王某、贵州某房地产开发有限责任公司租赁合同纠纷民事一审民事判决书

律师观点分析

王某、贵州某房地产开发有限责任公司租赁合同纠纷民事一审民事判决书

原告：王。

委托诉讼代理人：于求是，湖南芙蓉律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李莎，湖南芙蓉律师事务所律师。

被告：贵州某房地产开发有限责任公司。

法定代表人：徐某，该公司总经理。

委托诉讼代理人：陈某，系该公司职工。

原告王某与被告贵州某房地产开发有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案后，依法适用简易程序分别于2021年6月8日、6月23日公开开庭进行了审理。原告王某的委托诉讼代理人李莎到庭参加诉讼，被告贵州某房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告王某向本院提出诉讼请求：1、请求确认解除《江口宏鑫购物中心商铺租赁合同》；2、请求判令被告向原告返还预交的半年租金和一个月的履约保证金共计117,780.88元，并支付该款项利息（从预付该款项时起按一年期人民币贷款市场报价利率（LRP）报价计算，直至履行完支付义务为止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2020年8月29日，原告与被告签订了《江口宏鑫购物中心商铺租赁合同》，合同约定：商铺交付时，由双方代表现场检查，共同签署《移交确认书》，确认签署之日为商铺正式交付之日……。2020年12月23日，原告向被告发出《律师函》，函中表明“贵公司商铺迟迟未进行交付，委托人多次催促，包括委托人2020年9月8日现场催促和多次电话交流未果”；函中通知被告从2020年12月23日起依法解除租赁合同、要求依法返还原告预交的半年租金和一个月的履约保证金共计117,780.88元和利息损失。被告回函不实，无法协商解决合同解除后的事宜。原告主张解除合同的依据是双方签订的合同属于格式条款，格式条款扩大了被告自身的权利，只约定被告自身享有单方合同解除权，排除了原告解除合同的权利，并没有重点提示被告，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第四百九十七条、第四百九十八条的规定和公平原则，原告也应当享有单方解除合同的权利，因为被告迟迟没有进行商铺交付，导致合同目的无法实现，已经构成了解除合同的条件。

被告贵州某房地产开发有限责任公司辩称：1、原告诉求确认解除《江口宏鑫购物中心商铺租赁合同》没有事实和法律依据。原告与被告于2020年8月29日签订的前述合同是原告知悉我公司商铺招商、招租事宜后，原告进行实地考察后才与被告签订的前述合同，该合同没有违反双方的真实意思表示，且内容符合法律规定。此外，同日签订了“儿童乐园补充协议”明确约定了有利于原告的条款及权利，在商铺招租入住率未达到80%时免收原告租金。事后，由于原告自身原因决定不到该购物中心装修经营，强调入住率及未签订“商铺移交确认书”，单方要求解除《江口宏鑫购物中心商铺租赁合同》理由不成立。入住率未达到80%不是被告违约的事实，“商铺移交确认书”未签订是原告在合同约定期间未到我公司直接联系原因所致，实际不影响原告进场装修。2、原告要求返还预交的半年租金及履约保证金共计117,780.88元并支付该款项利息，按照一年期人民币贷款市场报价利率（LRP）报价计算，直至履行完支付义务为止的理由不成立。原告向法庭陈述的单方解除合同的事实、理由没有证据佐证系被告违约所致，而是原告考察决策失误直到12月23日以律师函的形式告知被告单方面解除合同，被告则以工作联系函进行回复，明确告知原告律师，原告所陈述的事实不属实，不同意解除合同。综上，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定及《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，请求驳回原告诉讼请求，责令原告继续履行合同，诉讼费用由原告自行承担。

