邓玉华律师 15969406683

最近昆明的房价略有回升，烂尾的项目有的在复工。对于购房刚需人群而言，其选择的对象或者是像万科开发的万科云子、保利开发的保利大家、恒大开发的恒大铭都等实力雄厚的品牌开发商开发的期房；或者选择能够马上交房装修入住的现房；另外一个选择就是二手房。

由于万科、保利、恒大等品牌开发商开发的期房毕竟是少数，而且价格在同一地段往往较高；能够马上交房装修入住的现房又不多。因此，二手房成为了不错的选择。然而，很多人往往忽视了购买二手房通常存在的两个风险。

风险之一：一房二卖，即付款之后房屋又被房东转让给第三人，且已办理过户登记；

风险之二：付款之后过户前被房东的债主申请法院予以查封

以上两个风险都源于很多人认为只要买卖双方签订了房屋买卖合同、付了房款，房子当然就是买方的。类似的还有民间借贷中出借人为了保障自己的资金安全，与借款人签一份房屋抵押合同，抵押登记也不办理，便以为抵押是有效的。

殊不知我国《物权法》规定物权的设立、变更、转让和消灭经依法记载于不动产登记薄方生效，翻译成大白话就是在二手房买卖中，买卖双方即便签了合同、付了房款、买方已经装修入住，但没有办理过户登记，房子的所有权依然属于房东，如果房东将房屋卖给了不知情的第三人并办理了过户登记，该第三人有权要求你腾房，将房子交付给他，至于作为买方的你只能依据房屋买卖合同的约定要求原房东返还房款、赔偿损失、承担违约责任。只签订抵押合同，没有办理抵押登记，抵押权也是不生效的，抵押的目的是为了获得抵押物处置时对其价款的优先受偿权，抵押权不生效，当然也就无优先受偿权之说。

有一个朋友去买二手房，选定的房屋尚有按揭贷款未还完，他交了2万元的定金，房东让其一次性支付完首付款，完了之后房东再凑些钱把银行贷款还清然后过户给他，他打电话咨询我有没有风险。我告诉他如此操作有几种可能：一、房东凑够了钱还完了贷款，将房屋过户到你的名下；二、房东的钱凑不够，贷款还不完，过户当然不行，房东也不想返还你的首付款；三、你付了首付款之后房屋被房东的债主申请法院查封，你得不到房屋，房东也没钱还你；四、付了首付款之后，房价大涨，房东还完银行贷款之后卖给第三人。并且告诉他，对于出现的后面三种情况，他都没有有效的手段可以制约房东。我建议朋友如果确实想购买那套房子，双方协商由中介出钱将银行贷款还完，赎到产权证之后再交易，后因费用太高没有继续交易。

有两个朋友就不太幸运了，一个是付了首付款还没来得及办理产权过户房屋就被房东的债主查封了；还有朋友购买回迁房，房东还没有拿到房产证，因为便宜便一次性付完了房款，结果房东的房产证还没有拿到也被房东的债主申请法院查封。针对已经出现的这种情况，我的建议是找房东协商解除合同、退回房款，即便略有损失也认了；如果协商不成，赶紧起诉，同时也申请法院对房屋进行查封，说不定最后还能分到一杯羹。

购买二手房，建议在拿到产权过户回执单后再支付首付款；如果卖方不同意，那双方可协商将首付款交由中介保管，但需三方约定在买方拿到产权过户回执单后中介方可把首付款支付给卖方，若产权无法过户，中介需将首付款返还买方。