小产权房能不能买？

国人观念里有家必须有房，房子不仅是家的外在表现，而且能带给家人很强的安全感。不知是否受这种观念的影响国人对买房一事非常执着，也在一定程度上拉高了房价，特别是一线城市的房价。随之而来的是，商品房买不起的情况下，相对便宜的小产权房的购买也愈加火热，那小产权房到底能不能买呢？如果要买需要注意些什么呢？

一、什么是小产权房？

小产权房并不是法律概念，其是人们约定俗成的称谓。小产权房是相对大产权房而言，大产权房是指购房者拥有全部产权的房子，相对应的小产权房是指无产权或者只有部分产权的房子。

二、小产权房有哪几种类型？

小产权房一般由以下几类：

（1）    由乡镇政府颁发产权证的房产，即是一些村集体组织或开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。自2012年起，多数此类小产权房一般都不会有乡镇政府颁发的产权证。

（2）    在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。此类房屋主要指按照土地性质应当为商业用地，但是在商业用地上建造住宅用房卖给购房者。

（3）    在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。

三、国家对小产权房的政策大体如何？

2011年，国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部联合下发的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》算是拉开小产权房管理的序幕。其中明确要求，严格禁止通过土地登记将违法违规用地合法化，对于违法宅基地和建设用地必须依法依规处理后方可登记。对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。

随后，政府选择小产权房问题相对突出的城市开展小产权房的试点清理。而对于小产权房国家的原则为“先清理后治理”。

2018年底广东省自然资源厅下发《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》明确对小产权房等不符合法律法规规定的，不予办理相关登记手续。其他地区也有类似的政策出台。

四、购买小产权房有哪些法律风险？

（1）    产权风险。小产权房没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，无产权或产权不完整，购房合同也无法再房管局备案，购房者就无法取得房屋的所有权，按照目前政策也无法取得合法有效的房产证。

（2）    合同风险。即一房二卖的风险。因为小产权房没办法取得房产证，其交易无法办理产权过户，也没办法查询房屋所有权和使用权的情况，仅凭借购房合同（目前比较多见的是签署合作建房协议或者长租协议）无法保障购房者。卖房者如果不够诚信，会存在一房二卖或者多卖的情况，这会严重损害购房者权利，最终购房者通过法律手段追究卖房者责任也较为困难。

（3）    投资风险。小产权房因为没有房产证，不能去银行贷款，只能一次性缴清房款（具体小产权房的购房协议约定，有部分也并非要一次性缴清），且购房后房产也不能去银行抵押。这种情况下，购房者的购房资金相当于被套牢。

（4）    政策性风险。小产权房特别是一线城市的小产权房面临的一个风险是拆迁风险，而购房者并不是房屋的所有权人，无法对抗国家的征地和拆迁政策。如遇到拆迁，国家的补偿款会补偿给土地使用权人而不是购房者，购房者只能按照购房合同约定获取一定的补偿，利益可能受到损失。

（5）    建筑风险。因为小产权房多数由小开放商与村集体协商开放（有的小产权房甚至是农民个人与小开放商开发），一般情况下缺乏政府等部门的监管，因此房屋质量有可能会有更多的安全隐患。如遇房屋质量问题纠纷，购房者也比较难追究责任。

五、如确要购买小产权房，需要注意哪些内容？

（1）    查看此小产权房的土地使用权证，主要查看购房合同中的卖方与土地使用权证中的是否是同一人（如果是村集体的话，也需要了解情况双方关系）。如果连土地使用权证都无法出具，那果断的转身出门吧。

（2）    如合同卖方是开发商，那么通过工商系统（或者企查查等app）查询该开发商的工商登记情况，特别注意企业成立时间，注册资本以及股权结构，如成立时间与开放此房产的时间比较一致，注册资本比较低，股权结构单一，则需考虑开发商跑路的风险。

（3）    签署合同过程中，最好多带几个见证人，并让其在合同上签字，以此降低交易风险。如有可能最好找专业人员提前验房，避免购买后房屋质量纠纷。

（4）    合同中需要格外注意违约条款以及如遭遇政策风险（比如征地拆迁等）如何约定补偿分配。因小产权房的拆迁风险比较高，需要在合同中明确保障自身利益。

那么，看了这么多，各位是否真的明白了呢？如果不确定，赶紧寻求专业人士的帮助哦！