陈锐娜律师：18620925766   （微a信同号） ；

陈锐娜律师是广州市商品房买卖合同纠纷律师，特擅长宅基地房屋买卖无效解除合同纠纷、货款购销合同纠纷、建筑工程款、装修合同违约纠纷、物业管理纠纷、商品房、商铺租赁买卖合同纠纷，怎么要回首付款和定金？赠与合同纠纷、解除合同退押金律师、保险合同纠纷；服务合同纠纷；借款、货款合同、租赁合同纠纷案. 北京市盈科（广州）律师事务所地址：广州市天河区珠江新城冼村路5号凯华国际中心7、8、9层，地铁：5号线猎德站、APM线花城大道站，公交18、293、886路至冼村路南站。 

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广州档口门面店铺租赁合同无效后，承租者如何索赔损失？
第z一，商业性用房租赁合同签订时，要对房屋性质审慎审查
首先就是要确认房屋是可以合法出租的
在商业性用房的租赁中，租户在接收房屋后出于经营需要，一般都会进行相应的装饰装修
一旦合同无效，装饰装修及其他损失数额都比较大，而无论是租户还是房主都会因其过错对该损失产生责任，因此商业性用房租赁合同签订之前，出租人和承租人都要审慎对待，避免产生不必要的损失

第二，房屋租赁合同无效，应及时主张权利、履行义务
根据《房屋租赁合同解释》第 5 条，即使房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法z院一般应予支持
也就是说，如果没有特殊原因，即使租赁合同无效，也应本着公平的原则，谁受益、谁担责，谁占用房屋，谁承担房屋占用期间的费用
尽管承租人主张在此期间无法正常使用，但由于其长期占用房屋，也应参照租赁合同约定的标准向出租人支付占用房屋期间的合理占用费

当然，对于出租人来讲也是一样的，如果承租人以合同无效为由要求交还房屋，而出租人拒不收回房屋，出租人则无权向承租人主张此期间的房屋的占用费，房屋空置产生的损失，由出租人自担

第三，承租人对承租房屋进行装饰装修应留存合法有效证据
司法实践中，装饰装修的价值问题往往争议较大
而且承租人一般为了减少装修成本，多采取自行委托无相关资质的装修公司甚至个人进行装修，也不要求出具正规发z票，纠纷进入诉讼后，很难提供合法有效的证据证明装饰装修所支出的费用数额

如果承租人在交还房屋之前提起诉讼，法z院一般可以通过专门的司法鉴定机构来确定装饰装修的价值，这种鉴定相对公平、准确，不至于产生对承租人不利的情形
但如果房屋已经交回，无法鉴定，则根据谁主张谁举证的证据规则，承租人如果不能提交进行装饰装修所支付费用的有效证据，则法z院可能作出对其不利的裁决

而且即使房屋租赁合同有效，如果合同履行过程中产生争议，导致合同无法正常履行完毕的，一般也要涉及到未履行期间装饰装修价值的确定问题
通过司法鉴定的方式确定装修损失所耗费的时间较长，房屋鉴定期间房屋空置的损失必然产生，也必然有一方来承担该损失
如果房屋被收回后无法鉴定，没有合法有效的证据，对主张装修损失的一方也会产生不利影响

根据司法实践中的经验，笔者建议出租方与承租方在签订房屋租赁合同时，可以根据房屋租赁合同的年限、房屋的用途等对装饰装修最z高价格做出限定，并根据使用年限来确定装饰装修的折旧程度来提前约定合同需要提前解除时违z约方应承担的赔偿数额
承租人对房屋进行装修时，将相关的装修方案、装修价格报出租人审核，出租人审核确认后，将此作为处理双方租赁合同不能正常履行时计算装饰装修费用的依据，不仅可以避免司法鉴定期间房屋空置的损失，也可以避免对装修损失数额认定上出现较大误差，而影响当事人双方的合法权益

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