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个人无偿赠与不动产的涉税分析

发布者:邓玉华律师|时间:2018年06月26日|分类:税务 |647人看过


云南段志恒律师事务所  邓玉华律师  15969406683

最近有当事人咨询:想在有生之年将房产赠与出去,以避免继承人在自己百年之后为争夺这些房产反目成仇,那么相关税收如何呢?

目前我国并没有开征赠与税(赠与税往往与遗产税配套出台),因此,在有生之年将财产(尤其是房产)赠与他人确也是财富传承的一个途径。

1、增值税。《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条规定“下列项目免征增值税:(三十六)涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。家庭财产分割,包括下列情形:离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡,法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权”。根据我国《继承法》的规定,法定继承人包含配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、兄弟姐妹,上述关于不动产赠与免征增值税的范围除法定继承人外还包括孙子女、外孙子女以及对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人。

有例外,必有一般规定。《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:()单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外”。

也就是说除非赠与的不动产是用于公益事业或以社会公众为对象,否则向《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第三十六款规定范围之外的人或单位赠与不动产是要被征收增值税的。根据《营业税改征增值税试点实施办法》第十五条第二款之规定,其税率为11%

   综合上述规定,纳税义务人为赠与方。

2、个人所得税。由于是赠与,个人所得税当然是由受赠方缴纳。根据《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税[2009]78 )第三条之规定,受赠人需缴纳20%的个人所得税,根据该《通知》第四条之规定,其应纳税所得额为“房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的,税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额”。

当然,上述个人所得税也有法定免除之情形,根据上述《通知》第一条之规定,法定免除人员的范围即是《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第三十六款规定的受赠人。

3、印花税。根据《印花税暂行条例》的规定,赠与方与受赠方都要缴纳印花税,税率为万分之三。

4、契税。根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》(国税发[2006]144号)第一条第二款之规定,“对于个人无偿赠与不动产行为,应对受赠人全额征收契税”,即纳税人为受赠人,征税基数为不动产赠与合同的标价,当然税务机关如果认为标价过低,也有权根据市场评估价确定应纳税所得额。根据《契税暂行条例》及《云南省契税实施办法》之规定,在云南省发生的赠与行为,契税税率为3%

总结一下,不动产赠与过程中,赠与方与受赠方应纳税情况:

1、受赠人为配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹、对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人。(1)赠与方只需缴纳不动产价值万分之五的印花税(应于公益事业或受赠对象为社会公众时也如此);(2)受赠人除需缴纳不动产价值万分之五的印花税之外,还需缴纳房产价值3%的契税(赠与的不动产位于云南)。

2、受赠人非上述人员。(1)赠与方需缴纳增值税,增值税=(赠与合同的标价-房屋购买价及税费)×11%;还需缴纳万分之五的印花税;(2)受赠人需缴纳赠与合同标价20%的个人所得税、万分之五的印花税、3%的契税(不动产位于云南)。


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