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陈锐娜律师是广州市商品房买卖合同纠纷律师，特擅长宅基地房屋买卖无效解除合同纠纷、货款购销合同纠纷、建筑工程款、装修合同违约纠纷、物业管理纠纷、商品房、商铺租赁买卖合同纠纷，怎么要回首付款和定金？赠与合同纠纷、解除合同退押金律师、保险合同纠纷；服务合同纠纷；借款、货款合同、租赁合同纠纷案. 北京市盈科（广州）律师事务所地址：广州市天河区珠江新城冼村路5号凯华国际中心7、8、9层，地铁：5号线猎德站、APM线花城大道站，公交18、293、886路至冼村路南站。 

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1.房产租赁签约在先但尚未交付的，不得对抗抵押权 ——在租赁合同订立时间与租赁物交付时间不一致情况下，租赁权设立的准据时点应以租赁物的交付或登记时间为准。
案情简介：2010年6月，贸易公司以名下商厦向银行抵押借款5000万元并办理登记。同年7月，贸易公司依2010年5月与实业公司所签租赁合同，依约将商厦腾空后交付给实业公司经营。2012年，因贸易公司逾期未偿贷，银行诉请实现抵押权。实业公司随即刊登声明，称其租赁在先，同时请求法院保护其继续履行合同的。
法院认为：虽然实业公司租赁合同签订在先，但房产交付在银行抵押登记之后，故应认定抵押在先出租在后，实业公司不得要求继续履行租赁合同。贸易公司因其自身原因导致租赁合同无法继续履行，系属债务不履行之违约行为，实业公司可另行向贸易公司主张违约责任，故对实业公司请求，不予支持。
实务要点：在“买卖不破租赁”具体适用上，应以承租人现实占有不动产或部分特殊动产租赁物为前提，同时，需以租赁权设立在先，在准据时点上则以交付或登记时间为准。

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