原被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行举证、质证。对原告提交的1号证原告的身份证及企业信用信息公示报告，内容真实，来源合法，与本案具有关联性，能够证明原告及被告的主体身份情况，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的2号证《江口宏鑫购物中心商铺租赁合同》、《儿童娱乐补充协议》、收据，内容真实，来源合法，与本案具有关联性，能够证明双方当事人在合同中约定的权利义务及租金支付等情况，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的3号证《律师函》，以上证据的内容真实，来源合法，与本案具有关联性，能够证明原告向被告方要求解除合同的事实，本院予以确认并在卷佐证。对被告提交1号证营业执照、法定代表人身份证明，内容真实，来源合法，与本案具有关联性，能够证明被告的主体身份情况，本院予以确认并在卷佐证。对被告提交的2号证《江口宏鑫购物中心商铺租赁合同》、《儿童娱乐补充协议》内容真实，来源合法，与本案具有关联性，能够证明双方当事人在合同中约定的权利义务的情况，本院予以确认并在卷佐证。对被告提交的3号证宏鑫购物中心招商佣金结算表，该份证据不符合证据的三性原则，本院不予采信。对被告提交的4号证微信催告记录不符合证据的三性原则，本院不予采信。对被告提交的5号证工作联系函、快递收寄件，内容真实，来源合法，与本案具有关联性，能够证明原被告双方在合同履行过程中均以证人刘某作为联系人来协商双方合同事宜的事实，本院予以确认并在卷佐证。对被告提交的6号证成交确认书、江发改备案［2014］43号文件、江府函［2014］145号文件及授权委托书，容真实，来源合法，与本案具有关联性，能够证明被告享有宏鑫购物中心的处置权，本院予以确认并在卷佐证。对证人刘某的证言，内容真实，来源合法，与本案具有关联性，能够证明证人刘某与原告王某对于合同的履行进行协商的事实，本院予以确认并在卷佐证。对证人陈某的证言，内容真实，来源合法，与本案具有关联性，能够证明双方当事人合同签订之时是各自真实意思表示，本院予以确认并在卷佐证。

本院经审理认定事实如下：2020年8月29日，原告王某与被告贵州某房地产开发有限责任公司签订《宏鑫购物中心商铺租赁合同》及《儿童娱乐补充协议》，双方当事人对租赁物的用途、租赁期限、租金等作了相应约定，同时约定商铺交付时，由双方代表现场检查，共同签署《移交确认书》，确认书签署之日为商铺正式交付之日。2020年8月29日，双方合同签订之后原告于当日向被告预交半年租金和履行保证金共计117780.88元。2020年12月23日，原告方向江口江城商场运营管理有限公司（宏鑫购物中心的物业公司）的刘某发出解除双方合同关系的《律师函》。2020年12月29日，江口江城商场运营管理有限公司的刘某以《工作联系函》的方式向原告方表示要求原告尽快进场装修，如有意要解除合同则应当协商解决。现原告以要求解除合同并要求返还租金、保证金及相应利息为由而诉至本院。

本院认为，依法成立的合同，自成立时生效并受法律保护，合同相对方签订合同之后，均应当遵循诚实信用的原则，以最大努力来实现合同目的。本案中双方当事人合同签订之后要单方解除合同主要看单方解除合同的条件是否成就，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，双方当事人合同签订之后，原告不但缴纳了履约保证金还支付了半年的租金，同时该商场已经有多家其他商家入住并进行实际经营，可知被告所出租的商场完全具备交付条件也具备经营条件。从江口江城商场运营管理有限公司的法定代表人刘某当庭所作的证言以及原告方向刘某发出的《律师函》能够相互印证双方在合同签订之后，被告委托江口江城商场运营管理有限公司与原告进行租赁物的交付以及合同履行事宜，被告为了合同的实现一直在积极履行己方义务。双方签订的合同虽为格式合同但并不必然导致合同无效，双方签订合同之时乃是各自完全真实意思表示也并未违反法律禁止性规定，合同约定内容不仅有对原告权利的限制，也有对被告权利的限制，并且双方在签订合同之后补签的《儿童娱乐补充协议》更是原告为了维护自身权益对被告权利限制的补充约定，另庭审之时被告依然表示要求原告继续履行合同。现原告以租赁物未进行交付以及所签合同为格式条款并排除己方权利为由而要求解除合同并要求被告返还租金、履约保证金及利息的诉讼请求乃是单方面解除租赁合同的行为，不符合法律规定的单方解除情形，故起诉讼请求本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

驳回原告王某的全部诉讼请求。

案件受理费2,654.00元，减半收取1,327.00元，由原告王某负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。