继承纠纷案件

律师观点分析

原告贺某1与被告贺某2法定继承纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贺某1向本院提出诉讼请求: 判决被继承人贺某3与沈某的应收房屋转让款 281 万元，由原、被告共同继承，即由被告向原告支付 140.5万元。

事实和理由:被继承人贺某3 (2018年12月17日死亡)和沈某 (2019年6月9日死亡)系配偶,共生育一子一女，即本案原、被告。2018 年2月8日，贺某3与被告签订房屋买卖合同，约定由被告以 281 万元的价格购买位上海市普陀区大渡河路 711弄3号xx室房屋(以下简称大游河路房屋)。同月，该房屋产权登记至被告名下。后被继承人贺某3与沈某先后死亡，生前均未立遗嘱，两人父母均先于两人死亡。直至被继承人过世，被告仍未支付上述房屋转让款，该转让款应为被继承人的遗产,按法定继承予以分割。故原告起诉来院要求判如所请。

被告贺某2辩称，贺某3虽与被告签订的是买卖合同，但实际是将大渡河路房屋赠与被告，之所以通过买卖的方式，是因为这样更省税费，故认为两被继承人不存在遗产,不同意原告诉请。

本院经审理认定事实如下:

被继承人贺某3 (2018 年12月17日死亡)和沈某 (2019年6月9日死亡) 系配偶，共生育一子一女，即本案原、被告。被继承人生前未领养、收养其他子女。被继承人父母均先于其过世。上海市普陀区大渡河路 711 弄3号 303-4 室房屋产权原登记在贺某3名下，系贺某3与沈某夫妻共同财产。贺某3于 2018年2月8 日与被告签订房屋买卖合同，将该房屋出售给被告，转让价款为281万元，并于 2018 年2月22 日变更房屋产权登记至被告名下。被告至今未支付 281 万元房款。

上述事实，有原、被告的陈述、不动产登记簿、房地产买卖合同、死亡医学证明、户籍证明等证据证明，本院予以确认。

审理中，双方对大渡河路房屋转让系买卖还是赠与有争议。被告认为，被告与贺某3签订的房屋买房合同名为买卖实为赠与。贺某3本意是将大渡河路房屋赠与被告，因赠与税费更高故采取了买卖的形式。从合同来看，定金、支付日期、违约责任等条款均为空白，购房款金额也为当地房屋交易政府指导价格。双方签订合同后，并未有实际支付购房款的行为，就办理了产权登记变更手续，与一般的房屋交易流程明显不同。从被告每月4000元的收入情况也可以看出，被告没有能力支付房屋对价，此情况贺某3知情，可推知贺某3就是赠与的意思。从合同签订的时间可以看出，贺某3在意识清楚且身体状况尚可的情况下将房子过户给被告，说明他将房屋给被告的态度是坚决的。从债权的角度看，在产权过户后，贺某3并未要求被告支付房款，可以理解为贺某3通过自己的行为放弃主张房款，贺某3生前已放弃债权请求权，故原告也丧失了请求权的基础。贺某3和贺某1生前将房屋给了被告，将其他现金和金银首饰给了原告，证明被继承人在生前已对自己的财产作出了处分。两位证人的证言也证明了两被继承人是将房屋赠与给被告。综上，被告要求驳回原告诉请。为证明上述观点，被告提供了被告的收入证明、贺某3与沈某的护理费押金单、殡葬礼仪清单、医疗和护理费用清单及原告的收条、证人证言。

原告认为，贺某3与被告签订的房地产买卖合同符合成立与生效的条件，被告已据该合同办理了房屋产权变更登记。贺某3签订合同时已 89 岁高龄，又未经中介机构，无法要求贺某3能详细审阅合同中的所有条款，合同签的简单是基于直系亲属间的信任。如果确是赠与，贺某3完全可以留下一份材料说明是赠与。房价低于市场价，是亲情的作用，并不代表赠与。一个人的收入并不仅限于工资，并不能证明被告无能力购买房屋，且仅凭收入低无法推出被继承人赠与被告的意思。对于被告提供的证人，证人徐音系被告前妻，涉及到证人儿子房屋产权的取得，证明力存疑。证人史建国听信了被告所陈述的不实事实，对原告有敌意立场不够客观公正。史建国的证言对于赠与的过程没有详细的说明，事实模糊不清，且称房屋是要赠与给孙子，而事实给了儿子即被告。证人的证言不能客观的反映出被继承人的真实想法，人的想法是会变的，赠与只要在赠与行为没有作出之前，都有任意撤销权。两位证人的证言均是孤证，缺乏其他证据佐证。综上,被告未能提供充分的证据证明贺某3系赠与的意思表示，故原告认为贺某3出售大渡河路房屋给被告的行为系买卖而非赠与。

本院认为，本案的争议焦点在于大渡河路房屋产权被继承人变更为被告系买卖还是赠与。原告主张买卖关系的主要依据是贺永年与被告签订的房地产买卖合同，但双方签订的买卖合同中对房屋转让款的支付时间、支付方式、违约责任等均未有约定，反而是对过户时间有所约定，有悖房屋买卖的常理。双方于 2018 年2月8 日签订买卖合同后，在被告未支付任何款项的情况下，仅过了三天，在2月11 日就申请办理产权变更登记手续，亦与一般房屋买卖的流程不同。另，根据原、被告提供的证据及双方的陈述，两被继承人经济情况尚可，在晚年并不需要大额的钱款，两被继承人并没有卖房的需要。在房产过户完毕后，两被继承人直到相继去世，均未有向被告索要 281 万元的行为，亦印证了两被继承人赠与的意思。加之两位证人的证言，佐证了将大渡河路房屋赠与被告是两被继承人的合意。综上，本院认为该房地产买卖合同的签订并非以买卖为目的，而是以过户为主要目的，该买卖合同虽在形式上为买卖，但实质上却符合赠与合同的构成要件。合同签订后，贺某3与被告已就涉案房产办理了产权变更登记手续，赠与合同已履行完毕，已发生法律效力。现大渡河路房屋已赠与被告，已不存在原告主张的遗产，故对于原告的诉请本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六百五十七条.第六百五十九条、第一千一百二十二条、第一千一百二十三条之规定，判决如下:

对原告贺某1要求依法继承被继承人贺某3、沈某遗产 281万元的诉讼请求不予支持。

本案受理费人民币 29280 元，减半收取，计人民币 14640 元由原告承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。