1．合作开发合同转化为土地使用权转让合同的认定

　　实践中，当事人之间签订合作开发房地产合同，名为合资、合作开发房地产，但提供土地使用权的当事人只负责土地使用权的转让，收取固定价款或其他利益而不承担任何经营风险，此实质为转让土地使用权的合同。在大部分情况下，当事人之所以走名为合资、合作开发房地产实为土地使用权转让之路，目的在于规避有关法律规制或逃避有关税费。通常表现如下：一是规避《城市房地产管理法》第38条、第39条限制土地使用权转让的规定，特别是出让土地使用权属于房屋建设工程的，须完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其 他建设用地条件的规定；二是规避有关土地使用权转让税费的交纳。另外，在两人合伙开发房地产过程中，如果提供土地使用权的一方将其合伙份额转让给另外一方，也构成土地使用权转让合同。

　　在当事人对合同的性质和履行发生争议时，应当根据合同约定的具体内容认定合同的性质。对此，《国有土地使用权合同解释》第24条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”所谓固定利益，通常是指一定价款，但不以货币为限，还包括一定的房屋所有权，以及一定价款和房屋的复合。 

　　2．此类土地使用权转让合同的法律效力及纠纷裁处 

　　对于名为合作建房，实为土地使用权转让的合同，应当按合同实际性质处理。如土地使用权的转让符合法律规定的，可认定合同有效，不因以合作建房为名而认定合同无效。过去在司法实践中，人们受保守司法观念的影响，通常将一方当事人收取固定利益的约定视为保底条款而认定无效。这种观点没有从实际合同内容出发认定合同性质，是错误的，应予彻底摒弃。