提交证据证实，和权属证书登记的土地使用权人也不一致。则伍XX的行为属于无处分权人处分了他人财产，一审认定因该行为所签订的合同并未生效并无不当。
综上所述，上诉人丁X的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人丁X负担。
本判决为终审判决。